Mittwoch, 21.08.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © M. Schuppich - Fotolia.com

Teilungserklärung: Was drin steht und wo Sie die finden

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Worum geht´s

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht: Wer kennt sich da noch aus? Dieser Beitrag zeigt, wie alles zusammenhängt und welche Rechte sich daraus für Sie ergeben.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z. B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“

 

Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.

Erst ist da ein komplettes Haus und dann werden daraus ganz einfach ein paar Eigentumswohnungen gemacht. Die werden dann verkauft. So einfach stellt man sich das vor - ist es in der Praxis aber leider nicht!

Allerdings: Rechtlich ist das etwas komplizierter! Bevor aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen oder Geschäftsräume werden, muss erst einmal vertraglich Sondereigentum an der Wohnung gemäß § 3 WEG eingeräumt oder gem. § 8 WEG per Teilungserklärung begründet werden.

Teilungserklärung: Trennen Sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum

Werden die Eigentumswohnungen per Teilungserklärung begründet, muss der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sein Eigentum am (Gesamt-)Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. 

Mit jedem Miteigentumsanteil wird ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder ein Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden.

Weil alles so schön aufgeteilt ist, kann jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit hinterher einzeln verkauft oder z. B. mit einer Hypothek belastet werden.

Trotz Sondernutzungsrecht: Es bleibt Gemeinschaftseigentum 

Außerdem kann in der Teilungserklärung auch drinstehen, dass Ihnen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gemeinschaftsfläche wie z. B. dem Garten oder dem Hof (Stellplatz!) zugewiesen wird.

Dann dürfen auch nur Sie diese Fläche allein nutzen! Trotz des eingeräumten Sondernutzungsrechts bleibt sie allerdings Gemeinschaftseigentum. 

Die Gemeinschaftsordnung gehört mit zur Teilungserklärung

Doch nicht nur die eigentliche formelle Aufteilung des Grundstücks steht in der Teilungserklärung, sondern auch noch die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Die regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann sogar vom Wohnungseigentümergesetz abweichende Regelungen enthalten, soweit das Gesetz eine Abweichung überhaupt erlaubt.

Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung lohnt sich auch deshalb, weil darin meist die Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters mit enthalten ist. Die Erstbestellung des Verwalters darf maximal 3 Jahre betragen.

Änderungen an der Teilungserklärung müssen ins Grundbuch

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wollen Sie die Teilungserklärung ändern, müssen dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Außerdem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer wie z. B. Käufer, Erben usw. gilt.

Ein Aufteilungsplan ist ein Muss

Und noch etwas gehört zur Teilungserklärung: ein abgeschlossenheitsbescheinigter Aufteilungsplan. Der ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.

Beim Aufteilungsplan handelt es sich genaugenommen um eine Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile. 

Der Aufteilungsplan zieht klare Grenzen

Der Aufteilungsplan grenzt die einzelnen, im Sondereigentum stehenden Wohnungen exakt voneinander ab und zieht die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit Sie sofort sehen können, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, sind alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen.

Doch damit hat es sich schon mit dem Aufteilungsplan: Er hat keine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung. Hat beispielsweise der planende Architekt in den Genehmigungsplänen in einen gezeichneten Raum das Wörtchen „Cafe“ geschrieben, stellt das nach h. M. noch keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume dar.

Irrtümer lassen sich per Klage wieder beseitigen

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung von der ursprünglichen Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume (z. B. Kellerräume) vertauscht wurden. 

Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann der Eigentümer einen Anspruch auf Herstellung des plangemäßen Zustands, aber u. U. auch auf Änderung des Aufteilungsplans haben.

Kommentare (1)

11.7.2014, 14:11 Uhr von Tendero Profil ansehen
Ist eine Änderung der Teilungserklärung durch Beschluß einer Eigentümerversammlung, ohne Eintragung im Grundbuch, rechtens?
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

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Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, kennen Sie sicherlich die Begriffe Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Teileigentum. Daneben gibt es allerdings noch das Sondernutzungsrecht - und das hilft Ihnen, wenn Sie beispielsweise einen Parkplatz oder den Garten ganz allein nutzen wollen.
Zugegeben: Ehrenämter - noch dazu solche, die mit Arbeit verbunden sind - zählen nicht gerade zu den Lieblingsbeschäftigungen der meisten Leute. So steht es auch mit dem Amt des Verwaltungsbeirats.    Allerdings: Da es auch um die eigene Immobilie geht, sollte allein schon diese Tatsache Ihr Interesse wecken! Welche Rechte und Pflichten dahinter stecken und wie Sie sich vor einer eventuellen Haftung schützen können, zeigt dieser Beitrag rund um den Verwaltungsbeirat.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Verwechseln Sie bitte nicht das Sondereigentum mit dem Sondernutzungsrecht. Beides steht zwar in der Teilungserklärung, aber nur das, was im Sondereigentum steht, gehört auch Ihnen. 

 

Haben Sie an einer Fläche nur ein Sondernutzungsrecht (z. B. Garten), bleibt die Gemeinschaftseigentum.