Donnerstag, 10.03.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: Getty Images, Inc.

Die 23 wichtigsten BGH-Urteile zu den Betriebskosten

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Worum geht´s

Abrechnungsfrist, Fehler, Eigenleistungen: Die 23 wichtigsten Grundsatzurteile des BGH zu den Betriebskosten.

Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten. 

Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten. 

Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 23 wichtigsten BGH-Urteile rund um die Betriebskosten.

1. Betriebskosten vereinbaren: So einfach wie noch nie

Wenn Sie Betriebskosten auf einen Wohnungsmieter umlegen wollen, genügt es, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Sie müssen dabei weder auf die Betriebskostenverordnung verweisen, noch den Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung beifügen (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).

2. Alle Rechenschritte offenlegen: Muss nicht mehr sein

Bekommen Sie eine Abrechnung für mehrere Gebäude, die Sie dann auf die einzelnen Gebäude verteilen, müssen Sie in Ihrer Abrechnung nicht mehr dem Mieter haarklein aufschlüsseln und erläutern, wie Sie die auf sein Gebäude entfallenden Kosten berechnet haben (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15). 

Gleiches gilt, wenn Sie Betriebskosten um nicht umlagefähige Anteile bereinigen und nur die umlagefähigen Kosten dem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung setzen. 

Aber auch, wenn Sie Wohn- und Gewerberaumvermieter unter einem Dach haben und einen Vorwegabzug für die Gewerberaummieter machen, bevor Sie die restlichen Kosten auf die Wohnungsmieter umlegen.   

Eine Betriebskostenabrechnung ist auch nicht schon deshalb gleich formell unwirksam, wenn Sie aus jahresübergreifenden Rechnungen den auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Betrag ermitteln und dabei nicht alle dafür erforderlichen Zwischenschritte in Ihrer Abrechnung offenlegen (BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13).

3. Eigenleistungen dürfen auf Ihre Abrechnung

Den Hof fegen oder den Rasen mähen: Das zählt zu den umlegbaren Betriebskosten. Erbringen Sie solche "umlegbaren Betriebskosten" selbst, dürfen Sie die dem Mieter auf die Abrechnung setzen.

Selbst, wieviel Sie dafür dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen, hat der BGH entschieden: Die Kosten, die Ihnen auch ein Drittunternehmen - sprich die Gartenbau- oder eine Hausmeisterfirma - in Rechnung stellen würde (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12). Allerdings ohne die Umsatzsteuer! 

3. Überschrittene Abrechnungsfrist: Wenn der Mieter dennoch zahlt

Wohnungsvermieter müssen spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Versäumen Sie diese Frist, muss der Mieter keine Betriebskosten mehr nachzahlen.

Zahlt der Mieter dennoch irrtümlich und in Unkenntnis der Ausschlussfrist den berechneten Nachzahlungsbetrag, kann er sein Geld wieder zurückfordern (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 94/05).

4. Abrechnungsfrist: Zugang, nicht Verschicken entscheidet

Für das Einhalten der Abrechnungsfrist kommt es darauf an, wann der Mieter Ihre Abrechnung erhält, nicht, wann Sie diese verschickt haben. 

Es genügt also nicht, wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung also noch vor Ablauf der 12-Monats-Frist abgeschickt haben, sondern wann Ihre Abrechnung im Briefkasten des Mieters liegt. Kommt die Abrechnung wegen eines Verschuldens der Post zu spät beim Mieter an, wird das dem Vermieter zugerechnet (BGH, Urteil v. 21.1.2009, VIII ZR 107/08).

5. Abrechnungsinhalt: Formell muss alles stimmen

Als Vermieter halten Sie die 12-monatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass Sie Ihrem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zuschicken. Ob Ihre Abrechnung auch inhaltlich korrekt ist, ist für das Einhalten der Abrechnungsfrist nicht entscheidend: Sie haben trotz eines eventuellen Rechenfehlers dennoch rechtzeitig abgerechnet (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04).

Enthält Ihre Abrechnung allerdings einen formellen Fehler, ist es so, als hätten Sie gar nicht abgerechnet. Dann können Sie die Abrechnung nicht mehr innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren, sondern müssen eine komplett neue Abrechnung erstellen. 

6. Abrechnungszeitraum umstellen: Nur mit Vereinbarung möglich!

Laut Gesetz darf der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten maximal 12 Monate betragen. Die meisten Vermieter rechnen kalenderjährlich von Januar bis Dezember ab. Den 12-Monats-Zeitraum dürfen Sie nicht überschreiten, sonst ist Ihre Abrechnung unwirksam.

Dies erschwert das Umstellen auf einen anderen Abrechnungszeitraum. So z. B., wenn Sie bisher immer von Mai bis April abgerechnet haben und jetzt auf eine kalenderjährliche (von Januar bis Dezember) Abrechnung umstellen wollen.

Deswegen hat der BGH entschieden, dass Sie den Abrechnungszeitraum einmalig und auch nur in Absprache mit dem Mieter verlängern dürfen z. B. im Umstellungsjahr auf 19 Monate (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10). Besser ist es jedoch, bei einer Umstellung erst eine "kürzere Abrechnung" zu erstellen (z. B. von Mai bis Dezember) und dann wieder eine "normale" Abrechnung über 12 Monate.

7. Bitte keine Abkürzungen in Ihrer Betriebskostenabrechnung

Benutzen Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung beim Verteilungsschlüssel eine unverständliche Abkürzung, wie z. B. „HB-KOSTE“, macht das Ihre gesamte Betriebskostenabrechnung formell unwirksam (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).

8. Richtig adressieren: Vergessen Sie ja niemanden

Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09).

9. Abrechnung nachbessern: Wie lange Sie Zeit haben

Grundsätzlich gilt: Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung noch innerhalb der Abrechnungsfrist nachbessern, wenn Sie nach dem Absenden einen inhaltlichen Fehler entdecken.

Typische Beispiele für einen inhaltlichen Fehler: Sie rechnen Kosten ab, obwohl Sie diese nicht oder nicht korrekt vereinbart haben. Oder Sie rechnen ab, obwohl Sie eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart haben. Gleiches gilt, wenn Sie die Betriebskostenvorauszahlungen in Ihrer Abrechnung falsch berechnet haben, bzw. Sie nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen eingestellt haben (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10).

Ein Nachbesserungsrecht zu Ihren Gunsten haben Sie selbst dann noch, wenn Sie bereits ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt haben. Das gilt jedoch nur, so lange Sie Ihre Betriebskostenabrechnung noch innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren. Das gilt auch für Gewerberaumvermieter (BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12).

Wichtig: Nur inhaltliche Fehler in der Betriebskostenabrechnung lassen sich nachbessern, formelle nicht! Allerdings können Sie selbst inhaltliche Fehler nur innerhalb der Abrechnungsfrist noch zu Ihren Gunsten nachbessern. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen und kommt beim Nachbessern ein höherer Nachzahlungsbetrag heraus, muss der Mieter dennoch nur den bisher errechneten, niedrigeren Nachzahlungsbetrag zahlen.

10. Unverständliche Betriebskostenabrechnungen sind unwirksam

Ein unverständlicher Verteilerschlüssel gilt als formeller Mangel und das heißt: Ihre Abrechnung ist unwirksam (BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 84/07).

11. Ein formeller Fehler kostet Sie Ihre Betriebskostennachzahlung

Verschicken Sie eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, tickt die Uhr gegen Sie. Das bedeutet: Sie müssen noch innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen, um Ihre Nachzahlung zu retten. Auf der anderen Seite beginnt dafür jedoch die 12-monatige „Meckerfrist“ des Mieters erst gar nicht zu laufen.

Häufiger formeller Fehler: In der Abrechnung ist kein Verteilerschlüssel angegeben (BGH, Urteil v. 25.1.2011, VIII ZR 27/10).

12. Zu große Wasserzähler müssen raus

Überdimensionierte Wasserzähler muss der Wasserversorger austauschen, wenn die Grundgebühren je nach Zählergröße unterschiedlich hoch ausfallen (BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 97/09).

13. Ungeeichte Wasserzähler: Abrechnung nicht gleich unwirksam

Dagegen ist eine Abrechnung, die auf einem ungeeichten Wohnungs-Wasserzähler beruht, dennoch wirksam. Vorausgesetzt Sie können nachweisen, dass der Zähler dennoch korrekt misst (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10).

14. Wann und wie Sie Sperrmüllkosten umlegen dürfen

Sie dürfen dem Mieter auch die Sperrmüllkosten auf die Abrechnung setzen. Die entstehen zwar nicht jährlich, aber doch laufend, wenn die Mieter unberechtigt ihren Müll auf den Gemeinschaftsflächen abstellen.

Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen (BGH Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09).

15. Versicherungskosten dürfen zusammengefasst werden

Sie dürfen in Ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag angeben. 

Sie müssen also nicht die einzelnen Versicherungsarten einzeln aufführen und jeden Betrag in der Betriebskostenabrechnung extra ausweisen. Es genügt, wenn Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug zusammenrechnen und nur den Gesamtbetrag unter den „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ aufführen (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08).

16. E-Check fällt unter "Sonstige Betriebskosten"

Die gute Nachricht lautet: Die Kosten für das Überprüfen von Elektroanlagen sind keine Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten.

Die schlechte Nachricht lautet: Sie dürfen diese Kosten nur als „Sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegen, wenn Sie diese z. B. als Kosten für einen "E-Check" extra im Mietvertrag unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06).

17. Aufzugskosten: Erdgeschossmieter muss mitzahlen

Sie können den Erdgeschossmieter mit an den Aufzugskosten beteiligen (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter in einem anderen Gebäudeteil wohnt und den Aufzug nicht nutzen kann (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08).

18. Sonstige Betriebskosten müssen ausdrücklich genannt werden

Sie können eine Kostenart nur dann als „Sonstige Betriebskosten“ in Ihrer Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen, wenn Sie im Mietvertrag diese Kostenart extra genannt haben (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03).

Typisches Beispiel: Die Dachrinnenreinigung zählt zu den „Sonstigen Betriebskosten“. Sie dürfen Sie aber nur auf den Mieter umlegen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag bei der Aufzählung der „Sonstigen Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigung ausdrücklich erwähnt haben.

19. Saubere Sache: Die Öltankreinigung dürfen Sie umlegen

Die Kosten der Öltankreinigung zählen zu den Betriebskosten und zwar zu den sogenannten Heizungsnebenkosten. Deswegen dürfen Sie die auch über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergeben (BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08).

Sie müssen sie also nicht extra unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufführen, damit Sie die Tankreinigungskosten auch später umlegen dürfen.

20. Funkbasierte Messgeräte: Mieter muss Einbau dulden

Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Der Mieter muss den Einbau dieser Geräte dulden (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10).

21. Zwischenablesungskosten sind keine Betriebskosten

Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, zählen nicht zu den Betriebskosten: Solche „Nutzerwechselgebühren“ sind Verwaltungskosten und die dürfen nicht auf Ihre Betriebskostenabrechnung!

Ihr Mieter muss Zwischenablesungskosten nur übernehmen, wenn Sie im Mietvertrag ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart haben (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

22. Fehler in der Abrechnung: Mieter hat 12 Monate Zeit

Spätestens 12 Monate nachdem Ihr Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss er eventuelle Fehler reklamieren.

Hält er sich nicht an die Frist, muss er dennoch die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter den in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 185/09).

23. Betriebskostenrechnungen: Sie müssen die Originale vorlegen

Der Mieter darf die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung prüfen. Dazu gehört, dass er die Originalbelege und -rechnungen einsehen darf.

Er kann nur ausnahmsweise von Ihnen fordern, dass Sie ihm Kopien der Betriebskostenbelege zusenden statt die Belege persönlich anzuschauen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat, sondern weiter weg wohnt oder der Mieter weiter weggezogen ist (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05; BGH, Urteil v. 19.1.2010, VIII ZR 83/09).

 

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Topstory: Wer nicht rechtzeitig abrechnet oder in seiner Betriebskostenabrechnung einen formellen Fehler begeht, für den können die Nebenkosten richtig teuer werden!  Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den kompletten Betriebskosten und nicht nur der Betriebskostennachzahlung sitzen.   
Alle Jahre wieder werden kurz vor Jahresende noch schnell die Betriebskosten abgerechnet und das Ergebnis an den Mieter verschickt.   Der Mieter zeigt sich darüber meist wenig begeistert, wenn statt einer erfreulichen Rückzahlung ein dicker roter Nachzahlungsbetrag unter seiner Betriebskostenabrechnung prangt.
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Das Wichtigste beim Betriebskostenabrechnen ist, dass Sie die Frist einhalten. Alles andere lässt sich noch kitten, so lange Sie Ihren Fehler vor Ablauf der Abrechnungsfrist noch entdecken.

 

Vorausgesetzt natürlich, Sie haben bereits im Mietvertrag die Weichen korrekt gestellt, so dass Sie tatsächlich auch alle umlegbaren Betriebskosten auf den Mieter umlegen dürfen!