Mittwoch, 25.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © lomingen - Fotolia.com

Bitte eichen: Diese Fristen gelten für Ihren Zähler

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Worum geht´s

Die aktuellen Eichfristen bei Wasser-, Gas-, Strom- und Wärmezähler.

Ganz gleich, ob Sie Äpfel auf dem Markt kaufen oder Ihrem Mieter das Kaltwasser abrechnen: Es muss genau sein, denn keiner will mehr zahlen als er kauft bzw. verbraucht hat. Und noch was hat Ihr Apfelkauf mit Ihrem Wasserzähler gemeinsam: Sowohl die Waage als auch Ihr Zähler müssen geeicht sein!   

Abgelaufene Zähler: Das sind die bitteren Folgen 

Wenn Sie über Wasser, Wärme, Elektrizität oder Gas abrechnen, dürfen Sie zum Messen des Verbrauchs nur geeichte Zähler verwenden. So schreibt es das seit dem 1.1.2015 geltende Mess- und Eichgesetz vor. Daran muss sich nicht nur Ihr Energielieferant, sondern auch Sie als Vermieter halten!

Setzen Sie als Vermieter ein Messgerät ein, bei dem die Eichfrist abgelaufen ist, ist Ihre darauf beruhende Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. In diesem Fall müsste Ihr Mieter die damit abgerechneten Kosten nicht mehr zahlen, es sei denn, Sie können nachweisen, dass Ihre Zähler dennoch korrekt messen (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10).

Können Sie das nicht, müssen Sie deswegen nicht gleich völlig auf Ihre Wasserkosten verzichten. Es ist vielmehr so, dass Sie die Wasserkosten bei einer abgelaufenen Eichfrist nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel auf die Mieter umlegen können.

Abrechnen mit abgelaufenen Zählern kann Mieter mit Abzug strafen 

Das bedeutet nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, dass Sie die Kosten für das Wasser nach der Wohnfläche auf die Mieter im Haus umlegen müssen.

Einen Haken hat die Sache allerdings: Ihr Mieter darf Ihnen quasi als Strafe für das unterlassene Nacheichen 15 % der Wasserkosten abziehen.

Und die Kosten für das Ablesen der ungeeichten Wasseruhren müssen Sie natürlich auch von Ihrer Abrechnung streichen!

Abgelaufene Zähler: Vorsicht Bußgeld droht!

Doch das ist noch nicht alles: Nutzen Sie ungeeichte Geräte, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden!

Das bekam gerade ein WEG-Verwalter zu spüren. Der hatte bei der Verteilung von Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung Werte verwendet, die mit ungeeichten Zwischenzählern gemessen wurden. Daraufhin untersagte ihm die Eichbehörde die Verwendung der Werte per Ordnungsverfügung (VG Köln, Beschluss v. 26.11.2014, 1 L 1593/14).

Eichpflichten: Welches Gesetz gilt

Die Eichvorschriften sind in dem seit dem 1.1.2015 geltenden Mess- und Eichgesetz (Mess EG) für alle Zähler und Messgeräte geregelt, die einen Verbrauch messen und in einer physikalischen Einheit angezeigt werden.

Darunter fallen also Verbrauchsanzeigen in Kubikmeter (m³) und Kilowattstunde (kWh).

Die konkreten Eichfristen sind in der Anlage 7 der Mess- und Eichverordnung (Mess EV) geregelt. Hier die wichtigsten eichpflichtigen Zähler samt Eichfrist:

Gaszähler: alle 8 Jahre

Kaltwasserzähler: alle 6 Jahre

Stromzähler: alle 16 Jahre

Wärmezähler: alle 5 Jahre

Warmwasserzähler: alle 5 Jahre

Heizkostenverteiler gelten dagegen nicht als Wärmezähler. Mit ihnen wird kein physikalischer Verbrauch gemessen, sondern nur der relative Anteil am Gesamtverbrauch nach Stricheinheiten oder Zahlenreihen.

Neue Anzeigepflicht für neue und erneuerte Zähler

Vermieter müssen die in § 32 MessEG geregelte Anzeigepflicht kennen. Danach müssen Sie seit dem 1.1.2015 die zuständige Behörde (i. d. R. das Eichamt) mindestens innerhalb von 6 Wochen nach der Inbetriebnahme darüber informieren, dass Sie neue oder erneuerte Messgeräte, wie beispielsweise Kaltwasser-, Warmwasser- oder Wärmezähler, verwenden.

Kommen Sie Ihrer Anzeigepflicht nicht nach, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 20.000 EUR.

Wie Sie Ihre Anzeigepflicht künftig erfüllen können

Damit sich für beide Seiten der bürokratische Mehraufwand in Grenzen hält, können Sie Ihre neuen oder erneuerten Messgeräte auch auf elektronischem Weg oder per Telefax melden.

Einfacher und bequemer geht es allerdings direkt über Ihren Messdienstleister, der die neuen bzw. erneuerten Zähler auch geliefert hat. Mit einer entsprechenden vertraglichen Regelung übernimmt der für Sie die Meldepflicht.

Meldepflicht: Was in Ihrer Anzeige drin stehen muss

Ihre Anzeige beim Messamt muss die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders enthalten sowie ausführliche Angaben zum Gerät, wie Hersteller, Typenbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des Gerätes für eventuelle Rückfragen der Eichbehörden.

Sie können Ihre Meldung auch elektronisch an das zuständige Eichamt übermitteln. Ab dem 1.1.2015 soll dies über eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de möglich sein. In einem Infoblatt (pdf-Download) informieren die Eichaufsichtsbehörden bereits jetzt über die neue Anzeigepflicht.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Auch gern Wasseruhr genannt, misst den Verbrauch von Kaltwasser. Umlegbar sind die ...
Mit Wärmemengenzählern (auch Wärmezähler genannt) können Sie den exakten physikalischen Verbrauch erfassen. Die sind zwar recht teuer, aber ...

 meineimmobilie.de-Tipp

Tauschen Sie einen Zähler aus, sollten Sie nachweisbar festhalten, ob der ursprüngliche Zähler kaputt oder nur die Eichfrist abgelaufen war.

 

Der kleine Unterschied ist der: War Ihr Zähler kaputt, fällt der Einbau des neuen Geräts unter die nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten.

 

Ist dagegen nur die Eichfrist abge­laufen und müssen die Geräte deswegen ausgetauscht werden, gehören sie nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung zu den umlagefähigen Wartungskosten von Erfassungsgeräten. Allerdings auch nur dann, wenn die Kosten für die neuen Geräte nicht höher sind als das Nacheichen der alten Geräte.

 

So jedenfalls sah es das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 14.11.2002, 62 S 230/02, GE 2003 S. 121).