Dienstag, 24.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Les Cunliffe - Fotolia.com

Um die Abrechnung herumdrücken? Bringt nichts!

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Worum geht´s

Abrechnen, nachzahlen, meckern: Diese Fristen gelten für Ihre Abrechnung!

Ja, Betriebskosten abrechnen macht in seltensten Fällen Spaß! Deswegen kommen viele Vermieter auf die Idee, erst gar nicht über die Betriebskosten abzurechnen und stattdessen lieber auf die Nachzahlung zu verzichten. 

Keine gute Idee, denn abrechnen müssen Sie schlimmstenfalls dennoch. Nur Ihre Nachzahlung - die ist tatsächlich futsch. 

Wenn es um die Fristen für die Betriebskosten geht, sind die Gerichte und der Gesetzgeber sehr streng: Sowohl der Vermieter als auch der Mieter müssen sich beim Betriebskosten abrechnen strikt an bestimmte Fristen halten.

Für Sie als Vermieter heißt das: Sie haben "nur" 12 Monate Zeit zum Abrechnen. Dagegen hat Ihr Mieter noch ein Jahr Zeit, um seine Einwendungen gegen Ihre Abrechnung geltend zu machen. 

Nicht abrechnen und Arbeit sparen? Keine gute Idee!

Ihre Abrechnungspflicht als Vermieter endet normalerweise 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet aber nicht, dass Sie danach nicht mehr abrechnen müssen.

Selbst wenn Sie also auf die Nachzahlung verzichten, indem Sie nicht rechtzeitig abrechnen, befreit Sie das noch nicht von Ihrer Abrechnungspflicht:

Ihr Mieter kann von Ihnen auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist verlangen, dass Sie über die Betriebskosten abrechnen. Schließlich könnte sich ja ein Guthaben für ihn ergeben. Und das müssten Sie trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch an ihn auszahlen!

Wie Ihnen Ihr Mieter Druck beim Abrechnen machen kann

Die Abrechnungsfrist ist längst verstrichen, dennoch pocht Ihr Mieter auf seine Abrechnung, weil er insgeheim mit einer kräftigen Rückzahlung rechnet.

Um Ihnen Druck beim Abrechnen der Betriebskosten zu machen, kann Ihr Mieter trotz abgelaufener Abrechnungsfrist auf die Abrechnung bestehen und die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen so lange zurückbehalten, bis Sie abgerechnet haben.

Was es mit dem Zurückbehaltungsrecht auf sich hat

Durch das zu späte Abrechnen verlieren Sie außer der Nachzahlung (!) allerdings keinen Cent. Erstellen Sie nämlich noch eine formell wirksame Abrechnung, muss Ihr Mieter die laufenden Vorauszahlungen wieder auf Ihr Konto überweisen und die rückständigen Vorauszahlungen nachzahlen.

Fließt das Geld danach nicht, können Sie Ihrem Mieter sogar wegen Zahlungsrückstands fristlos kündigen, wenn der rückständige Betrag 2 Monatsmieten beträgt!

Wie Sie Ihr Mieter zum Abrechnen zwingen kann

Versäumen Sie die Abrechnungsfrist, verlieren Sie nicht nur die Nachzahlung, sondern Ihr Mieter hat noch weitere Möglichkeiten, Sie zum Abrechnen zu zwingen:

  • Ihr Mieter kann Sie auf Abrechnungserteilung verklagen und kann das Urteil mittels Androhung von Zwangsgeld und Zwangshaft gegen Sie vollstrecken (BGH, Urteil v. 11.5.2006, I ZB 94/05).
  • Er kann bei laufendem Mietverhältnis die laufenden Vorauszahlungen so lange zurückhalten, bis Sie endgültig über den vorangegangenen Abrechnungszeitraum abgerechnet haben.
  • Bei beendetem Mietverhältnis: Der Mieter kann alle Vorauszahlungen für das abzurechnende Jahr zurückfordern (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, GE 2005 S. 543).

Sie sehen also: Es lohnt sich aus mehreren Gründen nicht, sich um die Betriebskostenabrechnung herumzudrücken!

Betriebskosten: Das sind die teuren Folgen für Zuspät-Abrechner

Sie rechnen über die Betriebskosten für Januar 2015 bis Dezember 2015 ab. Ihre Betriebskosten sind ab 1.1.2017 zur Abrechnung reif. Das bedeutet: Sie wären ab diesem Zeitpunkt einfach zu spät dran!

Außerdem können Sie nach Eintritt der Abrechnungsreife (also nach Ablauf der Abrechnungsfrist) Ihre Abrechnung nicht mehr zu Ihren Gunsten korrigieren. Schlimmer noch: Haben Sie bis jetzt nicht abgerechnet, können Sie auch mit Forderungen, die Ihr Mieter an Sie stellt, nicht mehr aufrechnen!

Rügefrist: Wie lange Ihr Mieter "meckern" kann 

Die Abrechnungsfrist kennen fast alle Vermieter, die Rügefrist die wenigsten. Kein Wunder: Die Abrechnungsfrist ist auch nur für Sie als Vermieter richtig wichtig, während die Rügefrist nur für den Mieter interessant ist.

Rügefrist heißt: Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss Ihnen der Mieter seine Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb von 12 Monaten, nachdem ihm die Abrechnung zugegangen ist, mitteilen. Versäumt der Mieter diese Frist, kann er nicht mehr von Ihnen verlangen, dass Sie Ihre Abrechnung nachbessern (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Beispiel:

Ihr Mieter findet seine Betriebskostenabrechnung für 2014 am 15.4.2015 in seinem Briefkasten. Bis zum 30.4.2016 kann er noch seine Einwendungen gegen Ihre Abrechnung erheben.

Betriebskosten: Bis wann der Mieter nachzahlen muss

Die Rügefrist ist etwas anderes als die Zahlungsfrist. Deswegen darf sich der Mieter zwar 12 Monate mit seinen Einwendungen Zeit lassen, das bedeutet aber nicht, dass sich Ihr Mieter auch 1 Jahr lang mit dem Bezahlen Zeit lassen darf! So lange müssen Sie jedoch nicht auf Ihre Nachzahlung warten.

Zwar steht Ihrem Mieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. Die endet entsprechend § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem übernächsten Monatsbeginn, nachdem ihm Ihre Abrechnung zugegangen ist.

Beispiel:

Ihr Mieter findet Ihre Betriebskostenabrechnung für 2015 am 15.4.2016 in seinem Briefkasten. Bis zum 30.4.2017 kann er zwar noch seine Einwendungen dagegen erheben. Seine Nachzahlung ist allerdings bereits ab dem 1.6.2016 zur Zahlung fällig.  

Die Rügefrist hat auch einen Vorteil für den Vermieter: Er muss sich mit seinem Mieter nicht mehr Jahre später wegen zum Teil uralter Abrechnungen auseinandersetzen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Die Abrechnungsfrist für Ihre Betriebskostenabrechnung 2014 endet am 31.12.2015.

 

Werfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung erst am Silvesterabend um 18:30 Uhr in den Briefkasten Ihres Mieters, ist das zu spät (AG Ribnitz-Damgarten, Urteil v. 11.12.2006, 1 C 324/06, WM 2007, S. 18). Damit gilt Ihre Abrechnung nämlich erst für den nächsten Werktag - also dem Tag nach Neujahr - als zugegangen.