Montag, 23.06.2008 | Autor: Heidi Schnurr

Mal mehr, mal weniger m²: Dennoch bleibt Ihre Abrechnung wirksam

Ein Schöneberger Mieter staunte nicht schlecht, als er einmal die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten 3 Jahre nebeneinander legte. Die Heizungs- und Warmwasserkosten wurden nach m² umgelegt. Allerdings war jedes Jahr eine andere Fläche angegeben.

In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Jahr 2000 war noch alles in Ordnung: Die Gesamtfläche für die Heizung wurde durchgängig mit 1 296,28 m² abgerechnet. Die Gesamtfläche für das Warmwasser mit 1 144,67 m².

Jedes Jahr ein bisschen mehr: Macht das Ihre Abrechnung schon formell unwirksam?

Ab 2001 schwankten dann die m²-Zahlen! 2001 setzte der Vermieter für die Heizung schon 1 306,03 m² an, für das Warmwasser 1 172,11 m². Insgesamt 37,19 m² mehr als bisher!

Auch 2002 gab es Differenzen: Dieses Mal setzte der Vermieter fürs Heizen 1 313,62 m² an und für das Warmwasser 1 246,41 m². Gegenüber dem Jahr 2001 ergab sich so eine saftige Differenz von 119,08 m².

2003 das gleiche Bild. Dieses Mal setzte der Vermieter 1 301,87 m² bei den Heizkosten und 1 246,41 m² beim Warmwasser an - 107,33 m² mehr als noch 2001.

2004 dann der Hammer: 1 301,81 m² bei der Heizung und 1 365,66 m² beim Warmwasser summierten sich zu einer Abweichung von 226,52 m² gegenüber 2001.

Kämpfen bis zum BGH hoch: Langer Atem zahlte sich aus

Klar weigerte sich der verwunderte Mieter, die Betriebskosten nachzuzahlen. Und das gleich für alle Abrechnungszeiträume von 1998 bis 2004.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und klagte sein Geld ein. Er scheiterte bei allen Vorinstanzen. Dennoch gab er nicht auf.

Schwankende Flächen zählen "nur" als inhaltlicher Fehler

Zünglein an der Waage war die Frage, ob es sich bei den unterschiedlichen Flächen in der Betriebskosten-Abrechnung um einen formellen oder "nur" um einen inhaltlichen Fehler handelt.

Der Bundesgerichtshof hat dazu eine klare Entscheidung getroffen: Die einzelnen Betriebskosten-Abrechnungen sind trotz der Flächenabweichungen formell ordnungsgemäß (BGH, Urteil v. 28.05.2008, VIII ZR 261/07).

Es reicht nämlich, wenn die im abzurechnenden Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet wurden. Hauptsache, die jeweilige Abrechnung war nachvollziehbar.

Die Abrechnungen müssen keinem Abgleich mit "alten" Abrechnungen standhalten

Die Abrechnungen müssen nicht etwa einem Abgleich mit den Abrechnungen aus anderen Abrechnungszeiträumen standhalten.

Der Vermieter muss nicht einmal erläutern, warum die Flächen in einem Jahr mal mehr oder weniger waren. Jedenfalls nicht, wenn es um die Frage geht, ob die Abrechnung so formell wirksam ist.

Allerdings: Weichen die Ansätze und Werte gegenüber anderen Abrechnungszeiträumen auffällig ab, kann das Ihre Abrechnung inhaltlich unrichtig machen.

Wohnflächendifferenzen gelten nur als inhaltlicher Fehler

Ob das auch für die Abrechnung des Schöneberger Vermieters zutrifft, muss jetzt nochmals das Berufungsgericht prüfen.

Insbesondere, ob auch die jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte stimmen. Schließlich könnte es ja tatsächlich sein, dass an- oder umgebaut wurde und die Flächen deswegen abweichen!

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 meineimmobilie.de-Tipp


Ein formeller Fehler macht Ihre Abrechnung unwirksam. Einen solchen Fehler können Sie nur mit einer neuen Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist wieder "heilen". Ein bloß materieller Fehler, wie beispielsweise eine falsche Flächenangabe, lässt sich dagegen auch noch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist heilen. Kommt nach der Korrektur allerdings ein höherer Nachzahlungsbetrag raus, bleiben Sie dennoch auf dem zuvor errechneten, niedrigeren Nachzahlungsanspruch sitzen.