Mittwoch, 25.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © il-fede - Fotolia.com

Mitmieter bei Abrechnung vergessen: Wer jetzt Betriebskosten nachzahlen muss

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Worum geht´s

Betriebskosten abrechnen: An wen Sie Ihre Abrechnung adressieren müssen.

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Ein kleiner Fehler, der vielleicht auch Ihnen passieren könnte: Sie verschicken Ihre Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter, übersehen dabei aber, dass zusätzlich auch die Ehefrau mit im Mietvertrag steht. Als Sie Ihren Mieter an die Nachzahlung erinnern, weigert er sich zu zahlen.

 

Seine Begründung: Weil Sie die Abrechnung nur an ihn und nicht auch an seine Frau geschickt hätten, sei sie unwirksam. Hat Ihr Mieter Recht? Wie der BGH in diesem Fall entschieden hat, finden Sie hier.

Nur wer die Abrechnung erhalten hat, muss nachzahlen

"Nein!", entschied der Bundesgerichtshof.

Sie müssen auch dann nicht auf Ihre Nachzahlung verzichten, wenn Sie die Abrechnung nur einem von beiden Mietern zugeschickt haben. Allerdings können Sie sich auch nur an den Mieter halten, der Ihre Abrechnung erhalten hat!

Vom dem anderen Mitmieter - also von dem, der Ihre Abrechnung nicht erhalten hat - können Sie natürlich keine Betriebskosten nachfordern.

Selbst dann nicht, wenn er den Mietvertrag ebenfalls mit unterschrieben hat und somit jedenfalls auf dem Papier Ihr Vertragspartner ist! Das hat jetzt der Bundesgerichtshof so entschieden (BGH, Urteil v. 28.04.2010, VIII ZR 263/09).

Sie können Ihre Abrechnung auch nur an einen adressieren

Ein Vermieter aus Pankow adressierte seine Betriebskostenabrechnung versehentlich nur an die Ehefrau und das, obwohl auch der Ehemann den Mietvertrag mit unterschrieben hatte.

Als der Vermieter wegen der Nachzahlung nachhakte, lehnten beide ab. Die Mieterin, an die allein die Abrechnung adressiert war, allerdings zu Unrecht: Der Vermieter kann nämlich nach § 556 Abs. 3 BGB seine Abrechnung nur einem Mieter gegenüber erteilen.

Rechnet er - ob absichtlich oder unbeabsichtigt - nur gegenüber einem von mehreren Mietern ab, kann er auch nur von diesem den Nachzahlungsbetrag fordern.

Der Vermieter kann sich aussuchen, wer nachzahlen soll

Die Juristen sehen das so: Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie dem Vermieter grundsätzlich für die Miete, einschließlich der Nebenkosten, als Gesamtschuldner.

Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB).

Ein Saldo aus einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung wird aber nur gegenüber dem Mieter fällig, dem die Abrechnung auch zugegangen ist. Ist einem von mehreren Mitmietern die Abrechnung nicht zugegangen, ist die Nachzahlung ihm gegenüber schon gar nicht fällig geworden!

Nur wer die Abrechnung erhält, muss auch zahlen

Ihre Abrechnung wird selbst dann fällig, wenn Sie die Betriebskosten nicht einheitlich gegenüber allen Mitmietern einer Wohnung abgerechnet haben. Sie können aber nur von dem Mieter etwas nachfordern, dem Ihre Abrechnung auch zugegangen ist.

Aber Achtung: Das gilt nur für Ihre Betriebskostenabrechnung! Alle anderen Vermietererklärungen, mit denen Sie Ihr Mietverhältnis verändern oder beenden, müssen Sie an alle Mieter adressieren!

So beispielsweise, wenn Sie Ihrem Mieter ankündigen, dass Sie demnächst modernisieren wollen, ihm die Miete erhöhen oder kündigen.

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Schicken Sie Ihre Abrechnung lieber an einen zu viel als zu wenig! 

 

Bevor es allerdings peinlich wird: Schauen Sie lieber nochmals im Mietvertrag nach, wer im Mietvertragskopf steht und den Vertrag auch unterschrieben hat. Selbst wenn ein Mitmieter bereits ausgezogen ist: Adressieren Sie Ihre Abrechnung auch an ihn, so lange Sie ihn nicht formell aus dem Mietverhältnis entlassen haben.