Mittwoch, 11.04.2012 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Eigentümerversammlung: Einmal im Jahr Treffen zum Zank

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Worum geht´s
  • Streitereien an der Eigentümerversammlung
  • Häufige Streitpunkte in der Wohneigentumsgemeinschaft
  • Guten Verwalter finden

Topstory: Eigentumswohnungen sind für Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen beliebte Immobilienformen. Einmal im Jahr treffen die unterschiedlichen Interessen manchmal recht hart aufeinander. Ein Fahrplan durch die Eigentümerversammlung.

Die Weichen werden gestellt: Einmal im Jahr kommt es zum Treffen aller Eigentümer einer Wohneigentumsanlage. Die Eigentümerversammlung ist quasi das Parlament der Eigentümergemeinschaft. Das WoEig-Gesetz – besser bekannt als WEG-Gesetz – regelt hier einige Details: Einmal im Jahr muss eine solche Versammlung stattfinden und die Eigentümer müssen über den Termin und die Punkte der Tagesordnung mindestens zwei Wochen im Vorfeld informiert werden.

Das regelt § 24 WEG. Der Wirtschaftsplan mit den geplanten Ausgaben des laufenden Jahres wird vorgelegt und außerdem steht die Jahresabrechnung zur Diskussion und zum Beschluss, in der die getätigten Ausgaben des abgelaufenen Jahres aufgeschlüsselt sind.

Danach hören die formalen Gemeinsamkeiten aber schon auf: „Einen idealen Fahrplan für die Eigentümerversammlung gibt es eigentlich nicht“, sagt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin und beratend tätig für den Verband 'Wohnen im Eigentum'. Eine Schlüsselfunktion übernimmt in der Regel der Verwalter, der die Sitzung leitet und einberuft. Und dieser bestimmt auch über die Tagesordnung.

Wie Sie Ihre Wunschthemen auf die Tagesordnung bringen

„Immer wieder auch eine Frage: Wie bringe ich einen Punkt auf die Tagesordnung“, beschreibt Weeger-Elsner. „Das ist gar nicht so leicht.“ Der Gesetzgeber regelt: Entweder, es ist ein Punkt, der der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. „Der zu kurze Rasen gehört sicherlich nicht dazu, wohl aber zum Beispiel eine Pflicht die sich aus der Energieeinsparverordnung oder sonstigen gesetzlichen Regelungen ergibt“, konkretisiert Weeger-Elsner.

Oder, mehr als 25 % der Miteigentümer fordern die Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung. Deshalb: „Eine Wohneigentümergemeinschaft ist Politik im Kleinen“, skizziert Gerold Happ, Referent für Wohnungseigentum bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund die Situation. „Wer seine Interessen durchsetzen will, muss sich Mehrheiten organisieren und so vorab das Gespräch mit anderen Eigentümern suchen.“ Eben Parlamentsarbeit mit all seinen Tücken und wechselnden Koalitionen betreiben.

Das sind die häufigsten Streitpunkte in der Eigentümergemeinschaft

„Ein häufiger Streitfall sind das Hausgeld, also die Umlage der Betriebskosten“, so Gerold Happ. Da sich die Anforderungen zum Beispiel an die energetische Qualität einer Immobilie immer mehr verschärfen, stehen auch hier immer wieder Ausgaben an, „Investitionen wie etwa für die energetische Sanierung sind immer wieder umstritten“, beschreibt Happ. In vielen Fällen lassen da aber die aktuellen Verordnungen gar keine andere Wahl als zu investieren.

Anders sieht es mit der generellen Höhe der Instandhaltungsrücklage aus, mit der die nötigen Gelder für kleinere oder größere Modernisierungsmaßnahmen angespart werden. „Mancher Kapitalanleger will da nichts investieren“, sieht Weeger-Elsner einen Konfliktpunkt, der sich häufig aus den unterschiedlichen Interessen von Selbstbewohnern und Kapitalanlegern ergibt. „Große Probleme bereiten hier auch einige Unternehmen, die große Bestände aufkaufen und vermarkten.“

Diese nutzen ihre Mehrheitsposition in der Eigentümerversammlung aus und „haben kein Interesse an einer Instandhaltungsrücklage“, so Weeger-Elsner. Als Mehrheitseigentümer können sie nicht nur weitgehend die Geschicke der Gemeinschaft praktisch eigenmächtig bestimmen; sie müssten ja auch den größten Teil der Instandhaltungsrücklage zahlen.

Das verträgt sich aber nicht mit dem Ziel, schnelle Rendite zu machen. Betroffene sind hier häufig Ex-Mieter, die tatenlos mitansehen müssen, wie die gerade erworbene Immobilie immer mehr heruntergewirtschaftet wird.

Für böses Blut kann jeder noch so kleine Beschluss allemal sorgen: „Es gibt Fälle, bei denen die Eigentümer regelrecht aufeinander losgehen“, beschreibt Weeger-Elsner Extremsituationen. Und mindestens genauso ärgerlich: „Es kommt auch immer wieder vor, dass die Eigentümerversammlung ergebnislos abgebrochen werden muss.“

Wie Sie einen guten Verwalter finden 

Gerade in Streitsituationen kommt so dem Verwalter eine besondere Bedeutung zu, „manchmal muss der regelrecht ein Mediator sein“, beschreibt Weeger-Elsner. Und er muss das Ohr an der Gemeinschaft haben: „Entscheidend ist, wie gut ein Verwalter die Eigentümerversammlung vorbereitet hat“, ergänzt Happ: „Ein guter Verwalter bekommt die Stimmungen mit und reagiert dann darauf.“

Woran Sie einen guten Verwalter erkennen

Gute Verwalter treten professionell auf, führen also ein eigenes Büro mit Bürozeiten und sind versichert. „Ein Indiz für einen guten Verwalter kann dessen Organisation in einem der Verbände sein“, nennt Happ ein weiteres Kriterium.

Und: „Je länger ein Verwalter am Markt ist und je beständiger seine Referenzobjekte sind, desto wahrscheinlicher ist, dass er gute Arbeit leistet.“ Allen Recht machen kann der es aber selten, er hat nun mal die unangenehme Aufgabe, Beschlüsse der Wohneigentumsgemeinschaft auch gegen deren Kritiker durchzusetzen. „Das nehmen manche Eigentümer sehr persönlich“, so Happ. Der professionelle Verwalter kann aber wenigstens eine neutrale Position einnehmen. Kommt der Verwalter aus den Reihen der Eigentümergemeinschaft, klappt das nicht. Deshalb ist das auch selten eine gute Idee.

Eine gute Idee ist es aber, ein weiteres gesetzlich mögliches Organ zu installieren: den Verwaltungsbeirat. Bestehend aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern kann der Beirat gut das Bindeglied zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter darstellen. „Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben“, heißt es ganz konkret in Paragraph 29 des WEG-Gesetzes. Und natürlich wird auch der Beirat auf der Eigentümerversammlung bestimmt.


Sinn der gesamten gesetzlichen Organisation einer Wohneigentumsgemeinschaft ist es natürlich, Konflikte zu vermeiden. Allerdings kann jeder Eigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorgehen. Binnen eines Monats muss er seine Bedenken vorbringen, das Gericht befragt die Gegenpartei und entscheidet. Und die Justiz hält hier für diese Fälle sogar Formblätter bereit, damit der Verwaltungsaufwand in Grenzen bleibt.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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Die Saison für die Eigentümerversammlungen ist eröffnet. Doch obwohl es dort um ihr Geld als Eigentümer geht, bleiben dennoch viele der Versammlung fern oder stellen dem Verwalter eine Blankovollmacht aus. Allerdings: Obwohl der Eigentümer mit Abwesenheit glänzt, kann er dennoch auf den Kosten für beschlossene Sanierungen oder Modernisierungen sitzen bleiben. Sogar dann, wenn er gar nicht mitgestimmt hat.

 meineimmobilie.de-Tipp

Laut Wohnungseigentumsgesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, eine Versicherung für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Dies übernimmt stellvertretend für Sie die Wohneigentumsgemeinschaft bzw. der Verwalter, sofern er entsprechend beauftragt wurde. Die Versicherung bietet unter anderem Versicherungsschutz bei verletzter Verkehrssicherungspflicht.

Beachten Sie auch, dass bei Schaden, der in der Wohnung entsteht, nicht die Versicherung der Wohnanlage hilft. Als Vermieter müssen Sie sich hier gegen Schadensersatzansprüche des Mieters zusätzlich absichern - oftmals gelingt dies, in dem Sie Ihre private Haftpflichtversicherung entsprechend ausweiten.