Dienstag, 24.06.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © freshidea - Fotolia.com

Fehler beim Abrechnen: Wann Sie den korrigieren dürfen

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Worum geht´s

Vergessene Rechnung: Wann Sie Ihre Betriebskostenabrechnung nachbessern dürfen.

Ein Fehler ist menschlich. Gut, wenn er sich wieder korrigieren lässt. Für die Betriebskostenabrechnung gelten dabei strenge Spielregeln. Eine davon hieß bisher: Bezahlt heißt anerkannt und daran ist nicht mehr zu rütteln!

Jetzt hat der Bundesgerichtshof diese eiserne Regel etwas gelockert - jedenfalls, wenn Ihr Mieter ein Guthaben hat.

Sie schicken Ihrem Mieter die Betriebskosten-Abrechnung. Heraus kommt eine Rückzahlung von 180 EUR. Da wird sich Ihr Mieter aber freuen! Deswegen überweisen Sie ihm gleich sein Guthaben auf sein Konto.

4 Monate später stellen Sie fest: Sie haben vergessen, ihm die Heizölkosten von über 4.000 EUR mit auf die Abrechnung zu setzen!

Vergessenes können Sie nachfordern

Für Ihre Mieter-Abrechnung bedeutet das: Sie haben sich um 138,08 EUR verrechnet. Statt 180 EUR hätten Sie dem Mieter nur 41,92 EUR zurückzahlen müssen. Ist das Geld verloren? Schließlich haben Sie dem Mieter das Guthaben ja schon überwiesen!

Genau das passierte einem Vermieter aus Gütersloh. Er korrigierte seine Abrechnung für 2006 noch im Dezember 2007 um die vergessenen 138,08 EUR und schickte seine berichtigte Abrechnung dem Mieter zu.

Eine Korrektur geht nur innerhalb der Abrechnungsfrist

Der Vermieter aus Gütersloh buchte dank seiner Einzugsermächtigung einfach den Differenzbetrag von 138,08 EUR dem Mieter vom Konto ab. Der Mieter wollte das Geld zurück - scheiterte aber vor Gericht!

Der Bundesgerichtshof sah die Sache so: Sie können Ihre Betriebskosten-Abrechnung auch dann noch nachträglich zulasten des Mieters korrigieren, wenn Sie ihm bereits das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos auf sein Konto gutgeschrieben haben.

Das geht allerdings nur, wenn Sie Ihrem Mieter die korrigierte Abrechnung noch innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB zuschicken.

Das bloße Auszahlen des Guthabens ist noch kein Schuldanerkenntnis

Der Bundesgerichtshof begründete das so: Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für die Betriebskosten sollen gewährleisten, dass beide Seiten innerhalb eines überschaubaren Zeitraums Klarheit über die Betriebskosten bekommen.

Deshalb gilt das bloße Zahlen des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht als Schuldanerkenntnis. Das allein lässt den in der Abrechnung genannten Endbetrag noch nicht verbindlich werden (BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13; BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09).

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.
„Gezahlt heißt anerkannt!“, so war es jedenfalls früher. Der BGH sieht es mittlerweile anders: Entdecken Sie einen Fehler in Ihrer Abrechnung und hat Ihr Wohnungsmieter mittlerweile bereits bezahlt, dürfen Sie dennoch nachträglich die Abrechnung zu Ihren Gunsten korrigieren. Jedenfalls, so lange die Abrechnungsfrist noch läuft. Gewerberaumvermieter haben es da wesentlich besser: Die können ihren Fehler selbst nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten ändern.  
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.

 meineimmobilie.de-Tipp

Zahlen Sie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung aus, dürfen Sie die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch noch zulasten des Mieters korrigieren.

 

Bemerken Sie Ihren Fehler jedoch erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, müssen Sie den zwar korrigieren. Kommt aber zulasten Ihres Mieter z. B. ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus, bleiben Sie dennoch auf dem ursprünglich errechneten, zu niedrigen Nachzahlungsbetrag sitzen.

 

Die Korrektur eines Fehlers zulasten des Mieters ist nämlich nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Anders bei Gewerberaumvermietern: Die dürfen Ihre Abrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachbessern und Geld vom Mieter nachfordern (BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13).