Herstellungsaufwand (nachträgliche Herstellung)

Stichworte zu diesem Thema

Ist Ihr Haus oder eine Wohnung erst einmal fertig gestellt und erweitern oder verbessern Sie Ihre Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich, entstehen Ihnen nachträgliche Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB; BMF-Schreiben v. 18.7.2003, BStBl. 2003 I, S. 386). Die dürfen Sie nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung von der Steuer absetzen.

Ihre Immobilie gilt bereits als erweitert, wenn Sie das Gebäude aufstocken. Bauen Sie beispielsweise eine Garage, einen Wintergarten oder eine Terrasse an oder vergrößern Sie die Wohn- oder Nutzfläche, indem Sie beispielsweise das Dach ausbauen oder eine Dachgaube einsetzen, gilt das ebenfalls als Herstellungsaufwand. Schon der Einbau von zusätzlichen Wänden, Türen oder einer Außentreppe zählt dazu.

Eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus liegt vor, wenn Sie fertig sind mit Ihren Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten und sich danach der Gebrauchswert Ihrer Immobilie im Vergleich zum Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung deutlich erhöht hat.

Wie hoch der Gebrauchswert bzw. Wohnstandard Ihrer Immobilie ist, hängt vor allem von diesen 4 Faktoren ab:

  • der Qualität Ihrer Heizung,
  • den Sanitärinstallationen,
  • der Elektroinstallation sowie
  • den Fenstern.

Mit den üblichen Instandsetzungen/Modernisierungen, mit denen Sie die Ausstattung in den genannten 4 Bereichen lediglich zeitgemäß erneuern, heben Sie noch nicht den Standard.

Vielmehr müssen Sie erst noch etwas bisher nicht Vorhandenes einbauen. Mit einer zusätzlichen Dusche, ein zweites Waschbecken, einem zusätzlichen Heizkörper, einer Alarmanlage oder einem Kamin erhöhen Sie die Chance, dass das Finanzamt Herstellungskosten annimmt.

Steigt durch ein Maßnahmenbündel der Nutzungswert bei 3 von den 4 Bereichen Sanitär, Heizung, Elektro oder Fenster an, heben Sie damit bereits den Standard an. Ihre Ausgaben zählen dann zu den Herstellungskosten, und Sie können diese dann leider nur abschreiben.

Beispiel:
Der Mieter Ihres Einfamilienhauses ist ausgezogen. Sie ersetzen die Einzelöfen durch eine Zentralheizung, die einfach verglasten Holzfenster durch Isolierglasfenster und nehmen Schönheitsreparaturen vor. Da von den 4 Bereichen mit Heizung und Fenster nur 2 betroffen sind, zählen alle Ihre Ausgaben zum Erhaltungsaufwand. Die dürfen Sie sofort als Werbungskosten abziehen.

Bauen Sie dagegen noch in dem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss ein zusätzliches Badezimmer ein (= Herstellungsaufwand), wäre noch ein dritter Kernbereich - nämlich Sanitär - betroffen. Damit müssten Sie auch die Modernisierungskosten für die Heizung und die Fenster als Herstellungsaufwand abschreiben (BFH-Urteil v. 22.1. 2003, BStBl. 2003 II, S. 596).

Darüber hinaus müssen Sie Ihre Aufwendungen in den genannten 4 Bereichen auch dann abschreiben, wenn Sie eine leer stehende Immobilie erst in einen betriebsbereiten/funktionsfähigen Zustand versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB). Das gilt, wenn Sie erst noch die Heizung, die defekten Fenster oder die marode Wasserleitung reparieren müssen.

Bauen Sie steuerclever um: Kostet Sie eine einzelne Baumaßnahme maximal 4 000 Euro (= Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), ist ein Sofortabzug des Herstellungsaufwands zulässig (R 21.1. Abs. 2 Satz 2 EStR 2005). Tragen Sie dann einfach Ihre Kosten unter Erhaltungsaufwendungen in die Zeile 46 Ihrer Anlage V ein.
Ausnahme: Ihre Kosten für das endgültige Fertigstellen eines neu errichteten Hauses sind immer Herstellungskosten, auch wenn Sie für die noch ausstehenden Arbeiten (z. B. die Deckenvertäfelung) weniger als 4 000 Euro ausgeben.


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