Dienstag, 25.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © momanuma - Fotolia.com

Wasserkosten: Wenn der Mieter eine Wasseruhr will

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Worum geht´s

Wann Vermieter einen Wasserzähler einbauen müssen. 

Ihr Mieter ärgert sich über seine Wasserkosten. Weil Sie keine Wasserzähler im Haus haben, legen Sie diese nach der Wohnfläche auf die Mieter um. Damit muss Ihr Single-Mieter genauso viel Wasserkosten zahlen wie die 4-köpfige Familie, die in der gleichen Wohnung einen Stock unter ihm wohnt.

 

Jetzt pocht der Mieter auf einen eigenen Zähler und eine verbrauchsabhängige Abrechnung – zu Recht? 

Wasserzähler: Schauen Sie, was Ihre Landesbauordnung dazu sagt

Wenn Sie wissen wollen, ob Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einem Wasserzähler „nachrüsten“ müssen, sollten Sie erst einmal einen Blick in die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes werfen.

Dort besteht in 13 von 16 Bundesländern die Pflicht, bei Neubauten für jede Wohnung einen separaten Wasserzähler einzubauen. Nur in Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt enthält die Bauordnung derzeit noch keine entsprechende Einbauverpflichtung.

Für Bestandsbauten gilt: Teilweise (wie z. B. in Hamburg) müssen Sie Bestandsbauten nachrüsten. Teilweise (wie z. B. im Saarland) jedoch nur, wenn Sie etwas an der Wasserversorgung erneuern oder wesentlich ändern.

In Schleswig-Holstein müssen Sie pro Wohnung einen Wasserzähler einbauen. Damit können Sie sich allerdings noch bis zum 31.12.2020 Zeit lassen.

Sofern landesrechtlich keine Zähler vorgeschrieben sind, muss der Vermieter auch keine einbauen!

Wer pflichtwidrig keine Zähler hat, dem droht eine Mietminderung

Was tun, wenn ein Mieter einen Wasserzähler in der Wohnung haben will, damit Sie das Wasser verbrauchsabhängig abrechnen können?

Rechtlich ist es so: Solange Sie nicht nach öffentlich rechtlichen Vorschriften zum Einbau eines Wasserzählers gesetzlich verpflichtet sind, müssen Sie auch keinen einbauen.

Sind Sie allerdings zum Einbau verpflichtet und kommen Sie Ihrer Einbaupflicht nicht nach, kann das den Mieter zur Mietminderung berechtigen, weil das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigt. Außerdem macht ein falscher Umlageschlüssel Ihre Abrechnung falsch.

Wasserzählereinbau: Entweder alle oder keiner!

Der Einbau eines Wasserzählers nützt dem Mieter nur etwas, wenn alle Wohnungen damit ausgestattet sind. So lange jedoch noch nicht alle Wohnungen einen Zähler haben, müssen Sie noch nicht nach dem erfassten Verbrauch abrechnen!

Bis dahin darf der Vermieter die Betriebskosten so umlegen, wie es vereinbart ist bzw. – sofern es darüber keine ausdrückliche Vereinbarung gibt – nach dem Anteil der Wohnfläche (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07).

Wann Sie das Kaltwasser nach Verbrauch abrechnen müssen

Können Sie nach Verbrauch abrechnen, weil z. B. alle Wohnungen im Haus einen Zähler haben, müssen Sie das auch. Vorausgesetzt Sie können im ganzen Haus vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Umlageschlüssel auf einen verbrauchsabhängigen umsteigen.

Statten Sie jedoch erst nach und nach alle Wohnungen mit einem Wasserzähler aus, müssen Sie erst verbrauchsabhängig abrechnen, wenn auch in der letzten Wohnung ein Wasserzähler hängt.

Bis dahin dürfen Sie die Wasserkosten so umlegen, wie Sie es vereinbart haben. Sofern Sie keinen konkreten Umlageschlüssel fürs Kaltwasser vereinbart haben, gilt der gesetzliche Umlageschlüssel. Das bedeutet: Sie dürfen das Wasser nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07).

Kann Sie der Mieter zum Zählereinbau zwingen?

Nur, wenn Sie gesetzlich verpflichtet sind, einen Zähler einzubauen und es nicht tun, kann der Mieter mit einer Mietminderung oder über die Betriebskostenabrechnung so Druck auf Sie ausüben, dass Sie vielleicht doch welche einbauen.

Ansonsten gilt: Der Mieter kann Sie nicht zur Modernisierung zwingen und ein Wasserzählereinbau gilt als Modernisierung, weil damit Wasser eingespart werden kann.

Darf der Mieter selbst einen Zähler einbauen?

Auch hier lautet die eindeutige Antwort: Nein. So ein Einbau zählt nämlich als genehmigungspflichtige Mietermodernisierung, weil damit in das Installationssystem und damit in die Bausubstanz eingegriffen wird.

Eigenmächtig vom Mieter eingebaute Wasserzähler muss der Vermieter nicht zur Wasserabrechnung nutzen.  

Kommentare (1)

26.4.2017, 14:05 Uhr von Möwe Profil ansehen
danke für den Artikel. Interessant wäre noch eine Aufstellung, welche Regelungen für Bestandsbauten in den Bundesländern genau gelten.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Nach und nach statten Sie Ihr Haus mit Wasserzählern aus. Jetzt hofft jeder Mieter auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung.
Vielleicht haben Sie's auch schon im Fernsehen gesehen: Die Wasserzähler, die unten noch munter weiterlaufen, während oben bereits der Hahn zugedreht wurde. Die vermeintliche Ursache: Ein viel zu groß dimensionierter Wasserzähler! Einige empörte Hausbesitzer sind noch während der Sendung in den Keller gelaufen und haben geschaut, ob ihr Wasserwerk den richtigen  Wasserzähler  eingebaut hat. In den Medien ist oft von einer regelrechten "Abzocke" die Rede, weil die viel zu großen Wasserzähler natürlich auch noch viel mehr kosten als ein "normaler" Zähler.
Ist die Eichfrist Ihres Wasserzählers abgelaufen, ist Ihre Abrechnung dennoch wirksam, wenn Sie nachweisen können, das Ihre Messgeräte trotzdem ...
Nach und nach statten Sie Ihr Haus mit Wasserzählern aus. So lange jedoch noch nicht alle Wohnungen einen Zähler haben, müssen Sie noch nicht ...

 meineimmobilie.de-Tipp

Nur wenn Sie landesrechtlich zum Zählereinbau verpflichtet sind, müssen Sie auch welche einbauen. Ansonsten kann Sie Ihr Mieter nicht dazu zwingen.

 

Erst wenn alle Wohnungen im Haus über einen Zähler verfügen und Sie verbrauchsabhängig abrechnen können, müssen Sie das auch. Das regelt § 556a Abs. 1 BGB. Ansonsten dürfen Sie die Wasserkosten nach dem Umlageschlüssel umlegen, den Sie vereinbart haben. Ist keiner vereinbart, müssen Sie die Kosten nach der Wohnfläche umlegen.