Dienstag, 08.03.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © sasel77 - Fotolia.com

Wie Sie Betriebskosten korrekt vereinbaren

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Worum geht´s

Mietvertragsabschluss: Wie Sie Betriebskosten korrekt vereinbaren.

Die Betriebskosten spielen nicht erst am Jahresende bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle, sondern schon beim Abschluss des Mietvertrags.

 

Wer hier nichts bzw. nicht korrekt die Umlage von Betriebskosten vereinbart, bleibt auf ihnen sitzen. Viele Vermieter vereinbaren auch unbeabsichtigt eine Betriebskostenpauschale statt Betriebskostenvorauszahlungen und zahlen damit unter Umständen jedes Jahr drauf, weil die tatsächlichen Kosten höher sind als die vereinbarte Pauschale.

Betriebskosten? Die können Sie als Vermieter auf den Mieter umlegen. Stimmt - allerdings nur, wenn Sie die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag auch korrekt vereinbart haben!

Ansonsten bleibt es bei dem, was im Gesetz steht und danach muss der Vermieter laut Gesetz alle Lasten tragen, die auf der Mietsache ruhen - und dazu gehören leider auch die Betriebskosten. Wer also im Mietvertrag keine Betriebskostenumlage oder nicht alle nach dem Betriebskostenkatalog erlaubten Betriebskosten als umlagefähig vereinbart, geht bei der nächsten Betriebskostenabrechnung leer aus.

Wer keine Betriebskosten vereinbart, geht leer aus

Was sich so leicht liest, kann bittere Folgen haben. Nämlich dann, wenn Sie es als Vermieter tatsächlich versäumen, alle umlegbaren Betriebskosten bereits im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen.

Ohne eine solche Betriebskostenvereinbarung bzw. bei einer nur unvollständigen Betriebskostenvereinbarung muss der Mieter keinen Cent zahlen bzw. dürfen Sie nur die Betriebskosten umlegen, die Sie auch vereinbart haben. Das gilt unabhängig davon, ob Sie Wohn- oder Gewerberaum vermieten.

Vereinbaren Sie bereits bei Mietvertragsabschluss eine Betriebskostenumlage

Sie müssen zwar Ihre Betriebskostenvereinbarung nicht bei Mietvertragsabschluss treffen. Ratsam ist es aber doch! Denn hinterher werden Sie Ihren Mieter kaum mehr davon überzeugen können, plötzlich mehr Betriebskosten als ursprünglich vereinbart zu zahlen.

Eine Betriebskostenklausel ist bereits automatisch in jedem guten Mietvertrag vorgesehen.

Vor dem gleichen Dilemma stehen Sie, wenn Sie die Umlage einzelner Betriebskosten vergessen haben und die jetzt quasi "nachschieben wollen". Dazu bedarf es einer gesonderten, nachträglichen Vereinbarung.

Verweisen Sie im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung

Grundsätzlich genügt es, wenn Sie im Mietvertrag bei Ihrer Betriebskostenvereinbarung schreiben, dass der Mieter die Betriebskosten tragen muss und dabei auf die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils aktuellen Fassung  verweisen. Dass so ein Verweis reicht, hat gerade der BGH wieder einmal bestätigt (BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 137/15).

Der Bundesgerichtshof begründet das so: Was Betriebskosten sind, steht schon seit Jahren im Gesetz und muss jeder Durchschnittsmieter wissen.

Den Betriebskostenkatalog müssen Sie nicht mehr beifügen

Bisher galt noch der Grundsatz, dass ein Zuviel immer besser ist als ein Zuwenig. Heute ist es so, dass Sie den Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung zwar nicht mehr im Mietvertrag abdrucken müssen - schaden tut es jedoch auch nicht, wenn Sie nochmals alle 17 Betriebskostenpositionen einzeln aufzählen.

So sieht Ihr Mieter schon anhand des Mietvertrags, welche Betriebskosten Sie auf ihn umlegen dürfen.

Erst beim Abrechnen müssen Sie jede Betriebskostenart nennen

Bei der Betriebskostenvereinbarung kam es bisher auf jedes Wörtchen an. Mittlerweile reicht es zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten tragen muss und zwar gemäß dem Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung in der aktuellen Fassung.

Wer jedoch zusätzlich noch Sonstige Betriebskosten wie z.B. die Dachrinnenreinigung oder den E-Check auf den Mieter umlegen will, muss dies extra im Mietvertrag vereinbaren.

Erst in Ihrer Abrechnung müssen Sie dann alle Ihre Rechnungen den 17 Betriebskostenarten zuordnen und die Betriebskostenarten  zumindest so eindeutig benennen, dass der Mieter sofort weiß, welche Kosten Sie auf ihn umgelegt haben.

Gewerberaumvermieter können mehr Betriebskosten vereinbaren

Lediglich Gewerberaumvermieter haben einen größeren Vereinbarungsspielraum als "nur" der Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung. Aber selbst für Gewerberaumvermieter gilt: Sie müssen genau festlegen, welche Extrakosten der Mieter noch tragen soll. Versuchen Sie mit einem Sammelbegriff möglichst alle Kosten abzudecken, stolpern Sie leicht über das Bestimmtheitsgebot.

Hüten Sie sich auch hier vor einer Inklusiv- beziehungsweise Teilinklusiv-Miete.

Der Nachteil für Sie als Vermieter liegt dabei auf der Hand: Alle Nebenkosten wären dann bereits im vereinbarten Mietzins enthalten, ganz egal, wieviel Strom oder Wasser Ihr Mieter dann am Jahresende verbraucht hat!

Inklusiv- oder Nettokaltmiete: Wer wechseln will, braucht dazu den Mieter

Haben Sie sich als Vermieter in Ihrem Mietvertrag erst einmal für eine bestimmte Mietstruktur wie z. B. eine Inklusivmiete entschieden, sind Sie an die auch gebunden. Sie können dann beispielsweise nicht mehr so einfach von einer Inklusiv-Miete zu einer Netto-Kaltmiete wechseln.

Sie haben keinen Anspruch darauf, dass sich Ihr Mieter mit der von Ihnen geänderten Mietstruktur einverstanden erklärt. Wollen Sie als Vermieter also statt einer Inklusiv-Miete lieber eine Netto-Miete plus Betriebskostenvorauszahlungen haben, müssen Sie zunächst einmal die Zustimmung Ihres Mieters dazu einholen.

Vereinbaren Sie Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen

Üblich und ratsam ist eine Netto-Kaltmiete plus monatlichen Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Wollen Sie also eine Miete plus Nebenkostenvorauszahlungen, müssen Sie eine Netto-Kaltmiete beziehungsweise Netto-Miete vereinbaren.

Dann setzt sich der vereinbarte Mietzins aus einer Grundmiete plus den Nebenkostenvorauszahlungen zusammen.

Warum Sie unbedingt Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren sollten

Da Sie als Vermieter meist noch nicht bei Mietvertragsabschluss wissen, wieviel Nebenkosten Ihr Mieter innerhalb eines Jahres verursacht, sollten Sie unbedingt Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbaren.

Nur so bewahren Sie sich am Jahresende die Chance, in Ihrer Betriebskostenabrechnung über die Ihnen tatsächlich entstandenen Betriebskosten abrechnen zu können.

Decken die Vorauszahlungen nicht die tatsächlichen Kosten, können Sie vom Mieter eine Nachzahlung fordern und gleichzeitig mit der Betriebskostenabrechnung die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Das geht nicht, wenn Sie statt Nebenkostenvorauszahlungen eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.

Bei einer Pauschale haben Sie kein Nachforderungsrecht

Haben Sie eine Betriebskostenpauschale vereinbart und entstehen Ihnen höhere Betriebskosten, als durch die Pauschale abgedeckt sind, haben Sie kein Nachforderungsrecht mehr.

Denn mit der Vereinbarung einer Pauschale erklären Sie, dass Sie gerade nicht über die tatsächlichen Kosten abrechnen werden - egal, ob diese in Wirklichkeit viel geringer oder viel höher sind.

Kommentare (1)

11.10.2013, 11:06 Uhr von Haushaltshilfe Profil ansehen
Ich habe schon verstanden, dass es immer besser ist alle 17 Betriebskosten im Mietvertrag zu erwähnen (auch wenn sie noch nicht aktuell sind) um in der Zukunft diesen Spielraum auszunutzen. Was passiert wenn man in einem langjährigen Mietvertrag einen Posten vergessen hat, der alte Mieter natürlich nicht bereit ist da nachzubessern und ein ganz neuer Mieter in seinem Mietvertrag diesen beim Altmieter vergessenen Teil(z.B. Grundsteuer) ANTEILIG, also in diesem Fall die Hälfte, zugeschrieben bekommt. Der Vermieter trägt weiterhin die andere Hälfte. Kann ich also 2 unterschiedliche Verträge in einem Haus machen oder müssen die Verträge im Haus gleich sein, damit es in der Zukunft keine Probleme gibt.?
Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Nur wer die Umlage von Betriebskosten vereinbart hat, kann sie auch vom Mieter ...
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Jede Betriebskostenabrechnung beginnt bereits mit dem Mietvertragsabschluss: Denn, wer hier schon Fehler macht, wird sich jedes Jahr über nicht umlegbare Betriebskosten oder komplizierte Verteilungsschlüssel ärgern!  Tja, wer hohe Türme bauen will, muss lange am Fundament verweilen. Das wusste bereits schon Anton Bruckner. Der BGH sieht das etwas lockerer, wenn es um die Umlage der Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag geht: Die können Sie jetzt viel schneller und einfacher vereinbaren: Ohne viele Worte, seitenlange Aufzählungen oder Anlagen. 

 meineimmobilie.de-Tipp


Am Jahresende dürfen Sie die angefallenen Betriebskosten nur auf ihren Mieter umlegen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass der Mieter die Betriebskosten tragen muss.

 

In den meisten Mietverträgen findet sich eine Betriebskostenvereinbarung, die einfach auf die Betriebskostenverordnung verweist. Dies ist eine übliche und vom Bundesgerichtshof auch als wirksam anerkannte Standardformulierung, so dass Sie damit in der Regel als Wohnungsvermieter nichts falsch machen! 

 

Haben Sie mit dem Mieter Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, müssen Sie sich mit Ihrer Betriebskostenabrechnung an bestimmte Fristen halten. Lassen Sie die Abrechnungsfrist verstreichen lassen, muss Ihnen Ihr Mieter keine Betriebskosten mehr nachzahlen. Abrechnen müssen Sie aber trotzdem, wenn der Mieter darauf besteht!