Dienstag, 29.10.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © RioPatuca Images - Fotolia.com

Höhere Betriebskostenvorauszahlungen: Mit nur diesem einen Satz

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Worum geht´s

Dicke Nachzahlung: So einfach erhöhen Sie dem Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen.

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Muss der Mieter Betriebskosten nachzahlen, gibt es meist einen tiefen Stoßseufzer. Wohlgemerkt beim Mieter. Dabei hätten auch Sie als Vermieter allen Grund, auch einmal tief Luft zu holen.

 

Schließlich haben Sie ja Ihrem Mieter beispielsweise das warme Badewasser oder das helle Licht im Treppenhaus vorfinanziert. Bei nur einem einzigen Mieter mag das ja vielleicht nicht so schwer zu Buche schlagen, aber bei mehreren Mietern wird's kostspielig. Dennoch: Das lässt sich ändern!

Heiz- und Betriebskosten-Vorauszahlungen fallen nicht vom Himmel: Die müssen Sie vereinbaren! Idealerweise noch gleich in der angemessenen Höhe.

Locken Sie Ihren Mietinteressenten mit zu geringen Betriebskosten-Vorauszahlungen zum Mietvertragsabschluss, kann sich das rächen: Sie müssen dem Mieter quasi die Betriebskosten vorfinanzieren und werden so schnell zur "Bank" Ihres Mieters.

Sie können nur mit der Abrechnung zusammen erhöhen

Spätestens wenn sich nach Ihrer ersten Abrechnung herausstellt, dass Sie Ihre Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt haben, sollten Sie reagieren. Ihr Mieter kann zwar wegen einer hohen Nachzahlung keinen Schadensersatz von Ihnen fordern.

Dennoch sollten Sie die Gelegenheit nutzen und mit der nächsten Abrechnung Ihre Vorauszahlungen erhöhen.

Schon ein einziger Satz reicht für Ihre Erhöhung

Die Vorauszahlungen sollten Sie immer zusammen mit einer Abrechnung und auch nur für die Zukunft anpassen.

Die Erhöhung müssen Sie dem Mieter lediglich schriftlich mitteilen - am besten gleich mit der jeweiligen Betriebskosten-Abrechnung. Dafür genügt dieser eine Satz unter Ihrer Betriebskosten-Abrechnung:

Ihre neue, monatliche Vorauszahlung beträgt ab dem ............................... ..................... EUR.

Ohne formell und materiell korrekte Abrechnung kein Geld

Wichtig: Bevor Sie Ihre Vorauszahlungen anpassen können, müssen Sie erst einmal eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung erstellt haben (BGH, Urteil v. 15.5.2012, VIII ZR 246/11, Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010 736 Rz. 26).

Wie hoch Sie bei den Betriebskosten greifen dürfen

Der BGH hat auch entschieden, wie hoch Sie bei Ihrer Erhöhung greifen dürfen. Sie dürfen sich beim Berechnen Ihrer künftigen Vorschüsse nur am bisherigen Abrechnungsergebnis orientieren. Teilen Sie den Gesamtbetrag exakt durch 12 Monate. Mehr Spielraum steht Ihnen nicht zu (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10).

Lediglich bei konkret zu erwartenden Entwicklungen dürfen Sie einen „Zuschlag" bei den Vorauszahlungen machen. Ein „allgemeiner Sicherheitszuschlag“ in Höhe von z. B. 10%  ist dagegen nicht erlaubt!

Unbezahlte Erhöhung: Wann Sie kündigen dürfen

Haben Sie Ihre Vorauszahlungen erhöht und gerät der Mieter mit den einseitigen erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, können Sie ihm fristlos wegen Zahlungsrückstands nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kündigen – und zwar ohne, dass Sie als Vermieter ihn zuvor auf Zahlung verklagt haben (BGH, Urteil v. 18.7.2012, VIII ZR 1/11).

Das Kündigungsrecht setzt voraus, dass der Mieter über einen Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, einen Mietrückstand von 2 Monatsmieten erreicht hat. Zur Miete gehören auch die Vorauszahlungen.

 

Kommentare (1)

4.8.2014, 21:12 Uhr von Rainer Picht Profil ansehen
Die letzten beiden Absätze sind mir nicht ganz klar: Kann nun gekündigt werden bei einem Rückstand der Betriebskostenvorauszahlung(en) ohne gleichzeitigem Rückstand bei den Mietzahlungen?
Sie dürfen vom Mieter nur angemessene Vorauszahlungen verlangen. Setzen Sie aber ...
Sie schicken Ihrem Mieter die Abrechnung. Wie die meisten Abrechnungen, endet leider auch Ihre mit einer kräftigen Nachzahlung für Ihren Mieter. Das sind meist überraschende Kosten, mit denen Ihr Mieter so gar nicht mehr gerechnet hatte und die ihn jetzt natürlich eiskalt treffen! Damit das im nächsten Jahr nicht noch mal passiert, erhöhen Sie die Vorauszahlungen. Vorsichtshalber mit einem kleinen Sicherheitszuschlag. Ob so ein kleines "Sicherheitspölsterchen" erlaubt ist, klärte heute der BGH.
Muss der Mieter kräftig Betriebskosten nachzahlen, können Sie mit der nächsten Abrechnung Ihre Vorauszahlungen erhöhen. Andernfalls finanzieren Sie quasi das Badewasser des Mieters vor.   Was, wenn Ihr Mieter diese Erhöhung einfach ignoriert: Dürfen Sie deswegen gleich fristlos kündigen? Mit dieser Frage beschäftigte sich jetzt der Bundesgerichtshof. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Stellt sich nach einer Abrechnung heraus, dass Ihr Mieter viel zu viel vorausgezahlt hat, kann er den Spieß einfach umdrehen und seine Vorauszahlungen senken.

 

Dafür genügt bereits, dass er Ihnen das schriftlich mitteilt.