Dienstag, 26.10.2010 | Autor: Heidi Schnurr

Wenn Ihr Mieter sagt: "Ihre Abrechnung? Verstehe ich nicht!"

Es klingelt. Ihr Mieter steht vor der Tür. In der Hand hält er Ihre Abrechnung: "Entschuldigung, dass ich störe, aber ich verstehe da etwas in Ihrer Abrechnung nicht!" Sie atmen tief durch - jedes Jahr das Gleiche! Müssen Sie wieder und wieder dem Mieter erklären, wie Sie die Grundsteuer umgelegt haben? Darüber hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden. Das Urteil finden Sie hier.

Für die Betriebskosten-Abrechnung gibt es feste Regeln. Wer gegen die verstößt, begeht im Idealfall nur einen materiellen Fehler.

Der lässt sich zwar auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren. Kommt jedoch unterm Strich ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus als in der ursprünglichen Abrechnung, bleiben Sie dennoch auf dem zuerst berechneten Betrag sitzen.

Schlimmer ist es jedoch, wenn Sie in Ihrer Abrechnung einen formellen Fehler begehen. Leidet Ihre Abrechnung daran, müssen Sie eine neue Abrechnung erstellen - fristgerecht versteht sich! Schaffen Sie das nicht, ist es so als hätten Sie nie abgerechnet.

Ein formeller Fehler ist teurer als nur ein materieller

Ein solcher formeller Fehler liegt beispielsweise vor, wenn Sie die Gesamtkosten nicht korrekt angeben. Auch wer die Kosten z. B. vorab schon um die nicht umlagefähigen Teile bereinigt, begeht einen formellen Fehler.

Wer dagegen einen Vorwegabzug vergisst, begeht lediglich einen heilbaren materiellen Fehler. Dieses Glück im Unglück hatte der Vermieter eines gemischt genutzten Gebäudes aus Braunschweig. Sein Mieter wollte sich um die Nachzahlung herumdrücken.

Jeder Rechenschritt muss nachvollziehbar sein

Der Mieter biss sich dabei am angeblich zu Unrecht unterlassenen Vorwegabzug fest: Den könne er rechnerisch nicht nachvollziehen!

Tatsächlich ließ sich aus der Abrechnung nicht der Vorwegabzug erkennen. Doch der Bundesgerichtshof half dem Vermieter aus der Patsche. Seiner Ansicht nach genügte es bereits, wenn der Vermieter dem Mieter die Abrechnung schon einmal außerhalb der eigentlichen Abrechnung erläutert hat (BGH, Urteil v. 11.08.2010, VIII ZR 45/10).

So beispielsweise, wenn sich der Rechenschritt

  • aus dem Mietvertrag,
  • aus einer vorausgegangenen Abrechnung oder
  • auf eine Nachfrage des Mieters hin ergibt.

Hauptsache Sie haben Ihrem Mieter den Rechenschritt noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist erklärt!

Eine bereits gegebene Erklärung gilt weiter

Jetzt zahlte es sich aus, dass der Vermieter schon einmal mit seinem Mieter um die Betriebskosten gestritten hatte. Genaugenommen darum, wie der Vermieter die Grundsteuer umgelegt hatte.

Damals hatte sein Anwalt in einem Schriftsatz dem Mieter erklärt, dass er die Grundsteuer zuerst getrennt nach Wohn- und Gewerberaum und dann jeweils entsprechend der Wohnfläche auf die Mieter verteilt hätte.

Das Gericht gab sich damit zufrieden: "Der Vermieter muss eine schon einmal gegebene Erläuterung nicht nochmals in seiner neuen Abrechnung wiederholen!"

Für den Mieter gilt: Einmal nörgeln reicht nicht!

Umgekehrt ist es allerdings so: Der Mieter muss jedes Jahr aufs Neue seine Beschwerde vorbringen, wenn der Vermieter bei seiner neuen Betriebskosten-Abrechnung wieder den gleichen Fehler begeht wie im Vorjahr (BGH, Urteil v. 12.05.2010, VIII ZR 185/09).

Meineimmobilie.de empfiehlt:

Vermieten Sie eine gemischt genutzte Immobilie, fallen für die gewerblich genutzte Einheit z. B. höhere Grundsteuern an als für Wohnraum.

Allerdings müssen Sie die auf die Gewerbeeinheit entfallende Grundsteuer nur dann im Rahmen eines Vorwegabzugs herausrechnen, wenn die gewerbliche Nutzung bei der Umlage nach der Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen würde. Das hat bereits der Bundesgerichtshof so entschieden.

Die Mehrbelastung muss der Mieter beweisen! Selbst dann, wenn der gewerbliche Teil flächenmäßig größer ist als der zum Wohnen bestimmte Teil.

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