Dienstag, 31.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © SG- design - Fotolia.com

Betriebskosten jahrelang nicht abgerechnet: Und jetzt?

Foto: © SG- design - Fotolia.com
Worum geht´s

Jahrelang unterlassene Betriebskostenabrechnung: Die teuren Folgen.

Wer jahrelang nicht über seine Betriebskosten abrechnet, obwohl er das eigentlich müsste, straft sich selbst – und zwar mit teuren und lästigen Folgen! 

Denn: Selbst wenn Sie sich um die Abrechnung herumdrücken wollen, bringt Ihnen das gar nichts außer Ärger ein. Abrechnen müssen Sie nämlich dennoch und obendrein dürfen Sie nichts mehr vom Mieter nachfordern. Doch das ist leider noch nicht alles. 

Abrechnen: Warum ein Hinauszögern nichts nützt

Wer vom Wohnungsmieter eine Miete plus Vorauszahlungen verlangt, ist nach § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, einmal jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen.

Versäumen Sie die Frist, hat das bittere Folgen:

1.     Ihr Wohnungsmieter muss keine Betriebskosten mehr nachzahlen.

2.     Er kann Sie auf Abrechnungserteilung verklagen und kann das erstrittene Urteil mittels Androhung von Zwangsgeld und Zwangshaft gegen Sie vollstrecken (BGH, Urteil v. 11.5.2006, I ZB 94/05).

3.     Der Mieter kann bei einem noch bestehenden Mietverhältnis die laufenden Vorauszahlungen so lange zurückbehalten, bis Sie endgültig über den vorangegangenen Abrechnungszeitraum abgerechnet haben.

4.     Ist das Mietverhältnis dagegen beendet, kann der Mieter sogar von Ihnen alle Vorauszahlungen für das abzurechnende Jahr zurückfordern, falls Sie ihm keine Abrechnung erstellen (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, GE 2005 S. 543). Das gilt allerdings nur insoweit, als der Mieter nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen hätte geltend machen können (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11).

Betriebskosten abrechnen: Kennen Sie dieses gemeine Druckmittel?

Das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenzahlungen ist ein sehr wirksames Druckmittel für den Mieter, um Sie trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch zum Abrechnen zu zwingen. Denn das Geld wird Ihnen – wenngleich vielleicht auch nur vorübergehend – fehlen.  

Insofern nützt es Ihnen also gar nichts, die Abrechnung vor sich herzuschieben und selbst auf die Nachzahlung zu verzichten, nur damit Sie nicht abrechnen müssen: Der Mieter kann Sie dennoch dazu zwingen und sogar auf Abrechnungserteilung verklagen.

Haben Sie abgerechnet, entfällt das Zurückbehaltungsrecht wieder. Das bedeutet: Der Mieter muss die einbehaltenen, laufenden Betriebskosten jetzt wieder zurückzahlen. Ergibt sich zu seinen Gunsten ein Guthaben, darf er das Guthaben von der Zurückzahlung abziehen und muss Ihnen nur den Restbetrag zurückerstatten.  

Wie schnell der Abrechnungsanspruch verjährt

Will der Mieter eine Abrechnung, darf er sich damit keine Ewigkeiten Zeit lassen. Sein Anspruch verjährt nämlich nach § 195 BGB in 3 Jahren nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Beispiel:

Der Mieter wartet auf die Abrechnung 2015. Für die haben Sie Zeit bis 31.12.2016. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren. Sprich: Fällt dem Mieter erst ab dem 1.1.2020 ein, dass er noch die Abrechnung für 2015 will, hat er Pech gehabt.   

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!   Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.   Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.
Haben Sie schon mal etwas vom Zurückbehaltungsrecht gehört? Falls nicht: Sind Sie froh, denn das ist ein wenig bekanntes Druckmittel, um Sie z. B. zum Betriebskosten abrechnen zu zwingen. 
Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.   Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!
Tschüss und weg - so stellen sich viele Wohnungsverkäufer das vor. Allerdings ist es nicht ganz so einfach. Zumindest wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht. Ja vor dieser leidigen Aufgabe drückt man sich gern. Ob das allerdings funktioniert, hängt davon ab, wann der Vermieterwechsel stattfindet.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer die Betriebskostenabrechnung vor sich her schiebt, gewinnt gar nichts: Abrechnen müssen Sie sowieso!

 

Schlimmer noch: Sie riskieren eine eventuelle Nachzahlung, eine Abrechnungsklage und sogar noch einen Einbehalt Ihrer laufenden Betriebskostenzahlungen. Einmal davon abgesehen, dass Sie den Mieter mit einem solchen Verhalten auch nicht gerade erfreuen dürften.