Montag, 12.10.2009 | Autor: Marc Popp/mb, Foto: © pico - Fotolia.com

Eigentümergemeinschaft: So weit gehen Ihre Rechte als Eigentümer

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Worum geht´s

Streichen, lärmen, reparieren: Ihre Rechte als Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Stichworte zu diesem Thema

Wohnungseigentümer haben starke eigene Rechte. Doch in der Hausgemeinschaft müssen die Eigentümer zurückstecken und diverse Regelungen beachten. Nur so funktioniert ein geordnetes Zusammenleben.

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, weiß: Er darf nur innerhalb seiner eigenen 4 Wände tun und lassen, was er will.

Der Aufzug, die Fassade oder das Treppenhaus: Das ist Gemeinschaftseigentum und dort haben Sie lediglich ein MItspracherecht, das Sie mit Ihrer Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ausüben können.  

Doch selbst im Sondereigentum treffen Sie die Pflichten der Gemeinschaft. So müssen Sie im Sondereigentum stehende Gebäudeteile so instand halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Die Instandhaltung des Sondereigentums ist Ihre Sache!

Jeder Wohnungseigentümer hat also für die Instandhaltung seines Sondereigentums selbst Sorge zu tragen und die dadurch entstehenden Kosten zu übernehmen.

Kommt ein Wohnungseigentümer dieser Instandhaltungspflicht im Bereich seines Sondereigentums nicht nach, ist er gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der sich aus der unterlassenen Instandhaltung des eigenen Sondereigentums im Bereich des Sondereigentums eines anderen Miteigentümers oder aber im gemeinschaftlichen Eigentum ergeben hat.

Lassen Sie Wasserleitungen ja nicht einfrieren

Befinden sich im Kellerraum eines Wohnungseigentümers die Wasserleitungen anderer Wohnungen, umfasst die Sorgfalt beispielsweise die Pflicht des Eigentümers, die betreffenden Leitungen vor dem Einfrieren zu schützen.

Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz. Die Pflicht zur Instandhaltung des Sondereigentums schließt allerdings nicht die Verpflichtung ein, die im Sondereigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen, beispielsweise Wasserinstallationen, regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Sondereigentümer: Vermeiden Sie Nachteile für andere

Der Wohnungseigentümer hat von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst.

Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage des Nachteils Anhaltspunkte.

Duldungspflicht: Wann Sie beide Augen zudrücken müssen

Aus den Nutzungsrechten am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich zwangsläufig auch eine Duldungspflicht. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Einwirkungen auf die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und auf das gemeinschaftliche Eigentum zu gestatten, soweit ihm dadurch keine Nachteile entstehen.

Ein generell in der Teilungserklärung geregeltes Betretungsrecht des Verwalters zur Instandsetzungskontrolle verstößt jedoch gegen das Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung.

Ein Betretungsrecht des Verwalters müssen Sie nur dulduen, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen.

Wie intensiv Sie Ihr Sondereigentum nutzen dürfen

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen.

In welcher Weise das Sondereigentum im Einzelfall genutzt werden darf, kann sich direkt aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Letztere ist entscheidend.

Berufliche oder gewerbliche Nutzung: Was noch erlaubt ist

Es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Eigentumswohnung beruflich oder gewerblich genutzt wird. So ist beispielsweise nichts dagegen einzuwenden, wenn eine Eigentumswohnung von einem Kunstmaler als Atelier verwendet wird. Dagegen wird ein Lärm erzeugender Betrieb, wie eine Druckerei, nicht duldungsfähig sein.

Der Gebrauch einer Eigentumswohnung für Zwecke der Prostitution ist nicht zu dulden, da sowohl der Verkaufs- als auch der Mietwert der anderen Wohnungen herabgesetzt wird.

Wann Sie eine gewerbliche Nutzung dulden müssen

Eine Verwendung für freiberufliche Zwecke sollte in der Regel gestattet sein, wenn keine unzumutbare Belastung der Mitbewohner durch Kunden und Besucher zu befürchten ist. Die Nutzung einer Wohnung als Anwaltskanzlei, Architektur-, Ingenieur- oder Steuerbüro wird wegen der geringen Besucherzahl in der Regel zu dulden sein.

Ob dagegen noch eine Arztpraxis in einer Eigentumswohnung erlaubt ist, erscheint zweifelhaft. Bei der Entscheidung all dieser Fragen kommt es, soweit die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung trifft, in erster Linie auf den Charakter der Eigentumswohnanlage an.

Streitpunkt Haustür: Abschließen oder nicht?

Gerade die Verschließbarkeit der Haustür gibt in diesen Fällen oftmals Anlass zum Streit.

In gemischt genutzten Anlagen, in denen sich sowohl Wohnungen als auch Geschäfts-, Büro- oder Praxisräume befinden, wollen die gewerblichen Nutzer während der Betriebszeit die Tür für ihre Kundschaft offen halten, während die Eigentümergemeinschaft daran interessiert ist, dass die Tür ständig geschlossen bleibt und nur mit dem Hausschlüssel oder durch die elektrische Türschließanlage geöffnet werden kann.

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Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp
Mal wieder Eigentümerversammlung – da drückt sich der eine oder andere gern drum herum. Dabei ist dort der richtige Ort, um mitzureden, wenn es um die neue Farbe der Hausfassade oder eine Änderung der Hausordnung geht.   Hier lesen Sie, wie viel Gewicht dabei Ihre Stimme hat, an welche Fristen sich der Verwalter halten muss und warum Sie nicht ewig auf das Protokoll warten sollten. So sind Sie in nur wenigen Minuten bestens auf Ihre nächste Versammlung vorbereitet.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z. B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“   Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, kennen Sie sicherlich die Begriffe Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Teileigentum. Daneben gibt es allerdings noch das Sondernutzungsrecht - und das hilft Ihnen, wenn Sie beispielsweise einen Parkplatz oder den Garten ganz allein nutzen wollen.

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