Dienstag, 16.12.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Avantgarde - Fotolia.com

Heizölkauf: Müssen Sie als Vermieter jetzt einkaufen?

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Worum geht´s

Günstiger Heizölpreis: Wann Sie Heizöl einkaufen müssen.

Gerade purzelt der Ölpreis. Das haben Sie sicherlich auch schon an der Tankstelle hoch erfreut bemerkt. Deswegen ist jetzt auch eine gute Zeit, die Heizöltanks zu befüllen. Können oder müssen Sie als Vermieter jetzt Heizöl kaufen?

 

Was Ihnen das Wirtschaftlichkeitsgebot abverlangt

Nach § 556 Abs. 3 BGB und § 560 Abs. 5 BGB müssen Sie beim Abrechnen der Heiz- und Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.

Vom Wirtschaftlichkeitsgebot hängt es auch ab, ob Sie zum günstigsten Zeitpunkt Heizöl kaufen müssen. Danach haben Sie die freie Wahl, ob Sie Ihr Haus mit Öl, Gas, Fernwärme oder durch Wärmecontracting versorgen.

Darum kann Ihnen Ihr Mieter bei der Heizkostenabrechnung nicht vorwerfen, Sie hätten seine Wohnung preiswerter mittels Fernwärme oder durch eine von Ihnen selbst betriebene Zentralheizung heizen können.

Sie müssen nicht gleich den Erstbesten nehmen

Gleiches gilt, wenn Sie den Lieferanten oder Dienstleister aussuchen: Sie dürfen selbst entscheiden, wer z. B. Ihr Heizöl liefern oder Ihr Treppenhaus reinigen soll.

Sie müssen deswegen nicht unbedingt vor der Vergabe Ihres Auftrags verschiedene Angebote einholen und dann den jeweils preiswertesten Anbieter nehmen (LG Bochum, Urteil v. 18.6.2004, 5 S 52/04, WuM 2004 S. 477).

Außerdem steht es in Ihrem Ermessen, ob Sie z. B. mit dem Schneeschippen oder der Treppenhausreinigung eine Privatperson, wie etwa Ihren Hausmeister oder eine Reinigungskraft oder eine professionelle Firma beauftragen. Ansonsten würden Sie als Vermieter in der Bewirtschaftung Ihres Objekts unangemessen stark eingeschränkt (LG Hannover, Urteil v. 31.1.2002, 3 S 1268/01-81, WuM 2003 S. 450).

Sie müssen nicht, aber Sie sollten die Preise im Auge behalten

Dementsprechend sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, den Heizölpreis ständig im Auge zu behalten und immer dann Heizöl nachzukaufen, wenn die Preise gerade günstig sind (LG München I, 15 S 22670/02).

Allerdings: Wer zufriedene Mieter will, sollte auch kostengünstig einkaufen!

Sie müssen nicht langfristige Verträge mit einem (Monopol-)Unternehmen (hier: Vattenfall) beenden und zu einem kostengünstigeren Anbieter wechseln (LG Berlin, Urteil v. 17.10.2008, 32 O 102/08, GE 2009 S. 52).

Der Mieter kann auch nicht von Ihnen verlangen, dass Sie mit Ihrem Wärmelieferanten eine Kulanzregelung über einen niedrigeren Bezugspreis treffen.

Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot: Was der Mieter beweisen muss

Wirft Ihnen Ihr Mieter dennoch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, muss er beispielsweise nachweisen, von welchem Anbieter Sie die Leistung preisgünstiger hätten beziehen können (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06).

Zweifelt Ihr Mieter die Wirtschaftlichkeit Ihrer Heizungsanlage an, muss er nicht nur vortragen, dass Ihre Heizung mit einem hohen Wärmeverlust arbeitet, sondern dass diese tatsächlich vermeidbar sind. Insofern befreit ihn auch nicht seine fehlende Fachkenntnis von der Substanziierungspflicht. Notfalls muss er sich dazu sachverständige Hilfe holen.

Beweispflicht: Erst der Mieter, dann Sie

Erst wenn Ihrem Mieter der Nachweis gelingt, dass Ihre Anlage mit einem hohen Wärmeverlust arbeitet, müssen Sie beweisen, dass ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vorliegt, d. h., dass Sie wirtschaftlich und sparsam gehandelt haben und die Betriebskostenbelastung des Mieters noch dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügt (AG Leipzig, Urteil v. 17.6.2003, 18 C 2588/03, WuM 2003 S. 452).  

Teurer als der Durchschnitt: Sie müssen erläutern, warum

Weichen Ihre abgerechneten Betriebskosten erheblich von den Durchschnittskosten ab, müssen Sie beweisen, dass die abgerechneten Kosten richtig waren, die Abweichung erläutern und damit die Erforderlichkeit beweisen (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 5.6.2002, 33 C 4255/01-28).

Als Vermieter haben Sie die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Betriebskosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Deswegen müssen Sie möglichst günstige Versicherungsverträge abschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einholen.

Dafür reicht es nicht, wenn Sie nur einen Versicherungsmakler damit beauftragen, denn ein Versicherungsmakler muss Ihnen auch nicht unbedingt die günstigste Versicherung anbieten sondern die, an der er auch am meisten verdient (KG Berlin, Beschluss v. 7.2.2011, 8 U 147/10).

Beispiel

Zahlen Sie 70 % mehr für die Gebäudeversicherung als vergleichbare Anbieter, verstoßen Sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn Sie sich keine günstigere Versicherung suchen. Ihr Mieter darf dann seine Betriebskostenabrechnung entsprechend kürzen (AG Aachen, Urteil v. 10.8.2011, 109 C 128/09).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Kurz erklärt: Können Vermieter einfach abrechnen, was sie wollen? Die Antwort ist einfach: Das Preis-Leistungsverhältnis muss bei den abgerechneten Leistungen stimmen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Können Vermieter einfach abrechnen, was sie wollen? Die Antwort ist einfach: Das Preis-Leistungsverhältnis muss bei den abgerechneten Leistungen stimmen.

 

Das bedeutet: Sie sollten ein Auge auf das Preis-Leistungs-Verhältnis haben und die Preise am Markt beachten (beispielsweise beim Heizölkauf oder bei Abschluss von Versicherungen).

 

Allerdings hat der Mieter aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht den Anspruch, eine vorhandene alte Heizungsanlage zu modernisieren.