Mittwoch, 30.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin, Foto: © sasel77 - Fotolia.com

Nur „meckern“, nicht prüfen: Muss der Mieter dennoch Betriebskosten nachzahlen?

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Worum geht´s

Beschwerde über Betriebskostenabrechnung: Wie konkret und schnell Ihr Mieter damit sein muss. 

"Gackern, aber keine Eier legen!", vielleicht kennen Sie auch die Kategorie Mensch, die sich zwar erstmal lautstark beschweren, aber dann, wenn´s konkret werden soll, plötzlich verstummen. So etwas soll es auch unter Mietern geben und vereinzelt tritt diese Charaktereigenschaft bei der Betriebskostenabrechnung zu Tage: Da wird erst einmal gemeckert, weil die Nachzahlung zu hoch und die Abrechnung falsch sei. Allerdings ohne konkret zu werden oder sich die Abrechnung einmal etwas genauer anzusehen.     

Ist der Mieter mit Ihrer Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden, kann er noch bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen erheben. Danach muss sie der Vermieter nicht mehr berücksichtigen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).

Doch damit sind leider noch nicht alle Fragen geklärt. So musste sich das Amtsgericht Hamburg mit der Frage beschäftigen, wie konkret so eine „Einwendung“ des Mieters ausfallen muss und ob es reicht, nur „zu meckern“ oder ob der Mieter zusätzlich noch die Belege eingesehen haben muss, damit seine Einwendung auch „fruchtet“ (AG Hamburg, Urteil v. 6.7.2016, 49 C 6/16) .

Wenn der Mieter konkret werden will, muss er die Belege einsehen

Bei einigen Betriebskostenpositionen verlangte und bekam der Mieter die Belegeinsicht. Zu diesen Posten (Warmwasserkosten, Aufzug, Schädlingsbekämpfung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Versicherungen) verlangte und prüfte der Mieter zwar auch die dazugehörigen Belege, jedoch erst nach Ablauf der Einwendungsfrist.

Als der Vermieter die Betriebs- und Heizkostennachzahlung einklagte, zahlte der Mieter doch noch. Deswegen musste das Gericht nur noch darüber entscheiden, wer die Kosten des Rechtsstreits zahlen muss. Das beurteilt sich bei einem für erledigt erklärten Rechtsstreit danach, wer den Prozess voraussichtlich verloren hätte.

Der Mieter muss sich mit seinen Beschwerden an die Frist halten

Bei den Belegen für solche Positionen, bei denen der Mieter noch innerhalb der Jahresfrist die Belege eingesehen und seine Einwände konkretisiert hatte, hielt das Gericht die Umlage für korrekt.

Dagegen prüfte das Gericht die weiteren Einwendungen, die zwar noch innerhalb der Jahresfrist aber ohne vorherige Belegeinsicht erfolgt waren, gar nicht mehr. Der Richter war der Ansicht, dass der Mieter zuvor die Belege hätte einsehen müssen. Damit hätte er vielleicht schon seine Einwendungen gegen die einzelnen Betriebskostenpositionen ausräumen bzw. sie präzisieren können.

Unstimmigkeiten bei der Abrechnung muss der Mieter fristgerecht klären

Der Mieter muss dafür sorgen, dass Unstimmigkeiten noch innerhalb der Einwendungsfrist geklärt werden können. Dazu gehört, dass der Mieter innerhalb von spätestens 3 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einsicht in die Belege verlangen muss.

Nur wenn ihm der Vermieter die Belegeinsicht verweigert, darf der Mieter den Nachzahlungsbetrag zurückbehalten, bis die Sache geklärt ist.

Das Gericht ließ ausdrücklich die Berufung gegen das Urteil zu, weil der BGH bisher noch nicht dazu entschieden hat, ob und bis wann der Mieter die Belege einsehen muss, um seine Einwendungen konkretisieren zu können. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Der Mieter darf nicht pauschal behaupten, einzelne Betriebskosten seien zu hoch oder falsch, er muss seine Behauptung auch substanziiert begründen. Dafür hat er laut Gesetz maximal 12 Monate - gerechnet ab Zugang der Abrechnung - Zeit. 

 

Allerdings gibt es auch Gerichte, die der Ansicht sind, dass der Mieter innerhalb von spätestens 3 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einsicht in die Belege verlangen muss, um seine Einwendungen begründen zu können.

 

Die Einwendung des Mieters ist konkret genug, wenn der Mieter beispielsweise bei einer Position auf einen einzelnen Rechenfehler oder die Verwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels hinweist.