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Erhaltungsaufwand

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Sie modernisieren Ihr Mietshaus oder lassen etwas in Ihrer vermieteten Eigentumswohnung reparieren. Die Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen, denn die fallen unter "Erhaltungsaufwand".

Erhaltungsaufwand dürfen Sie sofort als Werbungskosten von der Steuer abziehen. Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Sie etwas bereits Vorhandenes

- instand halten,

- instand setzen,

- erneuern oder

- modernisieren (R 21.1. Abs. 1 EStR 2005).

Typisches Beispiel: Sie erneuern die Fenster, indem Sie die einfach verglasten Holzfenster gegen doppelt verglaste Aluminiumfenster austauschen. Oder Sie bauen eine neue Heizung, neue Türen oder Elektroleitungen ein oder renovieren das Badezimmer in der Mietwohnung.

Erhaltungsaufwand wird nur während der Zeit der Nutzungsüberlassung anerkannt. Sprich: So lange Sie Ihr Immobilie vermietet haben. Das kann auch nach Auszug des Mieters, muss aber noch vor Mietvertragsende stattfinden.

Aufpassen müssen Sie nur, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie bzw. Eigentumswohnung vor der geplanten Selbstnutzung besonders aufwendig renovieren. Dann steht Ihr Werbungskostenabzug auf wackeligen Beinen (FG Hamburg, Urteil v. 22.11.2004, VI 111/01). Die Finanzämter sind hier streng! So streicht es Ihnen gern den Werbungskostenabzug mit dem Argument, Sie hätten bestimmte Erhaltungsaufwendungen nur in die Vermietungszeit vorverlagert (BMF-Schreiben v. 26.11.2001, BStBl. 2001 I, S. 868).

Renovieren Sie nach Ende des Mietverhältnisses und bevor Sie die Immobilie verkaufen bzw. selbst dort einziehen, zählen die Renovierungskosten nicht mehr als Werbungskosten. Die Renovierung ist dann privat veranlasst und zählt damit nicht mehr zu den nachträglichen Werbungskosten - auch, wenn der Mieter eigentlich von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat (BFH-Urteil v. 17.12.2002, BFH/NV 2003, S. 610).

Aufpassen müssen Sie auch, wenn Sie nach dem 1.1.2004 eine Altbau-Immobilie gekauft und renoviert haben. Ihre Ausgaben inklusive der Umsatzsteuer dürfen Sie nur dann sofort als Erhaltungsaufwand bei Ihrer Steuererklärung geltend machen, wenn sie

  • innerhalb der ersten 3 Jahre,
  • nach der entgeltlichen Anschaffung des Hauses oder der Wohnung anfallen und
  • ohne Umsatzsteuer weniger als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für den Grund und Boden) ausmachen.

Überschreiten Sie die 15%-Grenze, gelten Ihre Ausgaben kraft Gesetzes als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Das bedeutet: Sie müssen sie zu den Anschaffungskosten der Immobilie hinzurechnen und können sie nur über viele Jahre verteilt abschreiben.

Liegen Sie unter der 15%-Grenze, wird geprüft, ob Ihre Ausgaben Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind. Wenn nicht, liegt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor (Verfügung der OFD München v. 11.6.2004, DB 2004, S. 1464).

Die Frist für die 15%-Grenze beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung. Sie läuft taggenau über 3 Jahre (nicht über 3 Kalenderjahre!). Sind die 3 Jahre bei Beginn der Baumaßnahme bereits um, hält sich das Finanzamt nicht mehr an § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, sondern prüft allein, ob Sie alle Kriterien für Herstellungsaufwand gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 EStG erfüllen.

Sanieren Sie quasi häppchenweise über mehrere Jahre, kommt es darauf an, wie lange die Gesamtmaßnahme andauert. Alles, was einheitlich geplant und durchgeführt wird, gilt als eine einzige Baumaßnahme.

Typisches Beispiel: Sie renovieren nach der Anschaffung eines Mehrfamilienhauses nacheinander Wohnung für Wohnung.

Alle Baumaßnahmen, die Sie innerhalb dieser 3 Jahre seit der Anschaffung durchgeführt haben, zählen als eine einzige Maßnahme. Das Finanzamt rechnet diese ganzen Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Überprüfung der 15%-Grenze zusammen - sogar wenn sie teilweise auf einen von Ihnen selbst genutzten Gebäudeteil entfallen.

Aus Ihren gesamten 3-Jahres-Aufwendungen dürfen Sie diese Kosten herausrechnen:

  • Aufwendungen für Arbeiten, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen (z. B. Anbau, Aufstockung);
  • Aufwendungen für laufende Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z. B. Aufwendungen für die Heizungswartung, das Auswechseln von Verschleißteilen, nicht aber Schönheitsreparaturen, da diese nicht üblicherweise jährlich anfallen);
  • Aufwendungen, die nicht das Gebäude betreffen (z. B. die Gartenanlage).

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