Donnerstag, 16.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © luther2k - Fotolia.com

Rauchmelderpflicht: Wo und bis wann Sie welche montieren müssen

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Worum geht´s
  • Wer Rauchmelder kaufen und warten muss.
  • Stichworte zu diesem Thema

    An jedem Freitag, den 13., ist Rauchmeldertag. Mittlerweile besteht in allen Bundesländern einschließlicht Berlin eine Rauchmelderpflicht. Gerade hat nun auch als letztes Bundesland Berlin eine Rauchmelderpflicht zum 1.1.2017 eingeführt. 

    Wie wichtig und dringend Rauchmelder sind, zeigt sich immer wieder an den dramatischen Brandfällen. 

     

    Einbau- und Nachrüstpflicht: Was Sie tun müssen 

    In Deutschland sind Rauchwarnmelder mittlerweile in allen Bundesländern Pflicht. Es gibt nicht nur eine Einbaupflicht in Neu- und Umbauten, sondern in den meisten Bundesländern (außer Sachsen) gibt es zusätzlich auch eine Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen (Tabelle siehe unten).

    Nachrüsten heißt: Sie müssen in bewohnten Gebäuden nachträglich in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungsweg dienen, Rauchwarnmelder einbauen. Ist die Nachrüstpflicht abgelaufen, müssen die Rauchwarnmelder bis zu diesem Zeitpunkt montiert sein.

    Außerdem müssen Sie auch die ständige Betriebsbereitschaft der Geräte sicherstellen. Verantwortlich für den Einbau und damit haftbar dafür ist meist der Eigentümer/Vermieter.

    Dazu kommt die gesetzlich vorgeschriebene, jährliche Funktionsprüfungspflicht. Die besteht aus einer Alarm- und der Sichtprüfung. 

    Wer den Rauchwarnmelder zahlen muss

    Die Anschaffungskosten - sprich den Kaufpreis - für die Rauchwarnmelder müssen Sie als Vermieter selbst tragen. Die können Sie leider nicht auf Ihren Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen.

    Kaufen Sie Rauchwarnmelder, können Sie 11 % der Anschaffungskosten jährlich im Rahmen einer Modernisierungserhöhung als Modernisierungskosten umlegen.

    Wie Sie Ihre Wartungskosten "umlegbar" machen

    Nach der Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder werden Sie vergeblich in der Betriebskostenverordnung suchen. Die dürfen Sie nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn Sie die Wartungskosten ausdrücklich im Mietvertrag unter den "Sonstigen Betriebskosten" aufgeführt haben.

    Mieten Sie die Rauchwarnmelder, sind die Kosten dafür gemäß der aktuellen BetrKV noch nicht umlegbar.

    Allerdings können Sie die Anmiet- und Wartungskosten nach herrschender Meinung dann auf den Mieter umlegen, wenn Sie diese extra in Ihrer Betriebskostenklausel unter den "Sonstigen Kosten" so vereinbart haben!

    Das gilt auch für die Kosten der Funktionsprüfung, die Sie einmal jährlich durchführen müssen: Wer die Umlage der Kosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart hat, darf sie grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen!

    Welcher kleine Zusatz Ihnen die Betriebskostenumlage sichert

    Zieht der Mieter in eine Wohnung, in der es bereits Rauchwarnmelder gibt, dürfen Sie die Wartungskosten nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn Sie die Wartung der Rauchwarnmelder ausdrücklich unter den «Sonstigen Betriebskosten» in Ihrem Mietvertrag aufgeführt haben. 

    Fehlt in Ihrem Mietvertrag der Zusatz bei den „Sonstigen Betriebskosten“, hilft Ihnen eine sogenannte „Mehrbelastungsklausel“ bzw. Öffnungsklausel weiter. Die bildet dann die Rechtsgrundlage für die Umlage der Wartungskosten. Eine solche Klausel liest sich so im Mietvertrag:

    „Entstehen nach Vertragsschluss neue Betriebskosten, die unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden.“

    Oder so:

    "Entstehen nach Vertragsabschluss neue Betriebskosten, ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen."

    Für den erstmaligen Neueinbau von Rauchwarnmeldern im laufenden Mietverhältnis gilt laut BGH: Der Mieter muss die Kosten für das Überprüfen und Warten von Einrichtungen als Folge durchgeführter Modernisierungsarbeiten auch bei einer fehlenden vertraglichen Umlagevereinbarung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung tragen, wenn in seinem Mietvertrag nichts Diesbezügliches erwähnt ist (BGH Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06).

    Wo der beste Platz für Ihren Rauchwarnmelder ist

    Die Montage von Rauchmeldern regelt die DIN 14676. Der richtige Platz für einen Rauchwarnmelder ist an der Decke in der Raummitte. Halten Sie dabei mindestens 50 cm Abstand von Wänden oder anderen Gegenständen.

    Worauf Sie beim Kauf achten sollten

    Schon seit August 2008 dürfen nur noch Rauchwarnmelder verkauft werden, die der DIN EN 14604 entsprechen. Achten Sie beim Kauf von Rauchwarnmeldern auf folgende Punkte:

    • Der Melder sollte ein VdS-Prüfzeichen besitzen, weil nur solche Geräte im Herstellungsprozess regelmäßig geprüft werden.
      Der Rauchwarnmelder sollte eine Mindestlebensdauer von 10 Jahren haben.
    • Er muss bei Nachlassen der Batterie automatisch warnen und einen Testknopf besitzen, mit dem Sie jederzeit die Funktionsfähigkeit prüfen können.
    • Zusätzliche intelligente Funktionen, wie z. B. immer gleich bleibende Empfindlichkeit durch Nachführung der Ansprechschwelle, bewahren vor Fehlalarmen.

    Was gegen Billig-Melder spricht 

    Gut zu wissen: Besonders "preiswerte" Rauchmelder halten zum Teil nur 3 bis 4 Jahre und benötigen teilweise jedes Jahr neue Batterien. Damit könnten sie im entscheidenden Moment nicht funktionieren! Hinzu kommt, dass diese Geräte häufig schon bei geringen Rauchkonzentrationen, z. B. bei Zigarettenrauch oder Küchendämpfen, Alarm auslösen.

    Rauchmelder: Wenn der Mieter schneller war

    Wollen Sie Rauchwarnmelder montieren, obwohl der Mieter bereits selbst welche angeschraubt hat, gilt: Lässt Sie der Mieter nicht rein, können Sie auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Einbaus klagen (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 16.2.2011, 531 C 341/10).

    Der Mieter muss die Handwerker reinlassen und den Einbau der Rauchwarnmelder nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB dulden, weil damit die Mietsache verbessert wird. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hat.

    Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Der Vermieter darf seine eigenen Rauchwarnmelder anschrauben, auch wenn der Mieter bereits eigene montiert hat (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14).

    Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
    Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

    Es schreibt für Sie

    Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
    Heidi Schnurr

    Kommentare (1)

    9.7.2016, 12:05 Uhr von ManfredGüntsch Profil ansehen
    Für einen Hinweis wäre ich noch dankbar. Darf der Rauchmelder vor Urlaubsantritt abgenommen werden? Eine Mieterin wurde auf der Arbeit informiert, dass ihr Rauchmelder piepst, was im Treppenhaus zu hören war. Die Mieterin kam aber nicht nach Hause um das piepsen abzustellen. In Zukunft wird sie vor der Heimfahrt am Wochenende oder bei Urlaubsantritt den Rauchmelder in eine Schublade stecken. Da der Rauchmelder nur anwesende Personen vor der Rauchentwicklung schützen soll, muss der Rauchmelder bei Nichtanwesenheit des Wohnungsbesitzers auch nicht aktiv sein. Wer weiß es besser?
    Lexikon: Eine kurze, aber prägnante Definition eines Rauchmelders bietet das meineimmobilie.de-Baulexikon
    Ein vergessener Topf auf dem Herd, eine herabgebrannte Kerze oder Kinder, die heimlich in ihrem Zimmer rumzündeln: Rauchwarnmelder retten erwiesenermaßen Leben. Deswegen sind sie mittlerweile auch in allen Bundesländern Pflicht!    Wer bisher noch keine installiert hat, muss sein Haus schlimmstenfalls sogar nachrüsten.   Weil hier jedes Bundesland auch bei den Nachrüstfristen sein eigenes Süppchen kocht, haben wir es für Sie ganz einfach gemacht: Diese aktuelle Checkliste zeigt Ihnen, in welchen Bundesländern Rauchwarnmelder neuerdings oder schon lange Pflicht sind.
    Rauchwarnmelder retten Leben. Das weiß jeder. Was allerdings die wenigsten wissen: Erstaunlicherweise sind Rauchmelder noch immer nicht in allen Bundesländern Pflicht! Wer dennoch beim Mieter einen Rauchmelder anschrauben will und feststellt, dass der Mieter schon schneller war, hat allerdings ein kleines Problem. Wie die Gerichte das lösen, zeigt dieses Urteil.

     meineimmobilie.de-Tipp

    Gerade bei den Rauchmeldern ist noch Vieles bezüglich der Umlage der Wartungs- und Batteriekosten umstritten. Leider gibt es hierzu überraschenderweise noch keine endgültigen Urteile. Bis es so weit ist, empfiehlt es sich, die Kosten für die Funktionsprüfung und die neuen Batterien für den Rauchmelder ausdrücklich im Mietvertrag unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufzuführen.


     
    Dokumentieren Sie zudem die jährliche Funktionsprüfung, damit Sie in einem Schadensfall jederzeit die Durchführung nachweisen können.

     

    Oder noch besser: Beauftragen Sie einen neutralen Dienstleister mit dem Durchführen und Dokumentieren der Funktionsprüfung.