Mittwoch, 15.02.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin "Meineimmobilie.de", Foto: © sasel77 - Fotolia.com

Mitmieter-Daten: Was Sie Ihrem Mieter zeigen müssen

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Worum geht´s

Einsichtsrecht des Mieters: Welche Mitmieter-Daten er sehen darf.

Niemand lässt sich so gern in die Karten schauen. Aber es ist schon interessant, mal beim anderen reinzuschauen. So geht es auch Ihrem Mieter, wenn es um die Heizkosten geht. Klar, will er Ihre Heizkostenabrechnung sehen.

 

Aber nicht nur das: Er will auch die anderen Heizkostenabrechnungen im Haus sehen. Darf er das?  

Heizkostenabrechnung: Was Sie Ihrem Mieter zeigen müssen

Geht es um die Heizkostenabrechnung, kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie ihm Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen vorlegen. Dabei können Sie sich leider nicht auf die Vorschriften des Datenschutzes berufen und ihm die Vorlage verweigern (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2005, 220 C 450/04, GE 2005 S. 805).

Allerdings darf natürlich auch der Datenschutz nicht völlig unter den Tisch fallen. Deswegen müssen Sie Einzelheiten, wie z. B. das Geburtsdatum von Mitmietern oder Ähnliches, schwärzen, bevor Sie dem Mieter die Unterlagen vorlegen.

Heizkostennachzahlung: Erst die Belege, dann die Nachzahlung

Anlass für diese Entscheidung war eine Heizkostenabrechnung, bei der die Abrechnungsfirma von 153 Heizkörpern im Haus ausging. Tatsächlich waren es aber nur 152. Solange Sie dem Mieter nicht die gewünschten Daten vorlegen, sind Ihre Nachzahlungsbeträge noch nicht fällig.

Das Gericht sprach dem Mieter nach §§ 259 BGB, 29 NMV analog ein Einsichtsrecht in die Liste über alle abgelesenen Messwerte sowie der Verbrauchsdaten aller Mieter zu.

Die Begründung des Gerichts: Der Mieter muss nachvollziehen können, auf welchen Einzeldaten seine Abrechnung basiert. Um die Verteilung im Einzelnen nachvollziehen zu können, braucht er die Unterlagen. Nur so kann er sehen, wie die Einzel- bzw. die Gesamtverbrauchswerte ermittelt und zugeordnet wurden.

Mieter darf Heizkostenverbrauch der anderen erfragen

Ähnlich hat auch das Landgericht Berlin entschieden: Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ihn der Vermieter informiert, wie viel Heizenergie seine Mitbewohner verbraucht haben (LG Berlin, Urteil v. 12.7.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 143). Schließlich wird aus der Summe der Einzelverbrauchswerte der Gesamtverbrauch an Heizkosten berechnet.

Deswegen kann der Mieter eine Kopie der Gesamtaufstellung der erfassten Verbrauchseinheiten aller Heizkörper im Anwesen verlangen. Bis Sie ihm die vorlegen, kann der Mieter seine Heizkostennachforderungen zurückbehalten (AG Coesfeld, Urteil v. 21.8.2009, 6 C 93/09, WuM 2009 S. 586).

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gehen den Mieter nichts an

Was die Eigentümer beschließen, bleibt Eigentümersache! Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Was der Mieter mit den Betriebskostenbelegen machen darf

Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht auf das bloße Anschauen der Betriebskostenbelege beschränkt. Der Mieter darf sich vielmehr auch Notizen machen und Zahlen und Fakten handschriftlich abschreiben oder in sein Laptop tippen.

Der Mieter darf auch Belege abfotografieren oder einscannen (z. B. mittels eines Handscanners). Der Mieter nutzt damit nur die fortschreitenden technischen Möglichkeiten. Deswegen kann das Fotografieren bzw. Einscannen nicht anders behandelt werden als das bisher schon zulässige Anfertigen von handschriftlichen Notizen oder Abschriften.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Zugegeben: Niemand lässt sich so gern in die Karten schauen - auch nicht bei der Betriebskostenabrechnung. Dennoch müssen Sie hier die Karten auf den Tisch legen und dem Mieter die zugrundeliegenden Belege zeigen, wenn er das will. 
Belege kopieren und dem Mieter zuschicken war gestern. Heute ist es zwar so, dass Ihr Mieter "nur" ein Einsichtsrecht in die Betriebskostenbelege hat. Allerdings müssen Sie ihm Originalbelege vorlegen und das auch noch am Ort des Mietobjekts.   Umständlich, wenn zwischen Ihrem Mietobjekt und Ihrem Wohnort einige Kilometer liegen – und das alles nur wegen der Betriebskostenabrechnung. Was gilt, wenn Sie die Originalbelege nicht vor Ort präsentieren, hat gerade ein Gericht entschieden. 
Aus die Maus: Mit diesen 3 Worten lässt sich schnell zusammenfassen, was gilt, Sie nicht schnell genug über die Betriebskosten abrechnen. Gleiches gilt, wenn der Mieter die 12 Monate lang nichts gegen seine Betriebskostenabrechnung untenrimmt, obwohl die einen dicken Fehler hat. Doch gilt das auch für Betriebskosten, die er unzulässigerweise umgelegt hat? Dazu hat der BGH neuerdings seine ganz eigene Meinung. 
Jetzt steht sie wieder an: Die Betriebskostenabrechnung für 2017. Wer sich jetzt schon drum kümmert, bekommt nicht nur ein Fleißkärtchen, sondern auch noch schneller seine Nachzahlungen vom Mieter.   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2017 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Sie sind Hausmeister und Gärtner – jedenfalls zeitweise und das auch nur in Ihrem eigenen Mietshaus. Im "richtigen Leben" haben Sie jedoch einen ganz anderen Job. Hecken schneiden oder den Hof fegen: Wer das als Vermieter bisher quasi „kostenlos“ getan hat, wird sich über dieses neue BGH-Urteil freuen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Welche Unterlagen Sie dem Mieter vorlegen müssen

Um seine Abrechnung prüfen zu können, darf Ihr Mieter auch Ihre Verträge mit Dritten, wie z. B. der Versicherung oder dem Hausmeister, einsehen.

 

Selbst die Heizkostenabrechnung von Mitmietern darf er einsehen, wenn er z. B. den Vorwegabzug oder den Gesamtverbrauch an Heiz- und Warmwasserkosten prüfen will.