Dienstag, 10.02.2009 | Autor: Heidi Schnurr

Ernüchternd: "Die Post ist schuld!" hilft Ihnen gar nichts

Stichworte zu diesem Thema
Wie kann sich ein Mieter vor einer dicken Betriebskostennachzahlung drücken? Das ist eigentlich ganz einfach: Er muss nur behaupten, dass er Ihre Abrechnung nie erhalten hat. Ein gerissener Mieter wird Ihnen das aber erst verraten, wenn Sie ihn 3-mal erfolglos abgemahnt und die einjährige Abrechnungsfrist dann längst verstrichen ist. Vielleicht lügt Sie Ihr Mieter schamlos an, vielleicht hat er aber tatsächlich Ihre Abrechnung nie erhalten. Dass Ihnen die Ausrede "Die Post ist schuld!" nichts hilft, hat jetzt der BGH entschieden.

Selbst wenn Sie rechtzeitig Ihre Abrechnung per Post verschickt haben, reicht das nicht, um die Jahresabrechnungsfrist von § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einzuhalten.

Entscheidend ist vielmehr - so der Bundesgerichtshof in seinem neuen Urteil - dass Ihre Abrechnung noch innerhalb der Abrechnungsfrist bei Ihrem Mieter ankommt.

Der Zugang, nicht das Absenden entscheidet darüber, ob Ihre Abrechnung rechtzeitig war

Behauptet Ihr Mieter, dass er Ihre Abrechnung nie erhalten hat, haben Sie ein handfestes Beweisproblem: Sie müssen nämlich den rechtzeitigen Zugang beweisen!

Allein die Tatsache, dass Sie den Brief fristgerecht in den gelben Postbriefkasten geworfen haben, beweist nämlich noch gar nichts: Damit setzen Sie nicht einmal den Anschein, dass Ihre Abrechnung noch rechtzeitig zugegangen ist!

Fundstelle: BGH, Urteil v. 21.01.2009, VIII ZR 107/08

Diese bittere Pille musste eine Berliner Vermieterin schlucken, obwohl sie beweisen konnte, dass ihr Lebensgefährte die Abrechnung am 21.12.2005 zur Post gegeben hatte. Also 10 Tage vor Ablauf der Abrechnungsfrist.

Vorsicht: Kommt Ihre Post nicht an, wird Ihnen das als Verschulden angekreidet

Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB drücken die Gerichte bei einer Verspätung nur dann ein Auge zu, wenn Sie diese nicht zu vertreten haben. Sogar wenn an sich einen Ihrer Erfüllungsgehilfen wie z. B. die Post die Schuld trifft, müssen Sie sich das zurechnen lassen!

Kommt es also auf dem Postweg zu unerwarteten und nicht vorhersehbaren Verzögerungen oder geht Ihr Brief verloren, wird Ihnen das als Ihr Verschulden angekreidet!

Sonst - so das Gericht - würde es im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass es für das Einhalten der Abrechnungsfrist reichen würde, wenn Sie Ihre Abrechnung rechtzeitig versendet hätten. Das widerspräche aber der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers.

Nur wenn auch die Post an der verzögerten Zustellung (z. B. wegen eines Poststreiks) oder dem Verlust Ihrer Abrechnung keine Schuld trifft, sind auch Sie gegenüber Ihrem Mieter fein raus!

meineimmobilie.de-Tipp:

Das Postproblem umgehen Sie, wenn Sie die Abrechnung von einem Boten in den Hausbriefkasten werfen lassen. Der soll Ihnen eine Zustellungserklärung unterschreiben, in der er Ihnen bestätigt, was im Schreiben stand und wann (Datum, Uhrzeit) er es wo (Mieteradresse) eingeworfen bzw. persönlich übergeben hat.

Ist der Weg zu weit, hilft nur eines: Rechtzeitiges Absenden und - wenn Sie nichts vom Mieter hören - die Abrechnung nochmals an jedes Schreiben (Erinnerung, Mahnung) heften und es rechtzeitig vor Fristablauf nochmals Ihrem Mieter zusenden.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.