Montag, 23.12.2013 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Betriebskostenabrechnung 2012: Jetzt müssen Sie sich beeilen

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s
  • Am 31.12.2013 endet die Nebenkostenabrechnungsfrist für den Zeitraum 2012

Alle Jahre wieder: Sie müssen über Ihre Betriebs- und Heizkosten abrechnen. Und das natürlich fristgerecht. Prangt unter der Abrechnung eine dicke Nachzahlung, droht oft Ärger. Einmal abgesehen davon, dass der Mieter dann etwas genauer Ihre Betriebskostenabrechnung anschaut.

Streit um die Betriebskostenabrechnung

„Mancher Mieter macht sich deshalb einen Sport daraus, kurz vor Ablauf der Frist von einem Jahr die Form der Betriebskostenabrechnung zu bemängeln“, kritisiert Warnecke. Denn bis zum 31. Dezember muss die Betriebskostenabrechnung für 2011 vorgelegt werden, sofern das komplette Jahr als Abrechnungszeitraum gewählt wurde, was üblich ist. Und wenn die Form nicht stimmt, ist auch die Betriebskostenabrechnung ungültig.

„Das Ziel ist es hier, die Betriebskosten nicht zahlen zu müssen“, kommentiert Eigentümervertreter Warnecke. Er warnt: „Was nun ein formaler Fehler ist und was nicht: Darüber entscheidet ständig der BGH, stellt dann aber auch fest, dass der bemängelte Formfehler keiner ist – und der Mieter zahlen muss.“

Ulrich Ropertz, Mietrechtsexperte beim Deutschen Mieterbund, hält entgegen: „Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch.“ Das hänge auch damit zusammen, dass bei einer falschen Abrechnung in einer Wohngemeinschaft mit 100 Wohnungen oftmals auch die weiteren 99 automatisch falsch sind. Für den Mieterbund ist somit die Betriebskostenabrechnung das Hauptthema überhaupt: 35 Prozent aller Rechtsberatungen beschäftigten sich mit diesem Thema.

Viele mögliche Fehlerquellen

„Schon die Rechenschritte sind nicht ganz einfach – und hier muss auch immer exakt angegeben werden, was die Grundlage der Umlage ist“, beschreibt Warnecke die Komplexität der Betriebskostenabrechnung. Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin für den Verein „Wohnen im Eigentum“, rät deshalb auch dazu: „Der erste Blick fällt auf die Formalia.“

Denn es müssen die Gesamtkosten und die Verteilerschlüssel korrekt ausgewiesen werden. Und natürlich die auf den Mieter anfallenden Kosten, die dann korrekt mit den Vorschüssen verrechnet werden müssen. Alle Positionen müssen außerdem im Mietvertrag auch vereinbart sein.

Daneben gibt es weitere Fehler. „Es passiert immer wieder mal, dass ein Haus schrumpft“, beschreibt so Weeger-Elsner. „Eigentlich müsste heutzutage jeder Vermieter wissen, dass leer stehende Wohnungen nicht einfach aus der Betriebskostenabrechnung entfernt werden können, es passiert dennoch immer wieder.“ Oder es werden Rechnungen aus den Vorjahren hineingeschummelt.

Besonders beliebt ist es auch, dass Instandhaltungskosten als Betriebskosten benannt werden. „Häufig wird beim Hausmeister – der „Mädchen für alles“ ist, also auch mal Reparaturen durchführt – nicht zwischen Instandhaltung und Betriebskosten unterschieden“, so Ropertz. „Instandhaltungen muss der Mieter nicht bezahlen.“

Betriebskostenabrechnung überprüfen dauert

Im Zweifelsfall hilft dann nur die Prüfung: Die kann sehr aufwendig sein und der Mieter hat dafür 12 Monate Zeit. Nur, wenn die persönliche Einsichtnahme „unzumutbar“ ist, kann der Mieter die Kopie und Zusendung auf eigene Kosten verlangen. Ansonsten gibt es einen Einblick vor Ort, der Mieter sollte sich dabei die Originale vorlegen lassen.

„Es ist ganz sicherlich nicht das Ziel, wegen jedem Fehler in der Betriebskostenabrechnung vor Gericht zu ziehen“, sagt Mietrechtsexperte Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Und er hält den Vermietern zugute, dass die Regeln sehr kompliziert sind. „Wenn der Mieter vernünftig mit seinem Vermieter redet, wird er in der Regel den Fehler korrigieren.“ Und Eigentümervertreter Warnecke pflichtet ihm da auch bei: „Im Grundsatz sind Vermieter bemüht, die außerordentlich schwierigen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu erfüllen.“

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

Es schreibt für Sie

Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Wer es zu eilig hat, wird häufig bitter bestraft. Beispielsweise wenn Sie Abkürzungen verwenden, um sich Zeit zu sparen. Das kann sich gerade bei der Betriebskostenabrechnung teuer rächen! Wieso Sie nicht mit Worten sparen sollten, zeigt dieses neue BGH-Urteil.
Jedem Vermieter ist freigestellt, welche Art der Bezahlung er für die anfallenden Nebenkosten festlegt. Entscheiden kann er zwischen einer monatlichen Pauschale und einer Nebenkostenvorauszahlung. Obwohl viele Vermieter die Pauschale bevorzugen, weil sie dann keine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten vorlegen müssen, kommen sowohl Mieter als auch Vermieter bei einer Vorauszahlung meist besser weg.
Vermieter sind verpflichtet, ordnungsgemäß abzurechnen. Aber auch der Mieter muss ordnungsgemäß Einspruch einlegen, wenn er mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden ist. Eine pauschale Reklamation wird ihn nicht weiterbringen - er muss genau begründen, welche Punkte in der Abrechnung er beanstandet.

 meineimmobilie.de-Tipp

Häufige Fehler in der Betriebskostenabrechnung:

  • Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Bankgebühren etc. sind keine Betriebskosten
  • Reparaturkosten: Etwa für den Aufzug sind keine Betriebskosten
  • Hausmeister: Reparaturen und Verwaltungsaufgaben sind keine Betriebskosten.
  • Versicherungen: Nur die Gebäude- und Haftpflichtversicherung dürfen als Betriebskosten angesetzt werden.
  • Leerstand: Leerstehende Wohnungen müssen auf Kosten des Vermieters mit einbezogen werden.
  • Müllbehälter: Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten.
  • Vorjahresrechnungen: Dürfen nicht mehr auf die Betriebskosten des laufenden Abrechnungszeitraums umgelegt werden. Ausnahme eventuell: die Grundsteuer.

(Quelle: Deutscher Mieterbund)