Donnerstag, 10.07.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Les Cunliffe - Fotolia.com

Fehler beim Betriebskosten abrechnen: Wie lange Sie den noch korrigieren dürfen

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Worum geht´s

Wie lange Sie Ihren Fehler in der Betriebskostenabrechnung noch korrigieren dürfen. 

Gezahlt heißt anerkannt!“, so war es jedenfalls früher. Der BGH sieht es mittlerweile anders: Entdecken Sie einen Fehler in Ihrer Abrechnung und hat Ihr Wohnungsmieter mittlerweile bereits bezahlt, dürfen Sie dennoch nachträglich die Abrechnung zu Ihren Gunsten korrigieren. Jedenfalls, so lange die Abrechnungsfrist noch läuft.

Gewerberaumvermieter haben es da wesentlich besser: Die können ihren Fehler selbst nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten ändern.  

Vermieten Sie Wohnraum, ist es so: Entdecken Sie den Fehler erst, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, dürfen Sie (schlimmstenfalls müssen Sie sogar, wenn der Mieter mit einem Guthaben rechnet!) ihre Abrechnung zwar dennoch korrigieren.

Kommt allerdings hinterher ein höher Nachzahlungsbetrag heraus, bleiben Sie auf dem ursprünglich errechneten Nachzahlungsbetrag sitzen.

Wohnungsvermieter haben nur 1 Jahr Zeit zum Abrechnen und Korrigieren

Das bedeutet: Springt nach der Korrektur ein höherer Nachzahlungsbetrag für Sie heraus, wenn Sie gegenüber Ihrem Wohnungsmieter die Betriebskosten abrechnen, können Sie vom Mieter nichts mehr nachfordern (BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09).

Gilt das auch für Gewerberaumvermieter? Die Antwort lautet: „Nein!“. Der Vermieter kann seine Abrechnung selbst dann noch zu seinen Gunsten korrigieren, wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen und der Mieter seine Abrechnung bereits bezahlt hat (BGH, Urteil v. 28.5.2014, XII ZR 6/13).

Für Gewerberaumvermieter gibt es keine Korrekturfrist

Konkret ging es um die Heizkostennachzahlung eines Gewerberaummieters. Der sollte für die Jahre 2006 bis 2009 ca. 8.500 Euro nachzahlen. Die Abrechnungen schickte der Vermieter dem Mieter erst am 13.12.2010 zu. Dennoch zahlte die Mieterin im Februar 2011 brav die Abrechnung.

Ein anderer Mieter entdeckte einen Fehler in der Abrechnung. Daraufhin korrigierte der Vermieter seine Abrechnung und schickte dem Gewerberaummieter am 8.6.2011 die nachgebesserte Abrechnung zu. Danach sollte der Mieter nochmals zusätzlich 6.670,81 EUR an Heizkosten nachzahlen.

Gewerberaumvermieter darf trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch nachbessern

Die Mieterin weigerte sich, die 6.670,81 EUR nachzuzahlen. Ihrer Ansicht nach war das Bezahlen der ursprünglichen Abrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Oder anders ausgedrückt: Bezahlt heißt anerkannt und daran gibt es dann im Nachhinein nichts mehr zu rütteln: Der Vermieter könne ab diesem Zeitpunkt nichts mehr vom Mieter nachfordern.

Falsch gedacht: Der BGH gab dem Vermieter Recht. Der Vermieter kann seine Abrechnung trotz abgelaufener Abrechnungsfrist und bezahlter Nachforderung noch nachbessern.

Gewerberaumvermieter dürfen ihre Abrechnung länger korrigieren

Selbst bei einem Gewerberaummietverhältnis kommt allein mit dem Übersenden der Betriebskostenabrechnung und dem vorbehaltlosen Zahlen der sich daraus ergebenden Nachforderung noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande. Der Vermieter darf die Abrechnung vielmehr noch nachträglich korrigieren.

Zwar kann ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch ein konkludentes Verhalten begründet werden. Das setzt jedoch voraus, dass sich die Parteien mit einem bestimmten Verhalten ganz oder teilweise einem Streit oder einer Ungewissheit entziehen und sich bewusst dahingehend einigen wollten.

Weder das Übersenden noch das Bezahlen gilt als Anerkenntnis

Richtig ist: Als Vermieter geben Sie mit dem bloßen Übersenden der Betriebskostenabrechnung noch keine Willenserklärung ab, die als Schuldanerkenntnis gewertet werden könnte. Das Übersenden ist vielmehr lediglich eine reine Wissenserklärung ohne rechtlichen Bindungswillen.

Auf der anderen Seite erbringt der Mieter, der seine Betriebskostennachzahlung ohne Vorbehalt bezahlt, auch nur eine reine Erfüllungshandlung. Damit erkennt er das Abrechnungssaldo ebenso wenig als verbindlich an wie der Vermieter mit dem Übersenden seiner Abrechnung.

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mit der Betriebskostenabrechnung ist es doch so wie mit der Steuererklärung: Die schiebt man gern mal vor sich her - und das obwohl zumindest im ersten Fall meist eine willkommene Nachzahlung winkt.   Umso befreiender, wenn das Ding dann endlich einkuvertiert und weggeschickt ist. Beim Zusammenräumen Ihrer Unterlagen entdecken Sie noch den Grundsteuerbescheid. "Mist, vergessen!", sagen Sie sich. Ich sage Ihnen: "Kein Beinbruch" und verrate Ihnen gleich, was Sie jetzt sofort tun müssen, um doch noch an Ihr Geld zu kommen.
Ein kleiner Fehler, der vielleicht auch Ihnen passieren könnte: Sie verschicken Ihre Betriebskostenabrechnung an Ihren Mieter, übersehen dabei aber, dass zusätzlich auch die Ehefrau mit im Mietvertrag steht. Als Sie Ihren Mieter an die Nachzahlung erinnern, weigert er sich zu zahlen.   Seine Begründung: Weil Sie die Abrechnung nur an ihn und nicht auch an seine Frau geschickt hätten, sei sie unwirksam. Hat Ihr Mieter Recht? Wie der BGH in diesem Fall entschieden hat, finden Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Allein durch das vorbehaltlose Zahlen einer sich aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung ergebenden Nachforderung kommt noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande.

Der Gewerberaumvermieter muss – wie der Wohnungsvermieter – innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung erstellen, es sei denn, er hat im Mietvertrag etwas anderes vereinbart bzw. er ist unschuldig am Überschreiten der Frist.

Dagegen gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht für die Gewerberaummiete. Deswegen können Sie als Gewerberaummieter Ihre Abrechnung selbst dann noch zu Ihren Gunsten ändern, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen und der Mieter die zuerst berechnete Nachzahlung bereits bezahlt hat.