Dienstag, 17.01.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © openlens - Fotolia.com

Gehbehinderter Eigentümer will Aufzug: Alle müssen zustimmen

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Worum geht´s

Fahrstuhleinbau in Wohnungseigentümergemeinschaft: Wer zustimmen muss.

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung im 5. Stock ohne Aufzug. Plötzlich werden Sie gehbehindert und haben die Wahl: Entweder Sie bleiben in Ihrer Wohnung oder bestehen gegenüber der Eigentümergemeinschaft auf dem Einbau eines Aufzugs im Gemeinschaftstreppenhaus.

 

Klar, entscheiden Sie sich für den Aufzug. Aber müssen die anderen Eigentümer dem zustimmen? Ein heikler Fall, den der Bundesgerichtshof da lösen musste.

Alle Eigentümer müssen Fahrstuhleinbau zustimmen

Ein gehbehinderter Eigentümer aus dem 5. Stock wollte einen Fahrstuhl ins Gemeinschaftstreppenhaus einbauen lassen. Wohlgemerkt auf eigene Kosten! Dennoch – so der Bundesgerichtshof – braucht er dazu die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer! Das gilt, obwohl der gehbehinderte Wohnungseigentümer auf den Aufzug angewiesen ist, um überhaupt in seine Wohnung zu kommen.

Die übrigen Wohnungseigentümer können jedoch verpflichtet sein, wenigstens den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden.

Aufzugseinbau: Wenn ein Eigentümer alle anderen verklagt

Ein 80-jähriger Eigentümer wohnte im 5. Stock einer Wohnanlage ohne Aufzug. Im Erdgeschoss besaß er noch eine kleinere, vermietete Eigentumswohnung.

In einer Eigentümerversammlung beantragte er zusammen mit einigen anderen Wohnungseigentümern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs. Den wollte er auf eigene Kosten in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses einbauen lassen. Doch der Antrag fand keine Mehrheit.

Deswegen klagte der umbauwillige Eigentümer gegen alle übrigen Wohnungseigentümer, dass diese den Einbau des Aufzugs dulden sollten. In der Klage erklärte sich der Eigentümer nach wie vor bereit, alle Kosten zu übernehmen. Den Wunsch nach einem Aufzugseinbau begründete er nicht nur mit seiner Gehbehinderung, sondern auch weil er und seine Frau zeitweise seine 1982 geborene, zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter betreuten.

Sieg vor dem Landgericht war leider nur von kurzer Freude

Das Amtsgericht wies die Klage des Eigentümers ab. Das Landgericht gab dem Eigentümer recht – allerdings mit ein paar Einschränkungen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss zwar den Einbau und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in dem Treppenschacht durch Eigentümer dulden.

Allerdings nur, wenn der Eigentümer die Kosten für den Einbau und den Betrieb des Aufzugs zahlt. Dazu darf sich der Eigentümer mit anderen Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zwecks Aufzugseinbaus und Betriebs zusammenschließen.

Dabei darf er bzw. die GbR die künftige Nutzung des Aufzugs auf diejenigen Wohnungseigentümer beschränken, die sich an den Einbau- und Betriebskosten im angemessenen Umfang beteiligt haben. Außerdem sollte der Eigentümer schon bei Baubeginn eine Sicherheit für eine eventuell spätere Beseitigung des Aufzugs leisten, und zwar in Höhe von 110 % der dafür erforderlichen Kosten. Doch die Freude über das Landgerichtsurteil herrschte nur kurz.

Wer einen Aufzug will, braucht die Zustimmung aller Eigentümer

Der Bundesgerichtshof hob jedoch das Landgerichtsurteil wieder auf und schlug sich auf die Seite des Amtsgerichts (BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16).

Für eine bauliche Veränderung braucht ein Eigentümer immer dann die Zustimmung von anderen, wenn denen ein Nachteil im Sinne von nach § 22 Abs. 1 WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG droht. Der Nachteil muss „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen".

Ein solcher Nachteil ergab sich aus Sicht des BGH, als er die beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen des Eigentümers gegenüber denen der Gemeinschaft abwog.

BGH urteilt: Treppenlift ist ok, Fahrstuhl jedoch nicht

Beide Seiten konnten sich auf ihr Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 Abs. 1 GG) berufen. Der gehbehinderte Wohnungseigentümer zudem noch auf Artikel 3 Abs. 3 Satz 2 GG. Danach darf niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Der Eigentümer war selbst gehbehindert und betreut außerdem noch regelmäßig seine schwerbehinderte Enkelin, die er sogar für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung aufnahm.

Trotzdem: Die anderen Eigentümer müssen deswegen maximal den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe dulden, nicht aber den Einbau eines Personenaufzugs.

Ein Fahrstuhleinbau ist ein zu großer Eingriff in die Bausubstanz

Der Einbau eines Fahrstuhls stellt einen erheblichen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums dar und verengt in aller Regel - wie auch hier – das Treppenhaus und damit den damit zur Verfügung stehenden Platz.

Dazu kommt, dass so ein Fahrstuhleinbau schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper mit sich bringt. Dazu kommt dann noch die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten, die den Aufzug benutzen.

Muss der Fahrstuhl dann irgendwann wieder weg, wäre nochmals ein erheblicher Eingriff in den Baukörper notwendig, der ebenfalls einen großen baulichen Aufwand mit sich bringt. Unabhängig von der Sicherheitsleistung, die der Eigentümer schon im Vorfeld dafür leisten müsste, dürfte sich so ein Rückbau bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

Für die Fahrstuhlnutzung muss erst eine Vereinbarung her

Außerdem hatte der BGH Bedenken wegen der Nutzung des Aufzugs: Nur die bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümer sollten den Aufzug auch später benutzen dürfen. Rechtlich würde das ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil voraussetzen. Das bedürfe jedoch einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.

Derzeit stellten jedoch alle Eigentümer dort, wo der Fahrstuhl eingebaut werden sollte, ihre Fahrräder und Kinderwägen ab.

Wer eine Wohnung ohne Aufzug kauft, muss mit diesem Risiko leben

Das BGH-Urteil sei auch mit dem Grundgesetz vereinbar, obwohl eine Wohnung im 5. Stock ohne Aufzug nur schwer verkäuflich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen sei.

Allerdings bestand dieses Risiko für den Eigentümer schon beim Kauf der Wohnung: Schon damals gab es keinen Aufzug! Dieses Erschwernis lässt sich auch nicht auf den Rücken der übrigen Wohnungseigentümer abwenden. Würde ein Fahrstuhl eingebaut, wäre das Wohnungseigentum der anderen schwerer belastet, weil es mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet sei.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
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Übrigens schwieg der BGH zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug hätte einbauen können, wenn die Wohnungseigentümer dies „nur“ mit qualifizierter Mehrheit beschlossen hätten.