Dienstag, 02.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © freshidea - Fotolia.com

Betriebskosten oder Nebenkosten: Kennen Sie diesen kleinen Unterschied?

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Worum geht´s

Der kleine Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten.

Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.

 

Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!

Mit Betriebskosten sind nur die umlegbaren Kosten gemeint

Was Betriebskosten sind, regelt gleich ein ganzes Gesetz: Die Betriebskostenverordnung. Darin sind abschließend alle Kosten aufgeführt, die Sie als Wohnungsvermieter umlegen dürfen. Und das ist auch schon der entscheidende Unterschied: Spricht man von „Betriebskosten“ sind damit eigentlich nur die umlegbaren Kosten gemeint, die dem Eigentümer eines Grundstücks laufend entstehen.

Auch das Mietrecht, was Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches ist, spricht z. B. in § 556 BGB nur von Betriebskosten und nicht von Nebenkosten.

Nicht alle Nebenkosten sind gleichzeitig auch Betriebskosten!

„Nebenkosten“ sind grob gesagt alle Betriebskosten plus die sonstigen Kosten, die Ihnen als Eigentümer noch zusätzlich entstehen können. Das sind zum Beispiel solche Kosten, die – weil sie nicht laufend entstehen – keine Betriebskosten sind.

So beispielsweise, wenn Sie einen Handwerker kommen lassen müssen, weil das Haustürschloss in Ihrem Mehrfamilienhaus nicht mehr funktioniert.

Die Kosten für den Schlosser sind dann keine Betriebskosten, weil sie nicht laufend entstehen und sich auch unter keine Kostenposition des Betriebskostenkatalogs von § 2 Betriebskostenverordnung fassen lassen.

Betriebskosten sind nur ein Teil der Nebenkosten

Kurz gesagt sind „Nebenkosten“ der Oberbegriff und die „Betriebskosten“ nur ein Teil von Nebenkosten, die einem Vermieter rund um seine Immobilie entstehen können.

In den Nebenkosten können also immer Betriebskosten stecken, aber in den Betriebskosten keine Nebenkosten, da diese nicht umlegbar sind.

Nebenkosten sind ein Fall fürs Finanzamt  

Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind damit zwar ausdrücklich nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten, dafür aber Nebenkosten.

Das heißt: Diese Kosten dürfen Sie dem Mieter zwar nicht auf die Betriebskostenabrechnung setzen, dafür aber dem Finanzamt auf die Steuererklärung: In der Anlage V unter den Werbungskosten. Das geht natürlich nur, wenn Sie Vermieter sind.

Ob Sie die Kosten dann sofort in einem Aufwasch absetzen oder nur abschreiben dürfen, hängt wiederum von der Höhe der entstandenen Instandhaltungskosten ab.

Wann Nebenkosten unter die Kleinreparaturenklausel fallen  

Daneben können Sie vom Mieter jedoch auch Instandsetzungskosten über die Kleinreparaturenklausel in seinem Mietvertrag ersetzt bekommen. Dazu muss jedoch zunächst einmal Ihre Kleinreparaturenklausel wirksam sein und alle Voraussetzungen, insbesondere die Höhe der Rechnung, müssen stimmen.

Zudem können Sie sich über die Kleinreparaturenklausel nur solche Kosten wieder zurückholen, die in der Wohnung des Mieters angefallen sind (also nicht die Kosten für die Reparatur des Haustürschlosses im Mehrfamilienhaus) sowie dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.  

Kommentare (1)

3.2.2016, 14:38 Uhr von ManfredGüntsch Profil ansehen
Betriebskosten ist besser als Wohngeld, da damit der Wohnungsbesitzer vermutlich mehr anfangen kann. Ich habe bisher immer unterschieden zwischen Wohngeld das der Mieter zahlt und Hausgeld das der Eigentümer zahlt.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Vorsicht, wenn Sie in Ihrem Wohnungsmietvertrag vereinbaren, dass alle Nebenkosten umlegbar sind.

 

Dies hat zur Folge, dass keine wirksame Umlagevereinbarung zustande kommt, weil sich aus dem Begriff der "Nebenkosten" nicht ergibt, welche konkreten Kosten Ihr Mieter neben der Miete tragen soll.

 

Noch nicht ganz geklärt ist, ob das auch gilt, wenn Sie Gewerberaum vermieten. Nach einem Urteil des OLG München vom 10.1.1997 (21 U 2464/95, ZMR 1997 S. 233) ist jedenfalls bei einem Mietverhältnis über gewerbliche Räume der Begriff der "Nebenkosten" dahingehend auszulegen, dass der Mieter sämtliche in der Anlage 3 zu § 27 II. BV (ab 1.1.2004: Betriebskostenverordnung) bezeichneten Betriebskosten schuldet.