Verteilungsschlüssel

Die im Haus anfallenden Betriebs- und Heizkosten darf der Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn er das so im Mietvertrag vereinbart hat. Idealerweise ist dort auch gleich der Verteilungsschlüssel wie z.B. der nach der Wohnfläche, nach Personen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Verbrauch im Mietvertrag festgelegt. Ist im Wohnungsmietvertrag kein Verteilungsschlüssel vereinbart, müssen die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden - es sei denn, der Vermieter kann den Verbrauch erfassen und kann verbrauchsabhängig abrechnen. Dann hat die verbrauchsabhängige Abrechnung Vorrang vor dem Umlageschlüssel nach der Wohnfläche.
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Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.  Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.  Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 23 wichtigsten BGH-Urteile rund um die Betriebskosten.

"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.

Topstory: Wer nicht rechtzeitig abrechnet oder in seiner Betriebskostenabrechnung einen formellen Fehler begeht, für den können die Nebenkosten richtig teuer werden!  Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den kompletten Betriebskosten und nicht nur der Betriebskostennachzahlung sitzen.   

„Welchen Verteilungsschlüssel muss ich nehmen?“, fragt sich so mancher Vermieter bei seiner Betriebskostenabrechnung. Schließlich wollen Sie ja alles richtig machen! Tatsächlich dürfen Sie nicht einfach den Umlageschlüssel nehmen, den Sie als gerecht empfinden, sondern Sie müssen sich dabei schon an eine gewisse Reihenfolge halten. Wer die festlegt? Sie und der Gesetzgeber!

Am 05.11.2008 hat der Bundesrat der neuen Heizkostenverordnung (HKVO) zugestimmt. Damit trat sie schon zum 01.01.2009 in Kraft. Doch nicht jeden treffen die Änderungen der neuen Heizkostenverordnung mit dem neuen 70-zu-30-Umlageschlüssel. Was sich für Sie ändert und ob Sie ab dem nächsten Abrechnungszeitraum auf den neuen Verteilungsschlüssel umstellen müssen, lesen Sie hier.

Ein Mieter von dem Sie das ganze Jahr nichts hören und der regelmäßig seine Miete zahlt - tja, so einen müssen Sie erst mal finden! Deswegen lassen auch viele Vermieter ihre Wohnung einfach so lange leer stehen, bis sie wirklich den Richtigen gefunden haben.   Was das für Ihre Betriebskostenabrechnung bedeutet und ab wann das Finanzamt etwas gegen Ihren Leerstand hat, erfahren Sie hier.

Recht und Gerechtigkeit gehen bekanntermaßen nicht immer Hand in Hand. Das gilt auch bei den Betriebskosten.  Das musste ich neulich einer Vermieterin erklären, die die Kosten für die Treppenhausreinigung gerecht auf ihre Mieter verteilen wollte. Das ist zwar ein ehrenwertes Bestreben, aber das können Sie gar nicht hinbekommen. Ich verrate Ihnen auch warum.

Für Eigentumswohnungen gibt es keinen speziellen Umlageschlüssel. Es gilt vielmehr das, was für alle ganz normalen Mietwohnungen gilt: Haben Sie ...

Fröhlich winkt Ihnen Ihr Mieter zu, als er mit seinem voll gepackten Auto um die Ecke biegt. Doch kaum ist er weg, befällt Sie ein flaues Gefühl in der Magengegend: Was, wenn Sie plötzlich in die Mieterwohnung müssen, weil z. B. der Heizungsableser vor der Tür steht? Oder: Wer putzt während seiner Abwesenheit das Treppenhaus und: Darf Ihr Mieter während der Urlaubszeit tatsächlich weniger Betriebskosten zahlen, wie er Ihnen weiß machen wollte? Nur 3 von 5 drängenden Vermieterfragen in der Urlaubszeit.

Nach und nach statten Sie Ihr Haus mit Wasserzählern aus. Jetzt hofft jeder Mieter auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung.
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Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig? Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!

Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.  Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.  Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 23 wichtigsten BGH-Urteile rund um die Betriebskosten.

Bestimmt haben auch Sie mittlerweile auf Ihrer Wasserrechnung von der Stadt einen Rechnungsposten stehen, den es bisher so nicht darauf gab: Die Niederschlagsgebühr.  "Was ist das eigentlich", fragen sich nicht nur viele Vermieter, sondern auch ihre Mieter, die sich daran im Rahmen der Betriebskostenabrechnung beteiligen sollen. Denn viele Vermieter haben die Niederschlagsgebühr einfach dem Mieter stillschweigend auf die Abrechnung gesetzt. Ist das zulässig?

Weniger Steuern zahlen - davon träumt auch Ihr Mieter. Deswegen sollten Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung bei den Rechnungen, in denen haushaltsnahe Dienstleistungen stecken, diese dem Mieter auch ausweisen. Viel Arbeit ohne Geld? Ja, aber Vermieterpflicht, wenn der Mieter darauf besteht!

Schätzungsweise 6,3 Millionen Ölheizungen gibt es noch in Deutschland und mindestens genau so viele Öltanks. Die müssen – je nach Größe und Standort – regelmäßig überprüft werden. Der Gesetzgeber plant, ab 2013 die Prüfpflichten zu verschärfen.

Bestimmt haben Sie auch schon mal von der EnEV gehört. Gemeint ist die "Energieeinsparverordnung" und davon gibt es einige. Am 21.11.2013 wurde die EnEV 2014 im Bundesgesetzblatt Nr. 67 veröffentlicht und tritt damit am 1.5.2014 in Kraft. Darin stecken für Hausbesitzer einige Neuerungen bezüglich Heizkessel, Energieausweis oder Wärmedämmung, die Sie kennen sollten.

Die Vorzeichen standen schlecht - jedenfalls wann man ein bisschen abergläubisch ist. Denn es war ein Freitag und noch dazu Tagesordnungspunkt Nummer 13, als der Bundesrat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz beschloss!    Noch dazu wurde es im Bundesgesetzblatt Nummer 13 veröffentlicht. Dennoch trat die Mietrechtsänderung am 1.5.2013 in Kraft.    

Eigentlich gelten Sie als Glücksbringer: Die Schornsteinfeger. Flattert jedoch der Bescheid ins Haus, entpuppt es sich oft als bezahltes Glück. Zum Unglück wird das Ganze, wenn Sie die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen und der sich beschwert.

Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.