Mittwoch, 29.10.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb

Nebenkosten: Unwirksame Vereinbarungen im Mietvertrag

Gerade in älteren Mietverträgen finden sich oftmals Formulierungen, die den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Damals schlugen die Nebenkosten noch nicht so stark zu Buche. Für Mieter und Vermieter waren sie kein großes Thema. Wenn der Vermieter den Vertrag nachträglich ändern will, könnten ihm noch mehr Nachteile entstehen.

Eine unwirksame Vertragsklausel lässt sich nicht im Nachhinein "reparieren". Der Vermieter gewinnt nichts, wenn er mit seinem Mieter eine neue Vereinbarung schließt, mit der er ausschließlich seine Ansprüche sichert. Im Ernstfall muss sich der Mieter nicht daran halten, denn der Vermieter hat ihn ja nicht über die wahren Hintergründe der Vereinbarung informiert. Durch eine solche nachträgliche Korrektur dürfte sich der Vermieter sogar eher schaden.

Vorspiegelung falscher Tatsachen

Beispiel: Seit Jahren vermietet Kurt Lauer an Familie Gerges. Durch einen Medienbericht wird er darauf aufmerksam, die Betriebskostenklausel (contenttype=keyword)}$">Nebenkostenklausel im Mietvertrag nachzuprüfen. Tatsächlich erscheint sie ihm ein wenig missverständlich. Herr Lauer befürchtet, Familie Gerges könnte die Klausel anfechten und die Nebenkosten der vergangenen Jahre zurückfordern. Um das zu verhindern, legt er ihnen einen neuen Mietvertrag vor. "Für Sie ändert sich gar nichts", sagt Herr Lauer zu seinen Mietern. "Es geht nur darum, den Vertrag an bestehendes Recht anzupassen."

Das Ehepaar Gerges unterschreibt, doch schöpft Frau Gerges Verdacht und wendet sich an eine Mieterberatungsstelle. Ergebnis: Die Gerges fechten den neuen Mietvertrag an, den Herr Lauer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen mit ihnen abgeschlossen hat. Außerdem stellen sie ihre Vorauszahlung der Nebenkosten ein, mit der Begründung, dass die Klausel im alten Mietvertrag unwirksam sei.

Konkludente Vertragsänderung

Eine unwirksame Vertragsklausel kann der Vermieter nicht nachträglich zu seinen Gunsten abändern. Daher der Rat: Der Vermieter sollte alles lassen, wie es ist und so abrechnen wie bisher. Dabei geht es nicht nur darum, dass er seine Mieter nicht auf eine Klausel aufmerksam machen will, die für ihn nachteilig sein könnte. Vielmehr gibt es gerade für ältere Mietverträge - die ja in der Regel betroffen sind - eine gewisse Chance, dass der Vermieter seine Ansprüche trotz der betreffenden Klausel wahren kann und sein Mieter weiterhin die Nebenkosten zahlen muss. Das Stichwort heißt "konkludente Vertragsänderung".

Maßgeblich ist danach nicht die (unwirksame) Vertragsklausel, sondern das Verhalten der Vertragsparteien. Wenn der Mieter jahrelang anstandslos die Nebenkosten bezahlt und der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat, dann besteht gewissermaßen die stillschweigende Übereinkunft, es weiterhin so zu handhaben. Der Mietvertrag auf dem Papier ist also durch das Verhalten der Vertragsparteien geändert beziehungsweise konkretisiert worden. Und diese Regelung gilt dann anstelle der (unwirksamen) Klausel.

Voraussetzungen für konkludente Vertragsänderung

Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum die Betriebskostenabrechnungen widerspruchslos hingenommen hat. Es genügt also nicht, wenn der Mieter einige Male Vorauszahlungen leistet, um daraus bereits eine konkludente Vertragsänderung abzuleiten. Als Mindestvoraussetzung dürfte gelten, dass der Mieter nach einer Jahresabrechnung eine Nachzahlung geleistet oder ein Abrechnungsguthaben entgegengenommen hat. Damit hat er der Nebenkostenvereinbarung "konkludent" zugestimmt.

Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass zumindest einige Gerichte wie das Amtsgericht Mannheim eine abweichende Auffassung vertreten: Demnach führt sogar eine jahrzehntelange Zahlung von Betriebskosten nicht zu einer konkludenten Änderung, denn die setzt nach Auffassung des Gerichts voraus, dass der Mieter wusste, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, und trotzdem zahlte. Es fehlt, so die Richter, der "rechtsgeschäftliche Wille" beider Parteien.

Juristischen Rat einholen

Die "konkludente Vertragsänderung" beziehungsweise Konkretisierung ist ein sehr unsicheres Terrain. Wenn der Mieter also die Vertragsklausel über die Nebenkosten beanstandet, sollte der Vermieter auf jeden Fall juristischen Rat in Anspruch nehmen und klären, ob bei ihm eine "konkludente Vertragsänderung" vorliegt oder nicht:

  • Erste Voraussetzung: Die Klausel im Mietvertrag ist tatsächlich un- wirksam (zum Beispiel weil der Vermieter die Felder im Formularvertrag nicht ausgefüllt hat).
  • Zweite Voraussetzung: Der Mieter beanstandet diese Klausel.
  • Dritte Voraussetzung: Es besteht keine "konkludente Vertragsänderung".
  • Vierte Voraussetzung: Der Mieter schöpft das Potenzial voll aus, stellt die Zahlung der Nebenkosten sofort ein und fordert die Zahlungen zurück, die er in den vergangenen Jahren geleistet hat. Sein Anspruch auf Rückzahlung der unrechtmäßig erhobenen Nebenkosten unterliegt gemäß Paragraph 195 BGB der dreijährigen Verjährungsfrist. Der Vermieter müsste also die Nebenkostenzahlungen der vergangenen drei Jahre zurückerstatten und auf künftige Zahlungen verzichten. Ausgenommen sind die verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser. Diese Kosten müssen nach der Heizkostenverordnung grundsätzlich neben der Miete gesondert abgerechnet werden.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

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