Dienstag, 07.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © freshidea - Fotolia.com

Wann und wo Sie Ihrem Mieter Betriebskostenbelege vorlegen müssen

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Worum geht´s

Bitte Betriebskostenbelege vorlegen: Wo und wie Sie das müssen.  

Belege kopieren und dem Mieter zuschicken war gestern. Heute ist es zwar so, dass Ihr Mieter "nur" ein Einsichtsrecht in die Betriebskostenbelege hat. Allerdings müssen Sie ihm Originalbelege vorlegen und das auch noch am Ort des Mietobjekts.

 

Umständlich, wenn zwischen Ihrem Mietobjekt und Ihrem Wohnort einige Kilometer liegen – und das alles nur wegen der Betriebskostenabrechnung. Was gilt, wenn Sie die Originalbelege nicht vor Ort präsentieren, hat gerade ein Gericht entschieden. 

Sie schicken Ihrem Mieter Ihre Betriebskostenabrechnung. Pünktlich und korrekt. Dennoch will der Mieter die zugrunde liegenden Rechnungen sehen. Das ist sein gutes Recht!

Betriebskostenabrechnung: Mit einer Kopie ist es nicht getan

Der Haken an Sache: Sie wohnen sehr weit vom Ort Ihres Mietobjektes entfernt und der Mieter hat einen Anspruch darauf, die Originalunterlagen Ihrer Betriebskostenabrechnung einzusehen. Mit einer Kopie ist es also leider nicht getan.

Der besteht auf sein Einsichtsrecht, Sie auf die Nachzahlung. Wer bekommt wohl vor Gericht Recht? Der Mieter (LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016, 53 S 740/16)!

Nur mit Originalbelegen wird Ihre Nachzahlung fällig

Ihr Nachzahlungsanspruch wird so lange nicht fällig, bis Sie dem Mieter das Einsichtsrecht gewähren. Das bedeutet: Auf Ihre Nachzahlung können Sie lange warten. So lange, bis Sie dem Mieter die der Abrechnung zugrunde liegenden Originalunterlagen vorgelegt haben.

Der Mieter muss sich nicht mit Kopien zufriedengeben, selbst wenn einige Kilometer zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Belegenheit des Mietobjekts liegen: Der Mieter kann dennoch darauf bestehen, dass ihm die betreffenden Unterlagen am Ort der Mietsache vorgelegt werden.

Keine Originalbelege, keine Betriebskostennachzahlung

Was passiert, wenn Sie die Originalbelege nicht vorlegen? Dann können Sie zwar dennoch auf Ihre Nachforderung pochen, allerdings hat Ihr Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB.

Fordern Sie dennoch Geld von ihm, werten die Gerichte das als unzulässige Rechtsausübung und einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Vor Gericht würden Sie also scheitern, sofern Sie dem Mieter vorher nicht die Einsicht in die Originalbelege ermöglichen. Verweigern Sie die, verletzen Sie damit eine vertragliche Nebenpflicht und zögern damit Ihren Nachzahlungsanspruch nur hinaus.

Kommentare (3)

8.2.2017, 15:55 Uhr von ro.mey Profil ansehen
Für das Urteil wurde keine Revision zugelassen. Es scheint trotzdem unhaltbar, da es 1. die Belange der Vermieter unverhältnismäßig vernachlässigt und sich 2. auf § 259 BGB stützt, der es m.E. nicht trägt: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Wo steht im BGB etwas von Originalbelegen? Schikanöse Auswirkung des Urteils kann so aussehen: Ich sitze als Verwalter 200 km weit weg vom Mietobjekt. Langjähriger Mieter verweigert hohe NK-Nachzahlung und fordert über Anwalt erstmalig die Einsicht der Originalbelege vor Ort. Und nun?
8.2.2017, 13:24 Uhr von info.fox_immobilien@yahoo.de Profil ansehen
Ich muss hier dem WBromm zustimmen. Der Mieter hat ein Einsichtsrecht, allerdings gibt es neuere Urteile vom BGH welche eben aussagen, dass auch Kopien ausreichen, falls die Entfernung zu gross ist.
Diese Fälle beschäftigen sich aber damit, dass der Mieter statt Einsichtnahme Belegkopien will, weil er mittlerweile verzogen ist.
7.2.2017, 17:10 Uhr von WBromm Profil ansehen
Dieses Urteil kann man nur in der Archivrubrik "Schmarn" ablegen. Heutzutage ist es doch üblich, dass man einfach einmal Einspruch einlegt, der kostet ja nichts. Ich selbst bin vom Beruf Beamter und bekomme pünktlich wie der Richter am Monatsende mein Gehalt, egal ob ich produktiv, viel oder oder wenig, gearbeitet habe. Ich betreibe nebenbei eine kleine Verwaltung von ca. 600 WE. Alleine wenn nur 30 Mieter davon Gebrauch machen würden und ich zu diesen Terminen -und dies vermutlich in den Abendstunden außerhalb der Üblichen Bürozeiten, eine Bürokraft schicken müsste, würden sich die Kosten nicht mehr tragen, auch wenn die Entfernung nur bis zu 35 km beträgt. Über die Tragung der Kosten hat sich der liebe Richter anscheinend keine Gedanken gemacht, da im Gegensatz zu ihm ich kein festes Gehalt habe sondern nach Leistung -Arbeitsaufwand- bezahlt werde. Man stärkt hier wieder in nicht notwendiger Weise die Rechte der Mieter zu Lasten der 'Verwalter bzw. der Eigentümer. Wenn ich im öffentlich rechtlichen Bereich einen Reisepasse benötige oder ein Auto zulassen will muss ich auch zur Behörde. Hier wird mir auch kein Mitarbeiter zugeschickt der die Anträge aufnimmt und ich muss für die Ausstellung der Papiere auch nicht nur "Kopie-Kosten" sondern auch noch einen Verwaltungsaufwand bezahlen. 'Ich hoffe, die Angelegenheit geht in die nächste Instanz
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Jetzt steht sie wieder an: Die Betriebskostenabrechnung für 2017. Wer sich jetzt schon drum kümmert, bekommt nicht nur ein Fleißkärtchen, sondern auch noch schneller seine Nachzahlungen vom Mieter.   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2017 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.   Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!
Zugegeben: Niemand lässt sich so gern in die Karten schauen - auch nicht bei der Betriebskostenabrechnung. Dennoch müssen Sie hier die Karten auf den Tisch legen und dem Mieter die zugrundeliegenden Belege zeigen, wenn er das will. 
Aus, Schluss und vorbei: Ist die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für die Betriebskosten erst einmal  abgelaufen, dürfen Sie als Vermieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs Ihre Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändern. Bis es allerdings so weit ist, können Sie Ihre Abrechnung noch nachbessern.
"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund jedes Jahr immer wieder aufs Neue. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.
Mit der Betriebskostenabrechnung ist es doch so wie mit der Steuererklärung: Die schiebt man gern mal vor sich her - und das obwohl zumindest im ersten Fall meist eine willkommene Nachzahlung winkt.   Umso befreiender, wenn das Ding dann endlich einkuvertiert und weggeschickt ist. Beim Zusammenräumen Ihrer Unterlagen entdecken Sie noch den Grundsteuerbescheid. "Mist, vergessen!", sagen Sie sich. Ich sage Ihnen: "Kein Beinbruch" und verrate Ihnen gleich, was Sie jetzt sofort tun müssen, um doch noch an Ihr Geld zu kommen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wohnen Sie weit vom Mietobjekt weg, bietet es sich an, dem Mieter Kopien zu schicken, anstatt selbst zum Ort des Mietobjekts zu reisen, um dem Mieter dort die Belege vorzulegen.

 

Allerdings: Reicht das dem Mieter nicht, kann er auf die Vorlage der Originalbelege pochen und seine Nachzahlung so lange verweigern, bis Sie ihm die vorgelegt haben. Für „kleinliche Mieter“ ein schönes Urteil, um Sie zu ärgern!