Donnerstag, 02.07.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © djama - Fotolia.com

Eigentümer unter sich: Wer das neue Garagentor zahlen muss

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Worum geht´s

Wohnungseigentümergemeinschaft: Wer den Anstrich und das neue Garagentor zahlen soll.

Bisher lief alles ganz friedlich in der kleinen WEG-Gemeinschaft in Freiburg: Jeder hatte sein Häuslein mit Garage und jeder zahlte selbst, wenn etwas am Haus kaputt ging.

 

Doch kaum wechselt ein Eigentümer, kann alles ganz anders sein: Der besteht plötzlich darauf, dass die Teilungserklärung eingehalten wird und die Gemeinschaft plötzlich auch sein neune Garagentor und den Außenanstrich für sein Haus zahlen soll.

Wer muss eigentlich die Garagenwand von außen streichen? Diese in der Praxis wichtige Frage ist sogar höchstrichterlich geklärt. Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts gehören die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie z. B. das Dach - zum gemeinschaftlichen Eigentum (BVerfG Beschluss v. 28.07.2014, 1 BvR 1925/13, OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.11.2013, 3 Wx 235/03)..

Das gilt selbst dann, wenn die Garage im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers steht. Ob die Garage frei steht oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet wurde, spielt dabei keine Rolle.

Trangende Teile bleiben Gemeinschaftseigentum 

Zwar können Nebenräume, die zu einer Wohnung gehören, wie z.B. Kellerräume, Garagen oder Garagen-Stellplätze sondereigentumsfähig sein. Dies bedeutet aber nicht, dass eine oder mehrere freistehende Garagen auch hinsichtlich der tragenden Teile des Garagengebäudes, also

- der Fundamente,

- der tragenden Mauern und

- des Daches usw.

zum Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers gehören.

Nur die Innenwände muss der Sondereigentümer streichen

Das ergibt sich schon aus dem Gesetz aus §§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 und 3 WEG. Soweit gemäß § 5 Abs. 1 auch "Bestandteile" des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand des Sondereigentums sein können, gilt das nach § 5 Abs. 2 WEG jedenfalls nicht für solche Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.

Im Klartext heißt das: Die „Innenräume" von Garagen mit ihren einzelnen Bestandteilen wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektroanlagen und nicht tragende Innenwände gehören zum Sondereigentum. Die müssen als die Sondereigentümer selbst streichen.

Das Garagentor gehört zum Gemeinschaftseigentum

Dagegen zählen die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern, das Dach und die übrigen konstruktiven Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für das zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Garagentor. Reparaturen, sowie der Anstrich sind dann Sache der Gemeinschaft!

Für Fertiggaragen aus Beton, die ohne Fundament oder sonstige Verankerungen auf dem Grund und Boden aufgestellt sind, gilt das Gleiche (BayObLG, Beschluss v. 11.11.1988, BReg 2 Z 92/88).

Wer für die Garagensanierung zahlen muss 

Die Kosten der Sanierung von beispielsweise Garagendächern müssen alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen, sofern weder in der Teilungserklärung noch durch eine spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine andere Kostenverteilung festgelegt wurde.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Selbst wenn in einer Teilungserklärung bestimmt ist, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums die jeweiligen Eigentümer aufkommen müssen, bedeutet dies für die Garagen nur, dass die Sondereigentümer lediglich die Instandsetzungen und Instandhaltungskosten der Garagenteile tragen müssen, die nicht für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen.