Dienstag, 07.06.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Nicht vereinbarte Kosten umgelegt: Müssen Sie alles wieder zurückzahlen?

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Worum geht´s

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung: Was gilt, wenn der Mieter ihn zu spät bemerkt? 

Irren ist bekanntlich menschlich. Die Frage ist nur, wer den Irrtum ausbaden muss. Das ist nicht immer der, der den Fehler begangen hat – und das kann gut für Sie sein. Beispielsweise wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht. 

Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Meckerfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.

Wegen Fristablauf: BGH lässt Vermieter zwei dicke Abrechnungsfehler durchgehen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung machte es sich bei seiner Betriebskostenabrechnung sehr einfach: Er nahm einfach die Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft und reichte die Kosten 1:1 an den Mieter weiter.

Der Haken an der Sache: In der Jahresabrechnung, die Sie von der Eigentümergemeinschaft erhalten, stecken Kosten drin, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. 

Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlegbar

So war es auch bei der Jahresabrechnung des Vermieters aus Ratingen: Dort waren neben den üblichen, umlagefähigen Kosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV weitere, nicht auf einen Wohnungsmieter umlagefähige Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten.

Die standen in der Abrechnung unter der Rubrik: „Nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“.

Außerdem hatte der Vermieter dem Mieter auch noch die Instandhaltungsrücklage auf die Abrechnung gesetzt. Auch die fällt bekanntlich nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Insgesamt bekam der Mieter dadurch 790 EUR mehr an Betriebskosten aufgebrummt als eigentlich zulässig waren.

Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Wenn der Mieter plötzlich nachzahlen soll

Doch das war nicht der einzige Fehler des Vermieters: Er „patzte“ auch bei den Vorauszahlungen. Obwohl der Mieter im Abrechnungsjahr 2.800 EUR vorausbezahlt hatte, zog er ihm bei seiner Betriebskostenabrechnung nur 2.100 EUR an Vorauszahlungen ab. Also 700 EUR weniger als er eigentlich vorausbezahlt hatte.

Damit endete die Betriebskostenabrechnung mit einer dicken Nachzahlung für den Mieter.

Wer den Fehler zu spät bemerkt, hat Pech gehabt  

Erst im Mai 2014, also 22 Monate nachdem der Mieter die Abrechnung für 2011 erhalten hatte, bemerkte der Mieter die teuren Fehler und beschwerte sich – zu spät!  

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, vorbringen. Nachdem jedoch bereits 22 Monate ins Land gestrichen waren, war der Mieter mit seiner Beschwerde eigentlich zu spät dran!

Rückzahlung: Nach einem Jahr hört das Zittern auf

Obwohl der Mieter eigentlich mit seiner Beschwerde zu spät dran war, konnte er dennoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben einen Teil des Geldes zurückfordern. Dazu verhalf ihm ein kurzer Satz in seiner Abrechnung.

Darin hatte sich der Vermieter auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen. In der hatte er die vom Mieter beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.

Der BGH sah es genauso, weswegen der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten 790 EUR doch noch zurückzahlen musste (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).

Die Ausschlussfrist gilt selbst für nicht umlegbare Betriebskosten

Grundsätzlich gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass Streit über die Betriebskostenabrechnung in absehbarer Zeit beigelegt wird.  

Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte.

Das gilt auch für nicht umlegbare Betriebskosten, weil sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen lässt, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht. Der Einwendungsausschluss will gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt.

Der Grund, weshalb seine Abrechnung falsch ist, spielt dabei keine Rolle.

Zu wenig Vorauszahlungen abgezogen: Pech für den Mieter!

Der Mieter scheiterte auch mit der Rückzahlung weiterer 700 Euro. Der Vermieter hatte diesen Betrag an vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht bei seiner Abrechnung  berücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnung war deswegen falsch.

Allerdings griff auch hier der Einwendungsausschluss: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst 22 Monate danach, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Mal ganz ehrlich: Gehen Ihnen die ständigen Nörgeleien Ihres Mieters auf die Nerven? Stört es Sie, dass Ihr Mieter immer wieder das Gleiche an Ihrer Betriebskostenabrechnung auszusetzen hat?   Dazu hat der BGH entschieden: Ihr Mieter muss das tun - Jahr für Jahr, auch wenn es immer wieder derselbe Fehler ist!
Aus die Maus: Mit diesen 3 Worten lässt sich schnell zusammenfassen, was gilt, Sie nicht schnell genug über die Betriebskosten abrechnen. Gleiches gilt, wenn der Mieter die 12 Monate lang nichts gegen seine Betriebskostenabrechnung untenrimmt, obwohl die einen dicken Fehler hat. Doch gilt das auch für Betriebskosten, die er unzulässigerweise umgelegt hat? Dazu hat der BGH neuerdings seine ganz eigene Meinung. 
Wer jahrelang nicht über seine Betriebskosten abrechnet, obwohl er das eigentlich müsste, straft sich selbst – und zwar mit teuren und lästigen Folgen!  Denn: Selbst wenn Sie sich um die Abrechnung herumdrücken wollen, bringt Ihnen das gar nichts außer Ärger ein. Abrechnen müssen Sie nämlich dennoch und obendrein dürfen Sie nichts mehr vom Mieter nachfordern. Doch das ist leider noch nicht alles. 
Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.   Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!

 meineimmobilie.de-Tipp

Rügt der Mieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung, dass seine Betriebskostenabrechnung auch Kosten enthält, die nach § 2 BetrKV nicht als Betriebskosten auf den Wohnungsmieter umlegbar sind, muss er diese Kosten zahlen.

 

Gleiches gilt, wenn der Vermieter weniger Vorauszahlungen in seiner Betriebskostenabrechnung einstellt, als der Mieter tatsächlich bezahlt hat. Bemerkt der Mieter den Fehler erst nach Ablauf der 12-monatigen „Meckerfrist“, geht er leer aus (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).