Mittwoch, 28.09.2011 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © sasel77 - Fotolia.com

Heizung ablesen: Wie Sie nie mehr Ihrem Mieter hinterherlaufen müssen

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Worum geht´s

Heizkostenablesung: So müssen Sie Ihrem Mieter nicht hinterher laufen. 

Vielleicht kennen Sie das auch: Sie wollen die Heizung beim Mieter ablesen, aber der lässt Sie vor der verschlossenen Tür stehen. Bis Sie endlich rein können, dauert es Wochen - und noch dazu ist es ganz schön teuer: Der Ablesedienst stellt Ihnen 2 Anfahrten in Rechnung. Die will Ihr Mieter natürlich nicht zahlen. Wegen des ganzen Ärgers und der ganzen Rennerei beschließen Sie, die bisherigen Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem zu ersetzen. Ob Ihr Mieter da mitspielen muss, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Funk statt Röhrchen heißt die Lösung

Wegen des ganzen Ärgers und der ganzen Rennerei beschließen Sie, die bisherigen Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem zu ersetzen. Damit können Sie den Verbrauch jederzeit ablesen. Selbst wenn Ihr Mieter gerade mal nicht Zuhause ist!

So ein Austausch gegen neue Messkapseln mit Funkmodulen setzt allerdings voraus, dass Sie Ihr Mieter in die Wohnung lässt, um die Geräte auszutauschen. Doch ein Heidelberger Mieter verweigerte seinem Vermieter den Zutritt.

Seine Begründung: "Die Funkwellen der Geräte gefährden meine Gesundheit!"

Der Mieter muss den Einbau und den Austausch dulden

Rechtlich ist es so: Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Heizkostenverordnung muss der Mieter nicht nur den erstmaligen Einbau von Heizenergie- und Warmwasserzählern dulden, sondern auch noch den Austausch.

Ihr Mieter muss Sie und Ihre neuen Geräte reinlassen

Das hat heute der Bundesgerichtshof so entschieden: Nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte muss der Mieter dulden, sondern auch den Austausch noch funktionstüchtiger Geräte durch modernere Geräte

Das Gleiche gilt nach § 554 Abs. 2 BGB für den Einbau bzw. den Austausch eines funkbasierten Kaltwasserzählers (BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 326/10). Dabei handelt es sich nämlich um eine Wohnwertverbesserung

Noch dazu, wenn es für den Austausch sachliche Gründe gibt. So könnte der Vermieter das Ablesesystem im Haus vereinheitlichen, den Arbeitsablauf vereinfachen und noch dazu Verbrauchsschätzungen vermeiden, weil die Wohnung künftig nicht mehr zum Ablesen betreten werden müsste.

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Für viele liest sich die Heizkostenabrechnung wie ein Buch mit 7 Siegeln: Verbrauchseinheiten, Rechenformeln, Festkostenanteil, Verbrauchs- und Nutzungszeitraum – da blickt kaum einer bis zur letzten Zahl hinterm Komma durch. Just zur Winterzeit hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema Heizkostenabrechnung befasst. Dabei ging es um die Frage, wie die Heizkosten abgerechnet werden müssen: Nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip.
Wieviel Strom verbraucht Ihre Heizung so? Wissen Sie nicht genau? Das ist normalerweise kein Problem, denn Sie müssen den Strom ja letzten Endes doch aus der eigenen Tasche zahlen. Das sieht allerdings anders aus, wenn es um den Betriebsstrom der Heizung in einem Mietshaus bzw. einer Wohnungseigentumsanlage geht: Dann müssen Sie sehr wohl den Stromverbrauch Ihrer Heizung messen und auch an der richtigen Stelle in der Abrechnung einstellen. Das verlangt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Der Bundesgerichtshof hat schon einmal entschieden, dass der Mieter den Einbau eines Ablesegerätes dulden muss, wenn es erforderlich ist, um "eine bisher vorhandene Lücke in der Verbrauchserfassung zu schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung zu erfassen" (BGH, Urteil v. 12.05.2010, VIII ZR 170/09).

Ob der Mieter auch das bloße Umstellen von einer "ganz normalen" Ablesung auf eine Funkablesung dulden muss, hat der Bundesgerichtshof damals jedoch offen gelassen.

Funk-Heizkostenverteiler unterscheiden sich von den herkömmlichen elektronischen Geräten dadurch, dass sie die Verbrauchsdaten per Funk übertragen.

Für die Wohnungsnutzer hat das den Vorteil, dass sie nicht mehr bei der Ablesung zu Hause sein müssen. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie Ihrem Mieter wegen der Ablesung nicht mehr hinterherlaufen müssen.