Sonntag, 29.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Fehler in der Betriebskostenabrechnung: Wieso Ihr Mieter notfalls zum Papagei werden muss

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Worum geht´s

Meckern über Betriebskostenabrechnung: Beschwerden müssen jedes Jahr wiederholt werden.

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Mal ganz ehrlich: Gehen Ihnen die ständigen Nörgeleien Ihres Mieters auf die Nerven? Stört es Sie, dass Ihr Mieter immer wieder das Gleiche an Ihrer Betriebskostenabrechnung auszusetzen hat?

 

Dazu hat der BGH entschieden: Ihr Mieter muss das tun - Jahr für Jahr, auch wenn es immer wieder derselbe Fehler ist!

Ihr Mieter nörgelt nun schon das 3. Jahr an Ihrer Betriebskostenabrechnung herum. Sie haben die Grundsteuer auf ihn umgelegt, obwohl das vertraglich nicht so vereinbart war. Das behauptet jedenfalls Ihr Mieter!

Auch wenn Ihnen die ständige Nörgelei auf die Nerven geht: Ihr Mieter muss das tun, wenn er nicht seinen Anspruch auf die vermeintlich zu Unrecht auf ihn umgelegte Grundsteuer verlieren will - und das bei jeder Abrechnung aufs Neue!

Betriebskostenabrechnung: Mieter muss selbst gleichen Fehler monieren

Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden. Da legte ein Vermieter 3 Jahre lang die Grundsteuer auf den Mieter um, obwohl das vertraglich nicht so vereinbart war. Der Mieter monierte das bei der 1. Abrechnung für 2003. Als er in der Abrechnung für 2004 den gleichen Fehler wieder entdeckte, beschwerte er sich erneut darüber bei seinem Vermieter.

In der Abrechnung für 2005 steckte der gleiche Fehler: Doch der Mieter versäumte es dieses Mal, sich innerhalb der 12-Monats-Frist über die zu Unrecht umgelegte Grundsteuer zu beschweren.

Statt gespart: Der Mieter musste kräftig Betriebskosten nachzahlen

Stattdessen verklagte der Vermieter den Mieter darauf, die noch offen stehenden Nachzahlungen aus den Betriebskosten-Abrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 zu zahlen. Insgesamt rund 800 EUR schlugen da zu Buche.

Tatsächlich musste der Mieter am Ende nur noch 270 EUR nachzahlen. Für die Jahre 2003 und 2004 musste der Mieter keine Grundsteuer zahlen: Die Umlage war schließlich nicht vereinbart!

Für das Jahr 2005 hatte der Vermieter einfach Glück gehabt, weil der Mieter es versäumt hatte, sich rechtzeitig über die Umlage der Grundsteuer für das Jahr 2005 zu beschweren.

Irren kann für den Mieter teuer werden

Der Mieter war fälschlicherweise davon ausgegangen, dass er sich nicht erneut über die Umlage der Grundsteuer beschweren musste, zumal er sich schon für die vorausgegangenen Jahre 2003 und 2004 fristgerecht über die Abrechnung beschwert hatte.

Falsch gedacht! Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskosten-Abrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung mitteilen.

Gebetsmühlenartige Beschwerden müssen Sie ertragen

Selbst wenn sich der Mieter bereits in einer früheren Betriebskosten-Abrechnung über den gleichen Fehler beschwert hatte, muss er das in jedem Folgejahr nochmals tun - sogar wenn es sich der Sache nach exakt um die gleiche Einwendung handelt (BGH, Urteil v. 12.05.2010, VIII ZR 185/09).

Die "Jahres-Mecker-Frist" soll nämlich Klarheit über die Betriebskostenabrechnung für dieses eine, bestimmte Jahr schaffen.

Die Faustregel lautet: Neue Abrechnung, neue Beschwerde!

Dieses Ziel würde verfehlt, wenn der Mieter sich für eine spätere Abrechnung darauf berufen könnte, dass er ja schon in einer früheren Abrechnung diesen Fehler beanstandet hätte und ihn deswegen nicht mehr innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstanden müsse.

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Aus die Maus: Mit diesen 3 Worten lässt sich schnell zusammenfassen, was gilt, Sie nicht schnell genug über die Betriebskosten abrechnen. Gleiches gilt, wenn der Mieter die 12 Monate lang nichts gegen seine Betriebskostenabrechnung untenrimmt, obwohl die einen dicken Fehler hat. Doch gilt das auch für Betriebskosten, die er unzulässigerweise umgelegt hat? Dazu hat der BGH neuerdings seine ganz eigene Meinung. 
Irren ist bekanntlich menschlich. Die Frage ist nur, wer den Irrtum ausbaden muss. Das ist nicht immer der, der den Fehler begangen hat – und das kann gut für Sie sein. Beispielsweise wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht.  Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Meckerfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
„Welchen Verteilungsschlüssel muss ich nehmen?“, fragt sich so mancher Vermieter bei seiner Betriebskostenabrechnung. Schließlich wollen Sie ja alles richtig machen! Tatsächlich dürfen Sie nicht einfach den Umlageschlüssel nehmen, den Sie als gerecht empfinden, sondern Sie müssen sich dabei schon an eine gewisse Reihenfolge halten. Wer die festlegt? Sie und der Gesetzgeber!

 meineimmobilie.de-Tipp

Legen Sie Betriebskosten um, die Sie nicht vereinbart haben, haben Sie Glück, wenn Ihnen Ihr Mieter nicht innerhalb der 1-jährigen Meckerfrist auf die Schliche kommt.

 

Selbst wenn Sie denselben Fehler jedes Jahr wieder machen, muss Ihr Mieter seine Einwendung jedes Jahr aufs Neue geltend machen. Die Einwendung aus einer früheren Betriebskostenabrechnung wirkt nicht für ein späteres Abrechnungsjahr fort.

 

Reklamiert Ihr Mieter einmal nicht, können Sie streng genommen sogar Forderungen durchsetzen, auf die Sie keinen Anspruch haben - aber wer würde so etwas schon absichtlich tun?