Donnerstag, 26.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Treppenhausreinigung: Wie Sie die Kosten korrekt umlegen

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Worum geht´s

Betriebskosten: Wie Sie den richtigen Umlageschlüssel finden. 

Recht und Gerechtigkeit gehen bekanntermaßen nicht immer Hand in Hand. Das gilt auch bei den Betriebskosten. 

Das musste ich neulich einer Vermieterin erklären, die die Kosten für die Treppenhausreinigung gerecht auf ihre Mieter verteilen wollte. Das ist zwar ein ehrenwertes Bestreben, aber das können Sie gar nicht hinbekommen. Ich verrate Ihnen auch warum.

Wie Sie neue Betriebskosten verteilen müssen

Sie haben die Treppenhausreinigung (Hausordnung) von Eigen- auf Fremdreinigung umgestellt. Nun steht die erste Betriebskostenabrechnung an und Sie wollen wissen, wie Sie die „neuen“ Betriebskosten verteilen müssen.

Eine Vermieterin wollte die Kosten entsprechend der Anzahl der Mietparteien im Haus umlegen und nicht nach der Größe der Wohnungen. Da die Wohnungen im Haus unterschiedlich groß waren, hielt sie eine Umlage nach Quadratmeter für ungerecht gegenüber den Mietern, die eine größere Wohnung hatten, aber das Treppenhaus genauso häufig benutzen wie die Mieter der kleineren Wohnung nebenan. 

Dazu kam, dass ihre Mietverträge ohnehin schon unterschiedliche Umlageschlüssel enthielten.

Betriebskosten umlegen: So finden Sie den richtigen Umlageschlüssel

Die Antwort, wie Sie die Treppenhausreinigung und alle anderen Betriebskosten, die Sie nicht nach einem erfassten Verbrauch abrechnen können, umlegen müssen, ist eigentlich ganz einfach. Es gibt dafür eine bestimmte „Hackordnung“:

  1. Sie müssen schauen, ob Sie im Mietvertrag bzw. in den Mietverträgen eine/n bestimmten Umlageschlüssel für die Hausreinigung vereinbart haben. Falls ja, müssen Sie den nehmen, egal, ob der nach m² oder nach Einheiten lautet.
  2. Haben Sie im Mietvertrag keinen bestimmten Umlageschlüssel ausdrücklich vereinbart – und das ist in den meisten Mietverträgen so – müssen Sie die Kosten nach m² umlegen, soweit sie diese nicht nach einem erfassten Verbrauch abrechnen können. Der Umlageschlüssel nach Quadratmetern ist nach § 556 a Abs. 1 BGB der gesetzliche Umlageschlüssel, falls Sie keinen anderen vereinbart haben.
  3. Vergessen Sie das mit der „Gerechtigkeit“ bei der Umlage: Das hat bisher noch niemand geschafft!

Sorgen Sie in allen Mietverträgen für gleiche Umlageschlüssel

Vorsicht, wenn Sie in einem neuen Mietvertrag z. B. den Umlageschlüssel für die Treppenhausreinigung auf Wohneinheiten umstellen, in ihren anderen Mietverträgen aber keinen bestimmten Umlageschlüssel festgelegt haben.

In einem solchen Fall müssen Sie dann beim neuen Mieter die Treppenhausreinigung nach Wohneinheiten umlegen und bei den anderen Mietern nach der Wohnfläche. Eine komplizierte Rechnerei, die viel Arbeit macht und selten zum richtigen Ergebnis führt. 

Schon deswegen sollten Sie die Verteilungsschlüssel in allen Mietverträgen im selben Haus immer einheitlich festlegen und nicht zwischen alten und neuen Mietverträgen mischen.

Ungerechter Umlageschlüssel: So können Sie sich wehren

Selbst, wenn Sie einen einmal gewählten Umlageschlüssel als ungerecht empfinden. Beschwert sich z. B. ein Mieter mit einer großen Wohnung, dass er anteilig mehr Kosten der Treppenhausreinigung zahlen muss, als der Mieter der kleineren Wohnung nebenan, können Sie auf´s Gesetz verweisen: Sie tun nur das, was dort steht, mithin ist Ihre Abrechnung zwar vielleicht nicht gerecht, aber jedenfalls korrekt!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wollmäuse, ein zerknülltes Papiertaschentuch und eine achtlos weggeworfene Zigarettenkippe in der Ecke. Das sind untrügliche Beweiszeichen dafür, dass Ihr Treppenhaus schon länger nicht mehr geputzt wurde. Tja, Ihre Mieter nehmen es mit der Kehrwoche leider nicht so genau. Das wollen Sie jetzt ändern: mit einer regelmäßigen Reinigungskraft. Die Kosten dafür wollen Sie auf alle Mieter umlegen. Wie Sie das rechtlich korrekt hinbekommen, lesen Sie hier.
Sie haben es endgültig satt, dem Mieter wegen der Treppenhausreinigung hinterherzulaufen. Ab nächsten Monat wollen Sie damit eine Reinigungsfirma beauftragen. Geht das so einfach: Schließlich haben Ihre Mieter nicht nur die Pflicht, selbst zum Schrubber zu greifen, sondern auch das Recht.
"Zahlen oder lieber weiterhin selbst putzen?", dieser Gewissensfrage mussten sich einige Mieter aus Köpenick stellen. Der Anlass: Eine Mieterin war zu alt und zu gebrechlich, um weiterhin ihren Putzpflichten im Treppenhaus nachzukommen.   Doch deswegen einfach jede Woche eine Putzkolonne bestellen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen? So einfach ist es leider. Wie Sie es juristisch korrekt machen, verrate ich Ihnen hier.
Alles nass und dreckig. Wohlgemerkt im Treppenhaus und nicht in der Wohnung des Mieters. Denn der zieht seine Schuhe immer brav vor seiner Wohnungstür aus.    So weit so gut, würde er nicht seine dreckigen und ausdünstenden Schuhe vor der Tür stehen lassen. Nicht nur Ihnen, sondern auch den Mitbewohnern im Haus ist das ein Dorn im Auge.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bestimmt haben Sie bei Ihrer Betriebskostenabrechnung auch das Ziel, gerecht abzurechnen.

 

Allerdings können Sie sich damit auch viel Streitpotenzial ins Haus holen, wenn Sie in neuen Mietverträgen z. B. einen Umlageschlüssel nach Einheiten vereinbaren, aber in Ihren alten Mietverträgen keinen Umlageschlüssel vereinbart haben und deswegen die Betriebskosten nach der Wohnfläche umlegen müssen.