Kaution: Sicherheitsleistung für den Vermieter

Wurden etwa im Mietvertrag keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen, besteht kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch den Mieter. Dementsprechend besteht auch kein Rechtsanspruch auf Erhöhung einer vom Mieter vertragsgemäß geleisteten Kaution. Der Anspruch des Vermieters auf Stellung einer Kaution verjährt in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist (Paragraph 195 BGB).

Höhe der Kaution

Bei Wohnungsmietverhältnissen darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Darüber hinausgehende Beträge kann der Mieter trotz Bestehens einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie "rechtsgrundlos" im Sinne der Paragraphen 812ff. BGB geleistet hat.

Maßgeblich ist insofern die vereinbarte Miete. Vorübergehende Mietminderungen wegen behebbarer Mängel bleiben außer Betracht. Die geminderte Miete ist nur dann Bemessensgrundlage, wenn der Mangel nicht behebbar und die Minderung daher dauerhaft ist, beispielsweise bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent (BGH Urteil vom 20. Juli 2005)

Ratenzahlung

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Vertragsklausel, die den Mieter nach ihrem Wortlaut in unzulässiger Weise zur vollständigen Zahlung der Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet, ist nur hinsichtlich dieser Fälligkeitsregelung unwirksam.

Hinsichtlich der grundsätzlichen Verpflichtung des Mieters zur Leistung der Kaution (in drei Raten) bleibt die Klausel wirksam, sodass der Mieter auch in diesem Fall nicht berechtigt ist, eine bereits gezahlte Kaution vom Vermieter zurückzufordern.

Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution

Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen oder den Anspruch durch einen gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen. Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nach Auffassung der Rechtsprechung nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt.

Dagegen rechtfertigt bei gewerblichen Mietverhältnissen die Nichtzahlung der Kaution jedenfalls dann eine fristlose Kündigung, wenn die Zahlung mehrfach angemahnt wurde. In einem Mietvertrag über gewerbliche Räume ist auch eine auflösende Bedingung, wonach der Vertrag bei Eintritt von bestimmten Umständen, beispielsweise bei Nichtzahlung der Kaution automatisch endet, nicht grundsätzlich wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

meineimmobilie.de-Tipp:
Wegen Mängeln an der Mietsache steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu, da er durch seine Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz ausreichend geschützt ist.

Weitere Informationen zum Thema Kaution erhalten Sie im Buch "Mietrecht für Vermieter von A-Z", erschienen im Haufe-Verlag.