Montag, 06.12.2010 | Autor: Dr. Matthias Nölke/Heihec/mb

Die Abrechnung der "zweiten Miete"

Immer wieder ein Streitfall zwischen Vermieter und Mieter ist die Betriebskostenabrechnung, die sogenannte "zweite Miete". Der Vermieter sollte sich hier im eigenen Interesse strikt an die gesetzlichen Vorgaben halten. Tipps rund um die Betriebskostenabrechnung:

Der Abrechnungszeitraum muss auf den Tag genau eingegrenzt sein, denn sonst kann der Mieter nicht erkennen, welche Kosten überhaupt erfasst wurden. In aller Regel umfasst der Abrechnungszeitraum zwölf Monate, wobei es keine Rolle spielt, ob vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres oder vom 1. April bis 31. März des Folgejahres. Willkürliche Abrechnungszeiträume (etwa von 15 Monaten) sind unzulässig (AG Friedberg WM 1983, S. 239), geringfügige Abweichungen jedoch möglich.

Betriebskostenabrechnung bei Auszug

Wenn der Mieter nicht gerade am Ende der Abrechnungsperiode auszieht, dann wird für ihn eine zusätzliche Abrechnung erstellt. Bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten ist eine Zwischenablesung erforderlich. Dafür wird meist eine Gebühr verlangt. Wer dafür aufkommen muss, ist vom Gesetzgeber nicht festgelegt.

Soll der Mieter zahlen, muss der Betrag in der Schlussabrechnung auftauchen und darf nicht direkt beim Mieter kassiert werden. Zumindest umstritten ist, ob der Betrag auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden darf und in der Jahresabrechnung unter der Position Wärmemessdienstgebühr erscheinen darf.

Manche Amtsgerichte vertreten auch die Auffassung, dass der Vermieter die Gebühr als Verwaltungskosten übernehmen muss (AG Münster WM 1996, S. 231). Im Regelfall bekommt aber der ausziehende Mieter die Kosten in Rechnung gestellt, was nach einem Urteil des Amtsgerichts Coesfeld auch zulässig ist (WM 1994, S. 696).

Gesamtkosten und Verteilungsschlüssel bei Betriebskostenabrechnung

In der Abrechnung müssen die Kosten für das gesamte Haus oder die Wohnanlage aufgeführt werden, und zwar jeder einzelne Posten. Die Auflistung der jeweiligen Gesamtkosten ist zwingend erforderlich, damit der Mieter erkennen kann, wie hoch sein Anteil ist und ob die Rechnung richtig ist. Das kann er natürlich nur, wenn der zugehörige Verteilungsschlüssel angegeben wird. Es genügt nicht, auf den Mietvertrag zu verweisen.

Es gibt unterschiedliche Kriterien wie die Gesamtkosten zu verteilen sind. Dabei ist es durchaus nicht ungewöhnlich, dass für verschiedene Nebenkostenarten unterschiedliche Schlüssel gelten. Möglich sind die folgenden Schlüssel:

  • Quadratmeter Wohnfläche: Der gebräuchlichste Maßstab.
  • Verbrauch: Bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas) unbestritten der gerechteste Maßstab.
  • Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen: Soll bei bestimmten Nebenkosten (Müllgebühren, Wasser) für mehr Gerechtigkeit sorgen. Ist jedoch nicht unproblematisch: Wie werden Besucher erfasst? Auch ist die Berechnung schwierig, wenn die Anzahl der Personen stark schwankt.
  • Kubikmeter umbauter Raum: Wenn die Wohnungen Räume von unterschiedlicher Höhe haben (Halle, Räume über zwei Stockwerke), ist dieser Maßstab gerechter als die Wohnfläche.
  • Höhe der Miete (Leerraummiete): Problematischer Maßstab, der einen Zusammenhang zwischen der Höhe der Betriebskosten und der Miete unterstellt. Unzulässig, wenn Eigentümer selbst im Haus wohnen.

Der Umlageschlüssel sollte bereits im Mietvertrag festgelegt sein. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter nämlich gemäß Paragraph 556a Abs. 1 BGB bei allen Nebenkosten, die nicht als verbrauchs- oder verursachungsabhängige Kosten abgerechnet werden, die Wohnfläche als Schlüssel ansetzen.

Wohnfläche richtig berechnen

Seit dem 1. Januar 2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung. Sie soll für Klarheit sorgen und schreibt fest, dass zur Wohnfläche auch Wintergärten, Schwimmbäder, Hobbyräume und ähnliche Räume zählen, die nach allen Seiten geschlossen sind. Sie werden jeweils zur Hälfte angerechnet.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen hingegen zu einem Viertel. Wichtig ist, dass all diese Räume und Flächen ausschließlich zu der Wohnung gehören, also nicht etwa noch von anderen Parteien genutzt werden (Paragraph 2, Abs. 2 Wohnflächenverordnung).

Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Abstellräume oder Garagen werden bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt. Bei Mansarden oder niedrigen Räumen gilt: Ab einer lichten Höhe von zwei Metern zählen die entsprechenden Flächen vollständig, unter zwei Metern zur Hälfte. Beträgt die lichte Höhe unter einem Meter, werden die entsprechenden Flächen nicht berücksichtigt.

Gesamtkosten berechnen

Den Gesamtkosten werden jeweils die Kosten gegenüber gestellt, die der Mieter zu tragen hat. Sinnvollerweise werden Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil des Mieters in einer Liste zusammengefasst.

Am Ende werden die Kosten für den Mieter addiert. Schließlich möchte der Mieter wissen, wie hoch seine Betriebskostenrechnung insgesamt ist.

Berechnung der Nachzahlung/Erstattung

Vom Mieteranteil wird die Vorauszahlung, die er bereits geleistet hat, abgezogen. Dabei muss der Vermieter die Vorauszahlungen jedes Mieters einzeln berücksichtigen. Es dürfen also nicht die Zahlungen aller Mieter zusammengefasst sein.

In manchen Abrechnungen werden die gesamten Betriebskosten den gesamten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Dieses Verfahren ist unzulässig und ungerecht, denn es bestraft diejenigen, die am meisten vorausgezahlt haben, und belohnt diejenigen, die säumig geblieben sind.

Neuen Vorauszahlungsbetrag bei der Betriebskostenabrechnung festsetzen

Wenn sich eine nennenswerte Nachzahlung oder Erstattung ergeben hat, sollte der Vermieter den Betrag der künftigen Vorauszahlungen korrigieren. Dabei handelt er im eigenen Interesse, denn bei einer hohen Nachzahlung hat er einen Teil der Nebenkosten fü;r den Mieter zinslos vorfinanziert.

Was er dem Vermieter aber vermutlich kaum danken wird, denn für den Mieter sind hohe Nachzahlungen erst einmal ein Schock. Unter Umständen kann er die Summe gar nicht aufbringen und gerät in Zahlungsschwierigkeiten.

Eine hohe Erstattung dürfte den Mieter zwar erfreuen, jedoch wird er erwarten, dass der Vorauszahlungsbetrag kräftig nach unten gesetzt wird. Ansonsten liegt der Verdacht nahe, dass die Vorauszahlungen der Mieter dazu genutzt wird, sich selbst zinslose Kredite zu verschaffen. Und das kann der Mieter ohne Weiteres beanstanden.

Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung

Eine zügige Abrechnung ist eigentlich im Interesse aller Beteiligten. Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode muss abgerechnet sein. Empfehlenswert ist für das Kalenderjahr abzurechnen.

Legt der Vermieter nicht innerhalb der Frist eine Betriebskostenabrechnung vor, können keine Nachforderungen mehr gestellt werden. Ausnahmen: Er hat die Verzögerung nicht selbst zu vertreten, sondern beispielsweise der Verwalter. Außerdem kann der Mieter Druck ausüben, indem er seine Vorauszahlungen einstellt, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung bekommt.

Die Grundmiete darf er allerdings nicht zurückhalten. Und es gibt eine natürliche Grenze: Er darf maximal die Summe zurückhalten, die den Vorschüssen im fraglichen Abrechnungszeitraum entspricht. Darüber hinaus kann der Mieter den Vermieter verklagen, abzurechnen, denn er hat einen Rechtsanspruch auf eine Abrechnung.

meineimmobilie.de Tipp:
Je präziser Art und Umfang der Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt sind, umso weniger kann sie der Mieter anfechten. Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um tatsächlich umlagefähige Kosten handelt. Deshalb ist es auch in Ihrem eigenen Interesse, hier sehr penibel und gründlich vorzugehen.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
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