Montag, 28.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Les Cunliffe - Fotolia.com

Ticktack vorbei: So stoppen Sie die Verjährungsfrist

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Worum geht´s

Wie schnell verjähren Ihre Ansprüche und was können Sie tun, um die Verjährungsfrist noch rechtzeitig zu stoppen.

Gerade kommt jemand mit einer ganz alten Geschichte um die Ecke, bei der Sie weniger gut abschneiden. Ihre Reaktion: „Ach, das ist doch schon längst verjährt!“ Und tatsächlich: So olle Kamellen interessieren niemanden mehr und deswegen hat so eine Verjährung auch etwas Gutes. 

Ganz anders sieht es dagegen aus, wenn es um Ihre Schadenersatzansprüche, eine unbezahlte Miete oder eine noch ausstehende Betriebskostennachzahlung geht, denn hier tickt die Verjährungsuhr gegen Sie. Doch selbst, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist, ist Ihr Geld noch nicht ganz verloren.         

Am 31.12. ist es mal wieder so weit: Da verjähren lautlos - und deswegen oft vom Betroffenen völlig unbemerkt - viele „alte“ Mietforderungen. Dabei geht es in erster Linie um solche Ansprüche, die bereits aus 2012 stammen.

Also beispielsweise eine bis heute noch nicht bezahlte Miete aus dem Jahr 2012. Das gleiche Schicksal ereilt Ihre Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2011, die Sie Ihrem Mieter irgendwann in 2012 zugeschickt haben.

Für alle beiden Ansprüche gilt die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren. Verjährung heißt: Der Mieter hat gegenüber Ihrem Anspruch ein dauerhaftes Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB).

Wie schnell Ihr Anspruch verjährt

Die Verjährungsfrist beginnt immer mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem Ihr Anspruch entstanden ist.

Sie endet immer zum 31.12. eines jeden Jahres. Zum Ende 2015 verjähren jetzt also alle Forderungen aus 2012, für die die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren gilt.

Beispiel

Ihr Mieter ist am 1.2.2012 ausgezogen. Er möchte von Ihnen schon seit einiger Zeit die Kaution zurückhaben. Sie weigern sich: schließlich hat Ihr Mieter schlecht renoviert.

Der Rückzahlungsanspruch Ihres Mieters verjährt in 3 Jahren. Das bedeutet: Mit Ablauf des 31.12.2015 ist sein Rückzahlungsanspruch verjährt.

Klagt er also sein Geld irgendwann 2016 ein, können Sie ihm entgegenhalten, sein Anspruch sei schon längst verjährt.

Nur wer „verjährt“ sagt, wehrt den Anspruch erfolgreich ab

Ein Anspruch verjährt zwar still und leise, wenn es aber darum geht, ihn aktiv abzuwehren, müssen Sie Ihre Stimme erheben: Denn eine Forderung verjährt nur, wenn Sie sich auch auf die Verjährung berufen!

Von Amts wegen bzw. automatisch verjährt also gar nichts.

Verjährung: Vorsicht, automatisch passiert gar nichts

Eine Verjährung tritt nicht automatisch ein, sondern Sie bzw. Ihr Mieter müssen erst ausdrücklich „die Einrede der Verjährung“ erheben. Wer schweigt, hat zwar den Zeitablauf auf seiner Seite, aber ansonsten Pech gehabt, sofern er sich nicht explizit auf die Verjährung beruft.

Durch ein Schweigen oder z. B. Nichterscheinen Ihres Gegners zum Gerichtstermin können Sie vor Gericht sogar eine eigentlich längst verjährte Forderung doch noch zugesprochen bekommen.

So wie beispielsweise die Betriebskostennachzahlung für 2011, die Sie Ihrem Mieter 2012 zugeschickt haben und die Ihr Mieter noch immer nicht bezahlt hat und wegen der Sie ihn schon zigmal abgemahnt haben – erfolglos versteht sich.

Wie Sie die Verjährungsuhr stoppen können

Viele Vermieter glauben noch, sie könnten mit „einfachen“ Mahnschreiben die Verjährungsuhr anhalten. Falsch!

Richtig ist: Noch so viele Briefe, E-Mails, Faxe oder persönliche Gespräche mit Ihrem Mieter unterbrechen nicht den Lauf der Verjährungsfrist.

Mehr Erfolg haben Sie mit dem Stoppen der Verjährungsfrist, wenn Sie jetzt noch schnell:

  • einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen oder
  • das Geld gerichtlich einklagen.

So schnell verjähren Ihre Ansprüche

Ihr Mieter schuldet Ihnen noch

Verjährungsfrist

Der Anspruch ist ab dem ... verjährt

…die Betriebskostennachzahlung für 2011, die Sie Ihrem Mieter 2012 geschickt haben

3 Jahre

1.1.2016

…eine unbezahlte Miete aus 2012

3 Jahre

1.1.2016

Mietausfall, weil Sie wegen der unterlassenen bzw. schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen des Mieters die Wohnung nicht weitervermieten konnten

6 Monate

6 Monate gerechnet ab Rückerhalt der Mieträume

Nutzungsausfall, weil der Mieter Ihnen die Wohnung nicht rechtzeitig zum Mietende in 2012 zurückgegeben hat

3 Jahre

1.1.2016

Schadenersatz wegen einer Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache bzw. der Einrichtung

6 Monate

6 Monate gerechnet ab Rückerhalt der Mieträume

Schadenersatz wegen nicht bzw. schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen

6 Monate

6 Monate gerechnet ab Rückerhalt der Mieträume

 
 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Eine noch ausstehende Miete oder Betriebskostennachzahlung, die Sie schon lange vor sich her schieben.

 

Damit die verjährt, bedarf es zweierlei: Sie müssen 3 Jahre ins Land streichen lassen und Ihr Mieter muss außerdem noch die Verjährungseinrede erheben, denn automatisch bzw. von Amts wegen verjährt noch gar nichts.

 

Allerdings: Wer allein darauf hofft, der Mieter werde zum Zeitpunkt x die Sache mit der Verjährung schon vergessen haben, hofft sehr wahrscheinlich auch jedes Jahr auf weiße Weihnachten…