Donnerstag, 27.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © K.-U. Häßler - Fotolia.com

Betriebsstrom für die Heizung: Wieviel Sie umlegen dürfen

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Worum geht´s

Wie Sie den Betriebsstrom für die Heizung abrechnen müssen.

Wieviel Strom verbraucht Ihre Heizung so? Wissen Sie nicht genau? Das ist normalerweise kein Problem, denn Sie müssen den Strom ja letzten Endes doch aus der eigenen Tasche zahlen. Das sieht allerdings anders aus, wenn es um den Betriebsstrom der Heizung in einem Mietshaus bzw. einer Wohnungseigentumsanlage geht: Dann müssen Sie sehr wohl den Stromverbrauch Ihrer Heizung messen und auch an der richtigen Stelle in der Abrechnung einstellen. Das verlangt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.  

Ein Verwalter aus Saarbrücken hatte es bei seiner Abrechnung so gemacht, wie sicherlich viele andere Vermieter und Verwalter vor ihm auch: Weil es für die Heizung keinen extra Zwischenzähler im Haus gab, legte er den Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage unter dem Abrechnungsposten „Allgemeinstrom“ auf die Eigentümer um, statt sie auf die Heizkostenabrechnung zu setzen.  

Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung verteilt werden

Der Betriebsstrom für die Heizung lief über den Allgemeinstromzähler, über den beispielsweise auch das Treppenhauslicht und der Strom für die Gegensprechanlage erfasst wurden.

Diese Abrechnungsweise fiel in einer Eigentümerversammlung auf, als über die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen wurde.

Weil der Betriebsstrom nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern unter der Position „Allgemeinstrom“ eingestellt war und deswegen in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt wurde, focht ein Eigentümer den Beschluss über die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen an – mit Erfolg (BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)!  

Nach der Heizkostenverordnung muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden

Nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Darunter fallen gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung unter anderem auch die Kosten des Betriebsstroms.

Es ist unzulässig, die Stromkosten für die Heizungsanlage nicht den Heizkosten, sondern als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07). Denn so werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt und nicht verbrauchsabhängig. Das widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die nur eine Heizkostenabrechnung entsprechend der Heizkostenverordnung erlaubt.

Betriebsstrom für die Heizung fällt nicht unter Allgemeinstrom  

Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss sein Anteil am Allgemeinstrom geschätzt werden.

Schätzgrundlage kann entweder ein Bruchteil der Brennstoffkosten sein oder der Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen.

In der Literatur wird als Bruchteil der Brennstoffkosten meist ein Wert zwischen 3 und 10 Prozent genommen.

Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Kommentare (1)

5.11.2016, 11:56 Uhr von Matulla Profil ansehen
Den Heizstrom erfasse ich schon immer mit einem gesonderten Stromzwischenzähler. Es gibt auch alte Elektropumpen, die einen hohen Stromverbrauch bei 60 Watt Leistung haben. Diese sollten gegen neue Elektropumpen ausgetauscht werden, die nur etwa 4 Watt haben. Ich bin mir sicher, dass auch hier die Gerichte im Sinne der Umwelt urteilen werden und die Hauseigentümer zum Pumpenaustausch zwingen werden.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Für viele liest sich die Heizkostenabrechnung wie ein Buch mit 7 Siegeln: Verbrauchseinheiten, Rechenformeln, Festkostenanteil, Verbrauchs- und Nutzungszeitraum – da blickt kaum einer bis zur letzten Zahl hinterm Komma durch. Just zur Winterzeit hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema Heizkostenabrechnung befasst. Dabei ging es um die Frage, wie die Heizkosten abgerechnet werden müssen: Nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip.
Am 05.11.2008 hat der Bundesrat der neuen Heizkostenverordnung (HKVO) zugestimmt. Damit trat sie schon zum 01.01.2009 in Kraft. Doch nicht jeden treffen die Änderungen der neuen Heizkostenverordnung mit dem neuen 70-zu-30-Umlageschlüssel. Was sich für Sie ändert und ob Sie ab dem nächsten Abrechnungszeitraum auf den neuen Verteilungsschlüssel umstellen müssen, lesen Sie hier.
Vielleicht kennen Sie das auch: Sie wollen die Heizung beim Mieter ablesen, aber der lässt Sie vor der verschlossenen Tür stehen. Bis Sie endlich rein können, dauert es Wochen - und noch dazu ist es ganz schön teuer: Der Ablesedienst stellt Ihnen 2 Anfahrten in Rechnung. Die will Ihr Mieter natürlich nicht zahlen. Wegen des ganzen Ärgers und der ganzen Rennerei beschließen Sie, die bisherigen Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem zu ersetzen. Ob Ihr Mieter da mitspielen muss, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.
Möchten Sie gerne Wärme- oder Wasserzähler für Ihr Mietshaus mieten oder ...
Die Heizung gehört wohl neben dem fließenden Wasser zum Wichtigsten im Haus. Umso wichtiger ist es, dass sie funktioniert. Das Gute daran: Die meisten Kosten können Sie als Vermieter als Betriebskosten umlegen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Den Betriebsstrom für die Heizung müssen Sie auch als Vermieter bei den Heizkosten einstellen. Auch dann, wenn Sie den konkreten Verbrauch mangels Zwischenzähler nicht erfasst haben. Sie müssen die Stromkosten dann notfalls entsprechend dem prozentualen Heizkostenverbrauch der einzelnen Mieter schätzen.

 

Wahlweise können Sie die Kosten aber auch nicht abrechnen, sondern selbst tragen, dann wird der Mieter auch nicht in seinen Rechten beeinträchtigt.

 

So will es der Bundesgerichtshof. Obwohl er dies „nur“ in einem Wohnungseigentümerfall über eine Eigentümerabrechnung entschieden hat, ist davon auszugehen, dass diese Rechtsprechung entsprechend auf Betriebskostenabrechnungen des Vermieters übertragbar ist.