Mittwoch, 08.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © SG- design - Fotolia.com

Die 5 häufigsten Fallen bei der Eigentümerversammlung

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Worum geht´s

Eigentümerversammlung: Wie Sie diese 5 typischen Fehler vermeiden.

"Setzen, eins!": So hätte das wohl jeder gern. Und zwar nicht nur Lehrer und Schüler, sondern auch Verwalter und Eigentümer bei der alljährlichen Wohnungseigentümerversammlung.

Allerdings gilt es bis zum eigentlichen Termin noch ein paar "Fleißaufgaben" zu erfüllen, dass dann auch bei der Versammlung alles glatt läuft. Auf dem Weg zum "perfekten Beschluss" gibt es allerdings ein paar Stolperfallen zu bewältigen.

Fehler Nummer 1: Falscher Raum

Eine Eigentümerversammlung muss immer nicht öffentlich stattfinden. Falsch wäre es also, wenn der Verwalter zu einer Versammlung in ein Restaurant einlädt, das über keinen separaten abgeschlossenen Raum verfügt, so dass auch andere Gäste hier ein- und ausgehen können.

Richtig: Der Versammlungsort muss abtrennbar sein, so dass die Öffentlichkeit bzw. Publikumsverkehr ausgeschlossen werden kann. Im Idealfall also in einem Nebengastraum eines Lokals.

Beschlüsse, die in einer „öffentlichen“ Eigentümerversammlung gefasst werden, sind zwar nicht gleich nichtig, jedoch anfechtbar.

Fehler Nummer 2: Tagesordnung vergessen mitzuschicken

Damit man als Eigentümer bei der Eigentümerversammlung keine böse Überraschung erlebt, muss jeder Gegenstand, über den in der Versammlung beschlossen werden soll, schon in der Einladung zumindest stichwortartig genannt sein. Angenommen Sie bekommen zwar eine Einladung, aber keine Tagesordnung.

Richtig: Die Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung sind bei fehlender oder unzureichender Tagesordnung grundsätzlich anfechtbar, weil die Versammlung unter einem Einberufungsmangel leidet.

Für Nachträge zur Tagesordnung gilt: Sie können zwar eine Ergänzung verlangen, allerdings muss das so rechtzeitig geschehen, dass dem Verwalter immer noch das Einhalten der 2-Wochen-Frist möglich ist und er die ergänzte Tagesordnung immer noch rechtzeitig vor der Versammlung an die Eigentümer verschicken kann.

Grundsätzlich ist es ja so, dass jedem Eigentümer bekannt sein sollte, dass in der Regel bis zum 30.6. eines jeden Jahres eine Eigentümerversammlung stattfindet. Deswegen ist es auch jedem Eigentümer zuzumuten, dem Verwalter rechtzeitig – mit ausreichendem Vorlauf – seine Tagesordnungswünsche mitzuteilen.

Fehler Nummer 3: Eigentümer vergessen einzuladen

Der Verwalter schickt pünktlich und korrekt seine Einladungen zur Eigentümerversammlung raus. Leider vergisst er jedoch versehentlich, einen Wohnungseigentümer einzuladen. Das bemerkt der Verwalter allerdings erst auf der Versammlung. Die Versammlung, auf der auch einige Beschlüsse gefasst wurden, findet trotzdem statt – ohne den vergessenen Wohnungseigentümer.

Richtig: Wurde der Eigentümer absichtlich nicht vom Verwalter eingeladen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig.

Handelt es sich dagegen nur um einen „einfachen Ladungsfehler“, bei dem der Eigentümer vergessen wurde bzw. bei dem ihn die Einladung einfach nicht erreicht hat, sind die gefassten Beschlüsse lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.

Und selbst für die Anfechtbarkeit gilt: Der Beschluss ist nur anfechtbar, wenn sich die unterlassene Einladung auch tatsächlich auf die konkrete Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Fehler Nummer 4: Beschlussfähigkeit geht während Versammlung verloren

Damit eine Versammlung beschlussfähig ist, müssen nach § 25 Abs. 3 WEG mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert sein – und das bei jedem einzelnen Beschluss! Aufgabe des Verwalters ist es, bei Beginn der Versammlung zu prüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist.

Während der Versammlung verlassen einige Eigentümer den Raum, so dass weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Dürfen die verbliebenen Eigentümer dennoch Beschlüsse fassen?

Richtig: Nein! Wird die laufende Eigentümerversammlung beschlussunfähig, sind die Beschlüsse anfechtbar und der Verwalter muss schlimmstenfalls sogar mit einer Haftung rechnen.

Wann eine Versammlung beschlussunfähig ist, ergibt sich meist aus der Gemeinschaftsordnung. Ist dort nichts geregelt, verliert eine Versammlung die Beschlussfähigkeit, wenn weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend sind.

Fehler Nummer 5: Wiederholungsversammlung kurz danach

Eigentlich klingt es ja ganz praktisch: Der Verwalter lädt zur jährlichen Eigentümerversammlung ein. Damit nicht alle „umsonst“ kommen, weist er im Einladungsschreiben gleich darauf hin, dass eine Stunde nach Ende der eventuell beschlussunfähigen Erstversammlung gleich eine zweite Versammlung stattfinden soll.

Der Vorteil einer solchen „doppelten Einladung“: Bei der Zweitversammlung kommt es nicht mehr auf die Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile an.

Richtig: Der Verwalter darf nur gleichzeitig mit der Erstversammlung zur Zweitversammlung einladen, wenn dies laut einer ausdrücklichen Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auch erlaubt ist.

In allen anderen Fällen muss der Verwalter die beschlussunfähige Erstversammlung schließen und eine neue anberaumen, wobei er auch hier die Einladungsfrist von zwei Wochen einhalten muss.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Mit der letzten Abstimmung auf der Eigentümerversammlung ist die Versammlung leider noch nicht "abgehakt", denn es fehlt noch das Protokoll!   

 

Das Gesetz schreibt nicht vor, innerhalb welcher Frist das Protokoll erstellt werden muss. Allerdings muss das noch so rechtzeitig passieren, dass die Eigentümer noch eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG von ihr Kenntnis nehmen können.

 

Erstellt der Verwalter zu spät das Protokoll, drohen dem Verwalter jedoch Schadensersatzansprüche, wenn das verspätete Erstellen des Protokolls zu einem Schaden beim Eigentümer geführt hat.