Montag, 07.03.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Betriebskosten vereinbaren: Der BGH macht´s Ihnen einfach

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Worum geht´s

Neues BGH-Urteil: Wie einfach Sie jetzt Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren können.

Jede Betriebskostenabrechnung beginnt bereits mit dem Mietvertragsabschluss: Denn, wer hier schon Fehler macht, wird sich jedes Jahr über nicht umlegbare Betriebskosten oder komplizierte Verteilungsschlüssel ärgern! 

Tja, wer hohe Türme bauen will, muss lange am Fundament verweilen. Das wusste bereits schon Anton Bruckner. Der BGH sieht das etwas lockerer, wenn es um die Umlage der Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag geht: Die können Sie jetzt viel schneller und einfacher vereinbaren: Ohne viele Worte, seitenlange Aufzählungen oder Anlagen. 

Betriebskostenvereinbarung: Sie müssen die Betriebskosten nicht einzeln aufführen

Nach wie vor gehört die Betriebskostenklausel im Mietvertrag zu den wichtigsten Klauseln im Mietvertrag. Bisher auch zu den längsten. Doch seit einem neuen BGH-Urteil hat sich das schlagartig geändert (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).

Schreiben Sie lediglich in Ihren Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht das schon, damit Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung Betriebskosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen dürfen.

Sie müssen dafür in Ihrem Mietvertrag weder ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen, noch den Betriebskostenkatalog beifügen bzw. im Mietvertrag abdrucken.

Neues BGH-Urteil zu den Betriebskosten erleichtert die Betriebskostenumlage

Dieses Grundsatzurteil erstritt sich ein Vermieter aus Kleve. Er hatte in seinem Formularmietvertrag vom April 2007 unter dem Punkt „Miete“ Folgendes zu den Betriebskosten vereinbart:

Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.

Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.

Der Mieter hielt diese Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag für unwirksam.

Der BGH sah es anders (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15): Obwohl die einzelnen Betriebskosten nicht extra im Mietvertrag aufgezählt waren bzw. sie sich aus einer Anlage ergaben, war die Umlagevereinbarung dennoch wirksam. Das gilt sogar für einen Formularmietvertrag.

Was Betriebskosten sind, steht schon seit fast 60 Jahren im Gesetz

Was „Betriebskosten“ sind, ist seit vielen Jahrzehnten definiert. Beispielsweise stand das schon in der ab 1957 geltenden Zweiten Berechnungsverordnung. Laut § 27 handelt es sich dabei um Kosten, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.

Noch bis Ende 2003 waren die verschiedenen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführt. Seit dem 1.1.2004 ist an deren Stelle der Betriebskostenkatalog von § 2 die Betriebskostenverordnung getreten.

Seit dem 1.1.2007 ist die „alte“ Definition der Betriebskosten aus der Zweiten Berechnungsverordnung in § 556 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewandert. Mit einem Verweis auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung.

Kurzum: Schon das Gesetz sagt, was Betriebskosten sind!

Was Betriebskosten sind, weiß der durchschnittliche Mieter

Außerdem ist es - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, im Mietvertrag die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren, die nach dem Gesetz umlagefähig sind.

Auch deswegen muss der Vermieter im Mietvertrag nicht weiter erläutern und aufschlüsseln, was Betriebskosten sind, sondern kann das als bekannt voraussetzen. Was Betriebskosten sind, sei nämlich laut BGH selbst für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich.

Bezugnahme auf veraltete Betriebskostenvorschrift schadet nichts

Dabei schadete es dem Vermieter auch nicht, dass er sich in seinem Mietvertrag noch auf die alte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bezogen hatte. Die war schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr gültig. Dennoch durfte der Vermieter seine Betriebskosten umlegen.

Dabei profitierte der Vermieter auch davon, dass er in seiner Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag auf die jeweils aktuelle Fassung der II. Berechnungsverordnung verwiesen hatte. Damit hatte er ausreichend klargestellt, dass es für seine Betriebskostenabrechnung auf den Betriebskostenkatalog in der jeweils gültigen Fassung ankommen sollte.

Das war zu diesem Zeitpunkt nicht mehr der Betriebskostenkatalog aus der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern bereits der aus § 2 Betriebskostenverordnung. Laut BGH lediglich eine unschädliche Falschbezeichnung. Deswegen musste der Mieter Betriebskosten nachzahlen. 

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Foto: Michaela Harderer
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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Dazu reicht seit diesem aktuellen BGH-Urteil, dass der Mieter Betriebskosten nach Art und Umfang entsprechend der jeweils geltenden Fassung von § 2 Betriebskostenverordnung zahlen muss.

Allerdings: Damit haben Sie noch nicht die Umlage „Sonstiger Betriebskosten“ vereinbart! Führen Sie die nicht noch zusätzlich im Mietvertrag auf, verschenken Sie hier bares Geld! Denn die sind nicht mit einem schlichten Verweis auf die Betriebskostenverordnung mit umfasst.