Montag, 14.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Makler und WEG-Verwalter brauchen bald einen Sachkundenachweis

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Worum geht´s

Gesetzesänderung für Makler und WEG-Verwalter: Sachkundenachweis soll eingeführt werden. 

Stichworte zu diesem Thema

Seit Jahren will der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), dass nicht jeder einfach so Verwalter werden kann, sondern dass die Tätigkeit des Immobilienverwalters von einer behördlichen Erlaubnis abhängig gemacht wird. Am 11.11.2016 fand bereits die 1. Lesung zur Berufszulassungsregelung für Makler und WEG-Verwalter statt, nachdem der Bundesrat in seiner Sitzung vom 14.10.2016 entscheidende Nachbesserungen eingebracht hatte. 

 

Jetzt wird es offensichtlich ernst für „professionelle" WEG-Verwalter und Makler: Schon ab 2017 soll es ein Gesetz zur Zulassungspflicht geben. Ob das auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll, ist noch unklar und soll erst im endgültigen Gesetzgebungsverfahren geklärt werden.

Makler brauchen auch künftig keine Berufshaftpflichtversicherung

Noch im Referentenentwurf war als Zulassungsvoraussetzung für Makler unter anderem vorgesehen, dass sie eine Berufshaftpflichtversicherung brauchen.

Davon ist allerdings im jetzigen Gesetzentwurf nichts mehr zu lesen. Der Grund: Nach Ansicht des Gesetzgebers besteht für Immobilienmakler kein erhöhtes Haftungsrisiko, weshalb auf eine Berufshaftpflichtversicherung verzichtet werden kann.

WEG-Verwalter brauchen bald eine Berufshaftpflichtversicherung

WEG-Verwalter hatten in Sachen Berufshaftpflichtversicherung weniger Glück als Makler: WEG-Verwalter sollen neuerdings als Zulassungsvoraussetzung den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen müssen. Wie hoch die Versicherungspolice sein muss, wird noch in einer Rechtsverordnung geregelt.

Immobilienmakler, die bisher schon eine Zulassung benötigten, sollen künftig zusätzlich einen Sachkundenachweis erbringen, um eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten.

Makler und WEG-Verwalter müssen bald ihre Sachkunde nachweisen

Für Wohnungseigentumsverwalter soll erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) eingeführt werden. Bislang reichte es, wenn sie die Aufnahme ihrer Tätigkeit gegenüber der zuständigen Landesbehörde (von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich) angezeigt haben.

Das reicht jetzt nicht mehr: Künftig sollen professionelle WEG-Verwalter ebenfalls eine Gewerbeerlaubnis einholen müssen. Die gibt es jedoch nur, wenn folgende 4 Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Zuverlässigkeit (keine Verurteilung in den letzten 5 Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat),
  2. Geordnete Vermögensverhältnisse (über das Vermögen des Antragstellers darf kein Insolvenzverfahren eröffnet worden sein und es darf kein Eintrag in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozeßordnung) vorliegen),
  3. Sachkundenachweis und
  4. eine Berufshaftpflichtversicherung.

Bald gibt's Prüfungsstress für Makler und professionelle WEG-Verwalter

Die erforderliche Sachkunde sollen WEG-Verwalter und Makler durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweisen. Details sollen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt werden.

Wer bereits als WEG-Verwalter oder Immobilienmakler tätig ist, muss innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten der Neuregelung einen Zulassungsantrag stellen und die erforderlichen Nachweise vorlegen.

Wann Makler und WEG-Verwalter keinen Sachkundenachweis brauchen

Immobilienmakler und WEG-Verwalter, die ihr Gewerbe nachweislich seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen ausüben, brauchen keinen Sachkundenachweis erbringen. Das ist gemeint, wenn von der „Alte-Hasen-Regelung“ gesprochen wird.

Die 6-Jahres-Frist orientiert sich am Inkrafttreten des geplanten Gesetzes. Würde das Gesetz bereits am 1.12.2017 in Kraft treten, müssten alle Makler und WEG-Verwalter keinen Sachkundenachweis erbringen, die seit mindestens 1.12.2011 ununterbrochen selbstständig tätig sind.

Ob das auch für unselbstständige Verwalter beziehungsweise Makler gilt, muss das weitere Gesetzesverfahren zeigen.

Außerdem sollen solche Personen keine Sachkundeprüfung brauchen, die über eine gleichwertige berufliche Qualifikation verfügen. Welche Qualifikationen als gleichwertig gelten, soll eine noch zu erstellende Rechtsverordnung regeln. Es ist davon auszugehen, dass Abschlüsse als Immobilienfachwirt/In oder Immobilienkaufmann/frau als anerkannte Abschlüsse gelten werden. Welche akademischen Abschlüsse einem Sachkundenachweis gleichgestellt werden, ist allerdings offen.

Alle anderen marktaktiven Unternehmer oder auch Existenzgründer, die keine solche Qualifikation nachweisen können, müssen dann eine Sachkundeprüfung bei der IHK absolvieren.

Wird ein Eigentümer Verwalter, braucht er keine Erlaubnis

Die Erlaubnispflicht gilt ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter. Erklärt sich ein privater Eigentümer einer WEG-Gemeinschaft bereit, die Verwalteraufgaben zu übernehmen oder verwaltet sich die Eigentümergemeinschaft selbst, braucht kein Sachkundenachweis erbracht werden.

Gleiches gilt für Verwalter von Mietwohnungen und angestellte WEG-Verwalter: Auch die fallen nach dem bisherigen Gesetzesstand nicht unter die Erlaubnispflicht.

Nicht nur der Verwalter, sondern auch seine Mitarbeiter müssen fachkundig sein

Laut Entwurf soll künftig nicht nur die Qualifikation des WEG-Verwalters selbst stärker kontrolliert werden, sondern auch die seines Personals. Nach dem neu eingeführten § 34c Abs. 2a GewO muss der gewerbliche Verwalter die Qualifikation und Zuverlässigkeit seiner Mitarbeiter aktiv prüfen.

Das betrifft jedoch nur diejenigen Mitarbeiter, die typische Verwaltertätigkeiten ausüben oder daran mitwirken, wie etwa das Erstellen von Abrechnungen sowie das Einberufen und Durchführen von Eigentümerversammlungen. Wer nur Sekretariats-, Buchhaltungs- oder Personalarbeiten erbringt, braucht keinen Qualifikationsnachweis.

Als angemessene Qualifikation reichen bei den Mitarbeitern nach dem Gesetzentwurf schon Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien. Dagegen brauchen sie keinen Sachkundenachweis etwa in Form eines IHK-Zertifikats erbringen.

Immobilienmakler brauchen ebenfalls bald einen Sachkundenachweis

Anders als die Immobilienverwalter dürfen Immobilienmakler schon jetzt nur mit behördlicher Erlaubnis tätig werden.

Doch künftig ist das nicht genug: Nach dem geänderten § 34c Abs. 2 Nr. 3 und 4 GewO sollen Immobilienmakler bald einen Sachkundenachweis erbringen müssen. Erst dann winkt die Erteilung der Gewerbeerlaubnis.

Wann die Neuregelungen in Kraft treten sollen

Einen konkreten Zeitplan gibt es noch nicht, da das Gesetzgebungsverfahren noch läuft. Es ist anzunehmen, dass das Gesetzgebungsverfahren Anfang 2017 abgeschlossen und voraussichtlich im Februar 2017 im Bundesgesetzblatt verkündet werden kann.

Und selbst dann läuft nach dem Regierungsentwurf noch eine Frist von rund neun Monaten zwischen der Verkündung und dem Inkrafttreten, so dass das Gesetz frühestens am 1.12.2017 in Kraft treten kann. Der Bundesrat hat empfohlen, die Frist sogar auf 18 Monate zu verlängern. Dann würde das Gesetz sogar erst am 1.9.2018 in Kraft treten.

Mit dem Inkrafttreten beginnt eine zwölfmonatige Übergangsfrist. In der müssen bereits tätige Makler nachweisen, dass die erforderliche Sachkunde besteht bzw. dass sie „alte Hasen“ sind.

WEG-Verwalter, die bereits bei Inkrafttreten tätig sind, haben ab Inkrafttreten 12 Monate Zeit, eine Erlaubnis nach § 34c GewO zu beantragen und den Sachkundenachweis zu erbringen. Auch für WEG-Verwalter gilt die „Alte-Hasen-Regelung“, der sie vom Sachkundenachweis befreit.

Die Übergangsfrist beträgt für beide Gruppen ab dem Inkrafttreten weitere 12 Monate. Wird der Bundesratsempfehlung gefolgt, hätten WEG-Verwalter und Makler insgesamt eine Übergangsfrist von rund zweieinhalb Jahren ab der Verkündung des Gesetzes. 

Verband fordert Erlaubnispflicht für Mietverwalter

Bisher fehlt im Gesetzentwurf die Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese seien wie WEG-Verwalter ebenfalls treuhänderisch tätig und trügen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter.

Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie deswegen die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen müssen wie WEG-Verwalter. Außerdem spricht der DDIV sich dafür aus, eine Weiterbildungspflicht einzuführen.

Wie die neue Makler- und Verwaltervorschrift aussieht

§ 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnungseigentumsverwalter, Verordnungsermächtigung

(1) Wer gewerbsmäßig

  1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  2. den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  3. Bauvorhaben

a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen, und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden,

b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen

4.  das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne von § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes verwalten (Wohnungseigentumsverwalter)

will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis kann inhaltlich beschränkt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schutze der Allgemeinheit oder der Auftraggeber erforderlich ist; unter denselben Voraussetzungen ist auch die nachträgliche Aufnahme, Änderung und Ergänzung von Auflagen zulässig.

(2) Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn

  1. Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß der Antragsteller oder eine der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt; die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist,
  2. der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt; dies ist in der Regel der Fall, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozeßordnung) eingetragen ist,
  3. der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 betreiben will, den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann, oder
  4. der Antragsteller, der ein Gewerbe nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder Nummer 4 betreiben will, nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er die Sachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 oder für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 notwendig ist.

(2a) Gewerbetreibende nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und 4 dürfen Personen, die direkt bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes mitwirken, nur beschäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Personen über die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen.

(3) Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates zur Umsetzung der Richtlinie 2005/36/EG, oder soweit zum Schutz der Allgemeinheit und der Auftraggeber erforderlich Vorschriften erlassen über

  1. den Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes, insbesondere die Pflicht,

a) ausreichende Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung  abzuschließen, sofern der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet,

b) die erhaltenen Vermögenswerte des Auftraggebers getrennt zu verwalten,

c) nach der Ausführung des Auftrags dem Auftraggeber Rechnung zu legen,

d) der zuständigen Behörde Anzeige beim Wechsel der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen zu erstatten und hierbei bestimmte Angaben zu machen,

e) dem Auftraggeber die für die Beurteilung des Auftrages und des zu vermittelnden oder nachzuweisenden Vertrages jeweils notwendigen Informationen schriftlich oder mündlich zu geben,

f) Bücher zu führen einschließlich der Aufzeichnung von Daten über einzelne  Geschäftsvorgänge sowie über die Auftraggeber,

2. die Inhalte und das Verfahren für die Sachkundeprüfungen nach Absatz 2 Nummer 4, den Ausnahmen von der Erforderlichkeit der Sachkundeprüfungen sowie der Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen mit den Sachkundeprüfungen, der Zuständigkeit der Industrie- und Handelskammer sowie der Berufung des Aufgabenauswahlausschusses,

3. zum Umfang an die nach Absatz 2 Nummer 3 erforderliche Haftpflichtversicherung und zu ihren inhaltlichen Anforderungen, insbesondere über die Höhe der Mindestversicherungssummen, die Bestimmung der zuständigen Behörde im Sinne des § 117 Absatz 2 des Versicherungsvertragsgesetzes, über den Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung und Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmens gegenüber den Behörden,

 4. die Anforderungen und Verfahren, die zur Durchführung der Richtlinie 2005/36/EG anzuwenden sind auf Inhaber von Berufsqualifikationen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum erworben wurden, sofern diese Personen im Inland vorübergehend oder dauerhaft als Immobilienmakler oder Wohnungseigentumsverwalter tätig werden wollen.

(4) (weggefallen)

(5) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für

  1. Kreditinstitute, denen eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, soweit sich ihre Tätigkeit auf die Vermittlung von Darlehen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 beschränkt. Für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und für die Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 ist die Erlaubnis abweichend von Absatz 2 nur dann zu versagen, wenn der Antragsteller nicht die erforderliche Sachkunde nachweist. Es ist ausreichend, wenn der Nachweis der Sachkunde durch eine angemessene Zahl von beim Antragsteller beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die unmittelbar mit der Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder mit der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes befassten Personen übertragen ist und die den Antragsteller vertreten dürfen,
  2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluß von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluß solcher Verträge nachweisen,
  3. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach § 53b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt,
  4. Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzesbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ab dem 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip für Makler. Die Mieter freuen sich, denn sie müssen jetzt bei der Wohnungssuche nicht mehr die Maklerprovision zahlen, sondern können sich vom ersparten Geld ein neues Sofa und einen Fernseher kaufen. Glauben sie jedenfalls... ....doch ganz so einfach ist es nun doch nicht: Der Vermieter muss nicht immer die Maklerkosten zahlen! Beauftragt nämlich der Mieter den Makler, muss er ihn auch am Ende zahlen. Bis es jedoch so weit ist, gibt es einige Stolperfallen, die dazu führen, dass der Makler entweder leer ausgeht oder eben doch der Vermieter "die Zeche" zahlen muss.
Seit dem 21.4.2015 gilt für Makler bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Vermittelt ein Makler einem Mieter eine Wohnung, darf er dafür von ihm grundsätzlich keine Provision fordern. Dennoch gehen Makler meist nicht leer aus, denn er kann sich ja an den Vermieter, der für seine Wohnung einen Mieter sucht, halten.  Diese gravierende Gesetzesänderung hatte unter Immobilienmaklern für viel Ärger gesorgt. Viele Makler sehen sich nach wie vor in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht und in dem Gesetz einen Angriff auf ihre Vertragsfreiheit.  Zwei Makler legten deswegen Verfassungsbeschwerde vor dem Bundesverfassungsgericht ein. Allerdings ohne Erfolg!
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Noch ist es nur ein Gesetzentwurf! 

Der geforderte Sachkundenachweis und die Berufshaftpflichtversicherung für WEG-Verwalter ist noch Zukunftsmusik. Allerdings scheint es ernst zu werden, denn am 11.11.2016 fand bereits die 1. Lesung zum neuen Gesetz im Bundestag statt.

 

Geht es nach dem Bundesrat, sollen selbstständige und unselbstständige Verwalter beziehungsweise Makler gleichbehandelt werden. Deswegen kann es schlimmstenfalls noch im Gesetzgebungsverfahren passieren, dass auch unselbstständige, sprich angestellte Immobilienmakler und WEG-Verwalter, ihre erworbene Sachkunde nachweisen müssen. Ob der Bundestag diesem Vorschlag des Bundesrats folgt, muss sich noch im Lauf des Gesetzgebungsverfahrens zeigen.