Dienstag, 04.11.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Nebenkosten: Pauschale oder Vorauszahlung?

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Jedem Vermieter ist freigestellt, welche Art der Bezahlung er für die anfallenden Nebenkosten festlegt. Entscheiden kann er zwischen einer monatlichen Pauschale und einer Nebenkostenvorauszahlung. Obwohl viele Vermieter die Pauschale bevorzugen, weil sie dann keine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten vorlegen müssen, kommen sowohl Mieter als auch Vermieter bei einer Vorauszahlung meist besser weg.

Gemäß Paragraph 556 Absatz 2 BGB können Vermieter die Bezahlung der Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbaren. Sie können sogar mischen und für einen Teil der Nebenkosten eine Pauschale erheben und den anderen als Vorauszahlung abrechnen. Nur zwei Dinge dürfen Vermieter nicht:

  • Für Heiz- und Warmwasserkosten dürfen sie keine Pauschale erheben, sondern müssen verbrauchsabhängig abrechnen
  • Innerhalb einer Nebenkostenart darf nicht ohne Weiteres gewechselt werden. Wenn beispielsweise für den Stromverbrauch eine Vorauszahlung vereinbart wurde, darf der Vermieter nicht mit einem Mal zur Pauschale übergehen, auch nicht nach Ankündigung

Allerdings gibt es hier zwei Ausnahmen: Wenn der Vermieter mit seinem Mieter eine "einvernehmliche Vereinbarung" trifft, kann er doch wechseln. Und wenn die neue Abrechnungsart "gerechter" ist - zum Beispiel weil sie den Verbrauch oder die Verursacher genauer erfasst -, dann darf der Vermieter ebenfalls gemäß Paragraph 556a Abs. 2 BGB die Zahlungsart verändern. Dies ist natürlich erst nach Ankündigung möglich und die Neuerung gilt nur für künftig anfallende Nebenkosten.

In der Praxis heißt das: Von der Pauschale zur Vorauszahlung ist ein Wechsel durchaus möglich; umgekehrt jedoch kaum. Natürlich müssen Vermieter, wenn sie bei einer Nebenkostenart zur Vorauszahlung wechseln, die verbliebene Pauschale entsprechend kürzen.

Ohne Abrechnung - die Pauschale

Wenn eine Pauschale vereinbaret wurde, nimmt der Vermieter gewissermaßen den Mittelweg zwischen Inklusivmiete und einer "echten" Umlage der Nebenkosten. Denn bei einer Pauschale zahlt der Mieter für die Nebenkosten einen festen monatlichen Betrag, über den nicht weiter abgerechnet wird.

Für den Mieter stellt sich die Pauschale deshalb als eine Art "Abspaltung" von der Inklusivmiete dar. Er muss nur die Mietkosten und die Nebenkostenpauschale zusammenzählen, dann erhält er die Inklusivmiete (beziehungsweise Teilinklusivmiete).

Erhöhung möglich

Und doch gibt es einen wichtigen Unterschied: Wenn die Nebenkosten steigen, kann der Vermieter gemäß Paragraph 560 Abs. 1 BGB die Pauschale erhöhen. Unter zwei Voraussetzungen:

  • Im Mietvertrag muss die Pauschale ausdrücklich neben der Grundmiete vereinbart sein
  • Der Mietvertrag muss für die Pauschale einen "Erhöhungsvorbehalt" enthalten

Dieser "Erhöhungsvorbehalt" kann beispielsweise folgendermaßen formuliert sein: "Erhöhen sich nach Vertragsabschluss einzelne der vereinbarten Betriebskosten so weit, dass die Pauschale zu ihrer Deckung nicht mehr ausreicht, so ist der Vermieter berechtigt, die Pauschale unter Beachtung der Bestimmungen von Paragraph 560 BGB entsprechend anzupassen." Wenn diese beiden Bedingungen nicht erfüllt sind, bleibt die Pauschale bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert - das kann ein hoher Preis dafür sein, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen müssen.

Vor- und Nachteile der Pauschale

Das stärkste Argument für die Pauschale: sie ist bequem und unkompliziert. Zumindest auf den ersten Blick. Bei längerer Vertragsdauer kann dieser vermeintliche Vorteil schnell dahinschmelzen, denn eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten mit automatischer Anpassung der künftigen Vorauszahlungen ist allemal transparenter und bequemer als eine Erhöhung der Pauschale.

Das konsequenteste Verfahren: Der Mieter entrichtet jeden Monat einen festen Betrag über die Nebenkosten an den Vermieter. Er rechnet jedes Jahr darüber ab und erstattet zu viel geleistete Vorauszahlungen zurück oder erhebt eine Nachforderung, weil die Zahlungen des Mieters nicht ausreichen, um die Nebenkosten zu decken. Dieses Prozedere sollte jedem Mieter und Vermieter einleuchten. Dennoch scheuen manche Vermieter dieses Verfahren. Und zwar aus zwei Gründen:

  • Die jährliche Abrechnung erscheint ihnen mühsam und umständlich. "So genau" wissen sie gar nicht, in welcher Höhe Betriebskosten angefallen sind, und "so genau" wollen sie es auch gar nicht wissen
  • Wenn eine Nebenkostenabrechnung aufgestellt wird, kann der Mieter sie auch anfechten. Bei einer Pauschale gibt es diese Möglichkeit nicht

Doch diese Gründe sind nur bei kurzfristigen, "kleinen" Mietverhältnissen stichhaltig. Ansonsten kann gar nicht nachdrücklich genug betont werden, dass für Mieter und Vermieter die Vorauszahlungslösung das beste, fairste und tragfähigste Verfahren ist. Gerade wenn über einen längeren Zeitraum vermietet wird, kann die reale Entwicklung der Kosten nicht seriös kalkuliert werden. Daher fahren Vermieter und Mieter am besten, wenn die Betriebskosten so transparent wie möglich gehalten und an den Mieter weitergegeben werden.

Das heißt natürlich auch, dass der Vermieter ihm Rechenschaft schuldig ist. Dabei hält sich der Aufwand in Grenzen. Die vermeintlich bequemere Pauschale kann dem Vermieter erheblich mehr Mühe abverlangen, nämlich dann, wenn er sie erhöhen will. Darüber hinaus gibt es einen überaus nützlichen Nebeneffekt: Wenn der Vermieter über die Betriebskosten abrechnet, weiß er überhaupt erst, wie viel er durch seine Vermietung genau einnimmt.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

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Bei "vollwertigen" Mietverhältnissen sprechen viele gute Gründe dafür, eine Vorauszahlung zu vereinbaren. Allenfalls bei häufigen Mieterwechseln, zeitlich eng befristeten Mietverträgen oder wenn Ihr Mieter nur Teile der Wohnung gemietet hat (zum Beispiel bei Untervermietung oder "Studentenzimmern"), ist die Pauschale vorzuziehen. Doch ganz gleich, für welche Lösung Sie sich entscheiden: Sie muss im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Weitere Informationen zum Thema Nebenkostenpauschale und -abrechnung erhalten Sie im Buch "Nebenkostenabrechnung für Vermieter", erschienen im Haufe-Verlag.