Mittwoch, 22.10.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Nebenkostenabrechnung: Ein Muss für Vermieter

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
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Wenn der Vermieter seinem Mieter keine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten vorlegt, kann das teure Folgen für ihn haben. Denn der Mieter hat das Recht, seine Vorauszahlungen für die Nebenkosten einzustellen und eine Abrechnung vor Gericht einzuklagen, wenn der Vermieter sie ihm nicht pünktlich aushändigt.

Einige Vermieter sehen sich nicht in der Lage, eine ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen. Was dann auf sie zukommt, hängt ganz vom Mieter ab. Im günstigsten Fall - aus Vermietersicht - verläuft die Sache im Sande. Der Mieter möchte Ärger vermeiden, er hat keine Lust auf eine gerichtliche Auseinandersetzung, und so bleibt alles unverändert: Der Mieter leistet weiter seine Vorauszahlungen, ganz so, als hätte der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet.

Doch der Vermieter sollte sich nicht allzu sehr auf die Trägheit oder das Harmoniebedürfnis des Mieters verlassen. Er kann durchaus später noch Nachforderungen stellen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre - nach Vorliegen der Abrechnung. Allerdings können seine Ansprüche auch verwirkt sein, wenn sie nämlich gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß Paragraph 242 BGB verstoßen und der Vermieter nicht damit rechnen konnte, dass er noch auf einer Abrechnung besteht.

Der Mieter stellt seine Vorauszahlungen ein

Schon deutlich unangenehmer wird es für den Vermieter, wenn der Mieter gemäß Paragraph 273 BGB die laufenden Vorauszahlungen für die Nebenkosten einstellt, bis die Abrechnung vorliegt. Zwar kann der Vermieter bei der Abrechnung des aktuellen Zeitraums das Ausbleiben der Vorauszahlungen berücksichtigen, aber der Mieter hat ja auch Ansprüche an den Vermieter, nämlich, dass er die ausstehende Abrechnung vorlegt.

Ist der Mieter bereits ausgezogen, kann er von seinem Zurückbehaltungsrecht keinen Gebrauch machen. In diesem Fall hat er einen Anspruch auf Rückerstattung seiner Vorauszahlungen, sofern sie nicht durch Betriebskosten verbraucht wurden, die "unstreitig entstanden" sind (OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 8. Juli 1999, Az. 1 RE-Miet 1/99, NZM 1999, S. 751).

Möglicherweise kann sich der Vemieter mit seinem Mieter einigen, ohne dass er eine Abrechnung erstellt. Dazu sollte er seinem Mieter natürlich etwas anbieten können. Denn der Mieter hat - wie bereits erwähnt - einen Anspruch auf die Abrechnung. Ideal ist eine solche Lösung gewiss nicht.

Der Mieter klagt auf Abrechnung

Wenn der Vermieter nicht abrechnet, kann der Mieter ihn mit einer so genannten "Stufenklage" gemäß Paragraph 254 ZPO zunächst auf Abrechnung und dann auf Erstattung seines Guthabens verklagen. Dies wird er vor allem tun, wenn er mit einer Erstattung rechnet oder davon ausgeht, dass der Vermieter seine Ausgaben nicht hinreichend belegen kann.

Hat der Mieter mit der Klage Erfolg, besitzt er einen "titulierten Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung". Wenn er nicht in der Lage ist, eine Abrechnung zu erstellen, so muss der Vermieter seinem Mieter die genauen Gründe darlegen (KG Berlin, Urteil vom 25. Februar 2002, Az. 8W 420/01, NZM 2002, S. 671). Fehlen dem Vermieter beispielsweise wesentliche Unterlagen, so kann eine "unvertretbare Handlung" vorliegen, die mit einem erheblichen "Zwangsgeld" (zum Beispiel 1.000 Euro) geahndet werden kann (LG Berlin, Urteil vom 16. Januar 2002, Az. 65 T 3/02, GE 2002, S. 395).

Das Gericht schätzt die Betriebskosten

Kann der Vermieter die Abrechnung nicht erstellen oder weigert er sich weiterhin hartnäckig, das zu tun, so werden die "unstreitig entstandenen" Betriebskosten vom Gericht festgesetzt. Die Differenz zu den Vorauszahlungen des Mieters muss der Vermieter ihm erstatten; die Kosten des Verfahrens muss ebenfalls der Vermieter tragen.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

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Auch wenn Ihnen Belege fehlen oder Ihnen Ihre gesamten Unterlagen abhanden gekommen sind, so ist Ihnen dringend zu empfehlen, eine behelfsmäßige Abrechnung zu erstellen. Führen Sie die Kosten auf, die Ihnen "unstreitig entstanden" sind. Lassen sich einzelne Positionen nicht genau beziffern, schätzen Sie diese, möglichst auf Grundlage bestehender Abrechnungen. Damit halten Sie Ihre finanziellen Einbußen in Grenzen.

Weitere Informationen zum Thema Nebenkosten erhalten Sie im Buch "Nebenkostenabrechnung für Vermieter", erschienen im Haufe-Verlag.