Schuldzinsen

LEXIKON: Von der Steuer absetzen lassen sich Schuldzinsen etwa für ein Immobiliendarlehen. Aber nur dann, wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist.

Schuldzinsen für ein Darlehen, das Sie unmittelbar für Ihren vermieteten Haus- und Grundbesitz eingesetzt haben (für Bau, Kauf, Ausbau, Umbau, Renovierung), lassen sich als Finanzierungskosten sofort von der Steuer abziehen.
Zu den Werbungskosten zählt aber nur der in den monatlichen Zahlungen enthaltene Zinsanteil, nicht der Tilgungsanteil.
Sofort abziehbar sind deshalb:

  • Schuldzinsen für Grundschulddarlehen, Bauspardarlehen (bei Nullzinsvereinbarung zzgl. der Mindestverzinsung, auf die verzichtet wurde), Arbeitgeber-, Verwandten- oder öffentliche Darlehen;
  • Zwischenfinanzierungszinsen der Bank, wenn Sie bereits vor Auszahlung des Darlehens Geld brauchen;
  • Schuldzinsen für einen Auffüllungskredit oder die Vorfinanzierung eines angesparten Bausparvertrags;
  • Bereitstellungszinsen auf Darlehensmittel;
  • Zinsen, die Sie als Ersteigerer eines Gebäudes bis zur Entrichtung des Bargebots zahlen müssen;
  • Verzugszinsen für eine nicht fristgerecht gezahlte Baurate;
  • Zinsausfallentschädigung bei Erwerb eines zuteilungsreifen Bausparvertrags (Vorratsbausparvertrag) von einem Dritten oder einem Geldinstitut (BFH-Urteil v. 2.8.1977, BStBl. 1978 II, S. 143).

Schuldzinsen - und das gilt auch für alle anderen Werbungskosten - erkennt das Finanzamt bei Fremdfinanzierung eines unbebauten, aber bebaubaren Grundstücks nur an, wenn es anhand von äußeren Umständen Ihren Willen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erkennen kann. Dazu reicht es nicht aus, wenn Sie ein unbebautes Grundstück ohne konkrete Bauabsicht nur zu Spekulationszwecken erwerben (Hessisches FG v. 3.3.2005 - 3 V 425/04).

Kaufen oder bauen Sie eine teilweise selbst genutzte, teilweise vermietete Immobilie und finanzieren Sie diese ganz oder teilweise fremd, gilt bezüglich der Schuldzinsen: Die dürfen Sie nur dann dem vermieteten Gebäudeteil in voller Höhe zuordnen, wenn Sie zuvor schon den Kaufpreis oder die Baukosten richtig dem zu vermietenden bzw. dem selbst genutzten Gebäudeteil zugeordnet haben.
Das können Sie beispielsweise schon im notariellen Kaufvertrag durch Aufteilen des Kaufpreises machen bzw. indem Sie bereits die Handwerkerrechnungen auf den vermieteten Teil ausstellen lassen.
Die dem vermieteten Teil zugeordneten Kosten müssen Sie dann auch mit einem dafür separat aufgenommenen Darlehen von einem gesonderten Darlehenskonto zahlen (BMF-Schreiben v. 16.4.2004, BStBl. 2004 I, S. 464; BFH-Urteil v. 9.7.2002, BStBl. 2003 II, S. 389).
Ist Ihre Zuordnung nicht nach außen hin erkennbar, teilt das Finanzamt Ihre Schuldzinsen nach den Wohn- bzw. Nutzflächen auf. Die gleichen Grundsätze gelten auch für die Schuldzinsen eines Darlehens, das für die Finanzierung von Renovierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand) an einem gemischt genutzten Gebäude aufgenommen wurde (Verfügung der OFD Koblenz v. 21.2.2005, DStR 2005, S. 478) oder für die Finanzierung eines beruflich genutzten Arbeitszimmers im eigenen Haus.
Geplagte Vermieter können jedoch hoffen: Die von der Finanzverwaltung aufgestellten strengen Maßstäbe für den Vollabzug der Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden lockern die Finanzgerichte derzeit etwas auf!
So hat der BFH entschieden, dass Ihnen das Finanzamt nicht allein deswegen, weil die Darlehenssumme und die Anschaffungskosten voneinander abweichen, den vollen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung streichen darf (BFH-Urteil v. 1.3.2005, DStR 2005, S. 1051).
Decken sich der anteilige Kaufpreis für den vermieteten Gebäudeteil und das eigens dafür aufgenommene Darlehen, dürfen Sie nur den anteiligen Schuldzinsenbetrag für den vermieteten Gebäudeteil von der Steuer abziehen, wenn Sie Ihre Eigen- und Fremdmittel zusammen auf einem Girokonto liegen haben (BFH, Urteil vom 7.7.2005, IX R 20/04).
Haben Sie Ihr Vermietungsobjekt verkauft, aber das Finanzierungsdarlehen nicht abgelöst, sondern fortgeführt, handelt es sich bei den weiterlaufenden Schuldzinsen auch nach Beendigung Ihrer Vermietungstätigkeit noch um Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil v. 16.9.1999, BStBl. 2001 II, S. 528). Aber nur, wenn Sie mit dem Darlehen während der Vermietungszeit sofort abziehbare Werbungskosten finanziert haben. Typisches Beispiel: Sie haben das Darlehen für eine Großreparatur an der Immobilie ausgegeben.
Den Finanzämtern gefällt dieses Urteil natürlich gar nicht. Deswegen wollen sie die Schuldzinsen nur als nachträgliche Werbungskosten zulassen, wenn Ihr Verkaufserlös für das Vermietungsobjekt nicht ausreicht, um Ihre Schulden zu tilgen (BMF-Schreiben v. 18.7.2001, BStBl. 2001 I, S. 513). Der BFH hat seinen Standpunkt gegen dieses BMF-Schreiben noch einmal bestätigt (BFH-Urteil v. 12.10.2005 - IX R 28/04).
Haben Sie mit dem Kredit den Kauf oder Bau des Objekts finanziert und fallen nach dem Verkauf noch weitere Schuldzinsen an, dürfen Sie die nur als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen, wenn Sie den Verkaufserlös erneut zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einsetzen. Etwa indem Sie ein neues Vermietungsobjekt kaufen (BFH-Urteil v. 19.8.1998, BStBl. 1999 II,S. 353).


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