Mittwoch, 14.09.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Kautionsabzug wegen Betriebskosten: So schnell müssen Sie reagieren

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Worum geht´s

Wann Sie mit verjährten Ansprüchen aufrechnen dürfen. 

Vielleicht gehören Sie auch zu den Vermietern, die jedes Jahr ihrem Mieter wegen der Betriebskostennachzahlung hinterher laufen müssen und sie dennoch nicht bekommen. Spätestens beim Auszug erinnern sich viele Vermieter dann doch daran und ziehen die Betriebskostenschulden ganz einfach von der Kaution ab.

 

Doch dann kann es schon zu spät sein, wie ein aktuelles BGH-Urteil zeigt. 

Warum Sie nicht zu lange auf die Nachzahlung warten sollten

Zahlt der Mieter grundlos seine Betriebskostennachzahlung nicht, sollten Sie nicht zu lange warten, bis Sie das Geld einfordern. Denn dann könnte Ihr Anspruch bereits verjährt sein.

Ein Vermieter aus Erfurt zog seinem Mieter beim Auszug das Geld einfach von der Kaution ab. Der Mieter zog zum 31.5.2009 aus. Es ging insgesamt um 960 Euro an Nachzahlungen, die aus Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2006 bis 2009 stammten.

Der Mieter fand den Kautionsabzug gar nicht gut und klagte gegen den Vermieter im Dezember 2012 auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs mit über 700 Euro Guthaben drauf.

Betriebskosten: Nachzahlungsanspruch verjährt nach 3 Jahren

Als der Vermieter im Gegenzug die Betriebskostenrückstände einklagte, berief sich der Vermieter auf Verjährung. Tatsächlich waren die Nachzahlungen aus den Jahren 2006 bis 2008 mit Ablauf der Jahre 2010, 2011 beziehungsweise 2012 verjährt.

Nun ist es so, dass sich ein Gläubiger wegen einer Forderung, zu deren Sicherung ein Pfandrecht besteht, grundsätzlich auch aus der Sicherheit – sprich dem Sparbuch – befriedigen kann. Sogar dann, wenn die Forderung verjährt ist. Das steht so in § 216 Abs. 1 BGB.

Das klingt gut, gäbe es da nicht einen § 216 Abs. 3 BGB. Darin steht, dass es doch nicht ganz egal ist, ob Ihre Forderung bereits verjährt ist oder nicht, wenn es sich um einen Anspruch wegen Zinsen oder einer anderen wiederkehrenden Leistung handelt.

Bei wiederkehrenden Leistungen bleibt es bei der Verjährung

Die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen zählen zweifellos zu den regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen im Sinn von § 216 Abs. 3 BGB. Jetzt hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass dazu auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnung zählen (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14).  

Eigentlich zählt die Betriebskostennachzahlung nicht zu den wiederkehrenden Zahlungen. So beispielsweise wenn es um eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen geht.

Für die Betriebskostennachzahlung gilt: Verjährt bleibt verjährt

Doch der Bundesgerichtshof machte bei der Verjährung von pfandrechtlich gesicherten Ansprüchen eine Ausnahme: Betriebskostenzahlungen zählen hier zu den wiederkehrenden Leistungen, sogar wenn sie sich zwischenzeitlich zur Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung entwickelt haben.  

Selbst wenn die jährliche Nachzahlung nicht immer gleich hoch ist, bleibt sie dennoch wiederkehrend und damit blieb es bei der Verjährung der Nachzahlung, sofern mit einem Pfandrecht wie dem Sparbuch „aufgerechnet“ werden soll.

Der Vermieter aus Erfurt hatte Glück im Unglück: Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 war noch nicht verjährt, weil er gerade noch rechtzeitig Klage erhoben hatte. Nur weil noch nicht klar war, ob der Mieter die Nachzahlung zwischenzeitlich geleistet hatte, muss jetzt nochmals das Berufungsgericht ran. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der Mieter muss bis zum letzten Tag seiner Mietzeit Miete zahlen. Selbst wenn er früher auszieht. Vermeintlich schlaue Mieter, die noch dazu befürchten, dass ihnen der Vermieter etwas von der Kaution abzieht, stellen schon zwei Monate vor dem eigentlichen Mietvertragsende ihre Mietzahlung ein. Damit haben sie allerdings die Rechnung ohne die Gerichte und möglicherweise ohne ihren streitbaren Vermieter gemacht!   

Wenn Sie sich eine Sicherheit für Ihre Wohnung wünschen könnten, was würden Sie nehmen? Der Gesetzgeber lässt Ihnen mehrere Möglichkeiten offen, allerdings mit einer konkreten Obergrenze. Doch je nachdem, ob Sie eine Wohnung mit oder ohne Garage vermieten und welche Mietstruktur Sie gewählt haben, können Sie schnell einmal über die erlaubte Maximalgrenze geraten.
Ach, wenn es nur so einfach wäre: Beim kleinsten Streit um die Miete, einfach auf die Kaution zurückgreifen!   Nein, so einfach ist es leider nicht. Das hat der Bundesgerichtshof gerade nochmals klargestellt.   Der Anlass: Die Mieterin hatte die Miete gemindert, was ihrem Vermieter ganz offensichtlich missfiel. Deswegen stockte er kurzerhand die unvollständige Miete wieder auf, indem er das Geld einfach vom Kautionskonto nahm.
Manch ein Mieter denkt noch, er bekäme bei der Wohnungsrückgabe gleich noch die gesamte Kaution in Bar zurück - und manch ein Vermieter macht das auch noch! Ein Fehler, denn oftmals muss der Vermieter dann noch seiner Betriebskostennachzahlung hinterher laufen.  
Bei den Betriebskosten schaut Ihr Mieter ganz genau hin. Gerade, wenn seine Abrechnung mit einer dicken Nachzahlung endet, fühlen sich viele Mieter schlichtweg über den Tisch gezogen.   Ein kleiner, unbewusster Fehler reicht, um ein bislang vertrauensvolles Mietverhältnis bis in seine Grundmauern zu erschüttern - und das häufig nur wegen ein paar Cent!   In meinem 500 Stichwörter starken Betriebskosten-Lexikon habe ich für Sie all das zusammengestellt, was Sie als Vermieter für eine perfekte und einspruchsichere Abrechnung brauchen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Denken Sie bei Ihrer Kautionsabrechnung bei Mietvertragsende daran, dass Sie nicht nur noch ausstehende Mietzahlungen davon abziehen können, sondern alle Ihren Forderungen, die Sie gegen Ihren Mieter haben und die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Insbesondere 

  • Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit (Vorschuss),
  • Betriebskostenvorschüsse und -nachzahlungen,
  • Mietrückstände,
  • noch ausstehende voraussichtliche Betriebskostennachzahlungen bei Mietende,
  • Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung,
  • Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bei Mietende,
  • Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache,
  • Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen.