Dienstag, 22.04.2008 | Autor: Heidi Schnurr

Trotz Zahlungszusage: Ist die Frist erst einmal abgelaufen, bleibt sie das auch

Ist die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten erst einmal abgelaufen, lässt sich daran nicht mehr rütteln. Auch nicht, wenn Ihr Mieter Ihnen noch vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erklärt, dass er die Nachforderung zahlt.

Schicken Sie ihm erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine korrekte Abrechnung zu, muss er Ihnen keinen Cent mehr zahlen - auch nicht, wenn er Ihnen vorher was anderes gesagt hat!

Wer sich allein auf die Zusage seines Mieters verlässt, ist oftmals der Verlassene!

Deswegen: Verlassen Sie sich nicht allein darauf, was Ihnen Ihr Mieter verspricht, sondern halten Sie sich an das, was das Gesetz von Ihnen verlangt.

So müssen Sie sich im Ernstfall nicht nur auf das "Geschwätz" Ihres Mieters verlassen, sondern haben obendrein auch noch das Gesetz auf Ihrer Seite!

Nur eine formell korrekte Abrechnung schützt Sie sich vor der Fristen-Fallen.

Bei der Frage, ob Sie mit Ihrer Abrechnung die Abrechnungsfrist noch eingehalten haben oder nicht, kommt es darauf an, ob sie formell korrekt war. Genau darüber stolperte ein Vermieter aus Wermelskirchen.

Seine Abrechnung für 2003 ging am 5.11.2004 - also noch rechtzeitig beim Mieter ein: 602,84 Euro sollte der Mieter nachzahlen. Ein Blick auf einen der Verteilerschlüssel ließ den Mieter jedoch fragend die Stirn runzeln. Dort stand:

Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate.

Dazu hieß es:

Gesamtsumme 3 816,00. Ihr Anteil 1 176,00.

In der Zeile darunter war nur die Zahl "12,00" aufgeführt. Was das Ganze zu bedeuten hatte? Der Mieter verstand es auch nicht!

Korrigieren Sie eine formell falsche Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist

Nicht zuletzt auch deswegen, weil der Mieter natürlich die 602,84 Euro nicht zahlen wollte. Deswegen erklärte er kurzerhand seine Abrechnung für unverständlich. Das war Anfang Februar 2005. Da war die Abrechnungsfrist schon längst abgelaufen.

Dennoch besserte der Vermieter nochmals seine Abrechnung nach: Er präzisierte mit seinem Schreiben vom 23.03.2005 nochmals den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten.

Das half ihm leider herzlich wenig: Selbst der Bundesgerichtshof war der Ansicht, dass die erste Abrechnung unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig war (BGH, Urteil v. 09.04.2008, VIII ZR 84/07).

Versteht der Mieter nicht, was Sie da rechnen, ist Ihre Abrechnung formell falsch

Wie hätte der durchschnittliche Mieter wissen können, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl 3 816,00 Euro das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den 12 Monaten des Jahres war?

Ebenso wenig durfte der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter durchschaut, wie sich "sein Anteil von 1 176,00 Euro zusammensetzt.

Er hätte mal besser darunter geschrieben, wie er gerechnet hat: Nämlich indem er die Wohnfläche der Mietwohnung von 98,00 m² mit den 12 Monaten multiplizierte. So kam er auf die rätselhaften 1176,00 Euro.

Für die Abrechnungsfrist gilt: Hauptsache Ihre Abrechnung war formell korrekt

Die korrigierte Abrechnung vom 23.03.2005 kam leider zu spät! Die Abrechnung für 2003 hätte spätestens am 31.12.2004 beim Mieter sein müssen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss nämlich Ihre Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein.

Nur materielle Fehler lassen sich auch nach Ablauf der Frist noch nachbessern

Pech für den Vermieter: Denn nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB darf er nichts mehr nachfordern, wenn er zu spät abrechnet. Geht es um die Pünktlichkeit, muss zumindest eine formell korrekte Abrechnung fristgerecht beim Mieter sein.

Hat Ihre Abrechnung dagegen nur einen materiellen Fehler wie z.B. einen falschen Umlageschlüssel, dürfen Sie die auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachbessern.

Zahlungszusage hin oder her: Ist die Frist abgelaufen, muss der Mieter nicht zahlen

Dennoch gab der Vermieter nicht so schnell auf: Schließlich hatte die Mieterin dem Hausverwalter schon im Dezember 2004 und nochmals im Januar 2005 zugesagt, dass sie die Betriebskosten-Nachforderung noch begleichen werde.

Rechtlich ist es jedoch so: Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Mieterin dem Hausverwalter im Dezember 2004 tatsächlich zugesagt haben sollte, dass sie die Nachzahlung noch begleicht, endete die Abrechnungsfrist dennoch am 31.12.2004.

Mit der Zusage hat also die Ausschlussfrist nicht nochmals neu begonnen.

Bei einer Zahlungszusage beginnt die Jahresfrist nicht wieder von vorne zu laufen

Schade, denn im Verjährungsrecht läuft das anders. Da gilt § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB und danach beginnt die Verjährung erneut zu laufen, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch anerkennt, bevor die Verjährungsfrist abgelaufen ist.

Leider lässt sich das nicht auf die Ausschlussfrist für die Betriebskosten-Abrechnung übertragen: Ist die Abrechnungsfrist erst einmal abgelaufen, hilft es nichts, wenn Sie hinterher noch eine formell korrekte Abrechnung "nachschieben".

Der Zweck der Ausschlussfrist besteht ja laut Gericht gerade darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen.

Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wenn bei einem Anerkenntnis die Frist wieder vollständiges von vorne laufen würde.

Meineimmobilie.de-Tipp:

Laut eines Grundsatzurteils des Bundesgerichtshofs (Urteil v. 23.11.1981, WM 1982, S. 207) muss Ihre Betriebskosten-Abrechnung die 4 folgenden Punkte enthalten:

  • eine Zusammenstellung der Kosten
  • die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels
  • die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils und die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen.

Zudem muss Ihre Abrechnung nachvollziehbar und verständlich sein. Ist sie das nicht, leidet sie an einem formellen Fehler, den Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr korrigieren können!

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