Dienstag, 09.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Betriebskosten für Eigentumswohnung: Neues BGH-Urteil für Vermieter

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Worum geht´s

Betriebskostenabrechnung für Eigentumswohnung: Wie schnell Vermieter abrechnen dürfen.

Der Mieter würde ja gerne, aber er kann ja nicht - angeblich: Die Rede ist von seiner Betriebskostennachzahlung. Die will er so lange nicht zahlen, bis die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung beschlossen hat. Irgendwo habe er nämlich einmal gelesen, dass der Vermieter erst nach so einem Beschluss abrechnen darf.

 

Tja, gefährliches Halbwissen, denn gerade hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter gar nicht so lange warten darf und der Mieter auch schon vorher zahlen muss. 

Wie lange der Mieter seine Betriebskostennachzahlung rauszögern darf

Von wegen warten auf die Jahresabrechnung: Dieser „faulen Ausrede“ eines zahlungsunwilligen Mieters hat der BGH jetzt mit einem Beschluss den Riegel vorgeschoben.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung dürfen Sie Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung auch schon dann erstellen und zuschicken, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch nicht per Beschluss genehmigt wurde (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16).

Umlegbare, laufende Kosten im Sinn der Betriebskostenverordnung fallen nicht erst an, wenn die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung beschlossen hat, sondern schon vorher.

Der Vermieter darf schon ohne Jahresbeschluss Betriebskosten abrechnen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung in Offenbach verlangte vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag musste der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen.

Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Die endete für den Mieter mit einer saftigen Nachzahlung von 2.761 Euro. Allerdings hatte der Verwalter die Betriebskostenabrechnung schon erstellt, bevor die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hatte. Deswegen weigerte sich der Mieter, die Nachzahlung zu zahlen.

Das Argument des Mieters: Ohne Beschluss sei die Jahresabrechnung noch nicht durch die Wohnungseigentümer genehmigt, sodass sie keine zulässige Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung sein könne.

Betriebskostenabrechnung setzt keine vorherige Jahresabrechnung voraus

Doch der Mieter hatte falsch gedacht: Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters nach § 28 Abs. 5 WEG ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter.

Da auch der Vermieter einer Eigentumswohnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb eines Jahres über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abrechnen muss, darf er nicht abwarten, bis die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters beschlossen haben. Denn sonst überschreitet er schlimmstenfalls die einjährige Abrechnungsfrist und kann dann vom Mieter nichts mehr nachfordern.

Erst nach  Jahresabrechnungsbeschluss muss der Eigentümer zahlen  

Zwar muss ein Eigentümer an die Gemeinschaft nur die Abrechnungsspitze „nachschießen“. Das ist der Differenzbetrag zwischen den gezahlten Vorschüssen laut Wirtschaftsplan und den tatsächlich entstandenen Kosten laut genehmigter Jahresabrechnung.

Für den Eigentümer werden diese Kosten gegenüber der Gemeinschaft aber erst mit dem Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung fällig.

Dieser „Zahlungsbeschluss“ gilt jedoch nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Es ist nicht etwa so, dass auch der Nachzahlungsanspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter erst mit dem Beschluss fällig wird.

Mieter muss trotz fehlendem Jahresabrechnungsbeschluss zahlen

Deswegen darf der Mieter seine Betriebskostennachzahlung nicht so lange zurückhalten, bis die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat. Die Frage, wieviel und bis wann der Mieter einer Eigentumswohnung Betriebskosten nachzahlen muss, bestimmt sich vielmehr allein nach den Mietrechtsvorschriften und seinem konkreten Mietvertrag.

Sie als Vermieter müssen also mit Ihrer Betriebskostenabrechnung nicht so lange warten, bis Ihnen der rechtswirksame Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung vorliegt! 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Sie würden ja gern, aber Sie können nicht. Die Rede ist von der Betriebskostenabrechnung. Die können Sie Ihrem Mieter nicht erstellen, weil der Verwalter mit seiner WEG-Abrechnung nicht rum kommt.   So passiert es, dass Sie Ihre Abrechnung erst viel zu spät an den Mieter schicken können. Die bittere Folge: Sie verlieren Ihren Nachzahlungsanspruch! Eigentlich. Heute hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil zu den Betriebskosten geklärt, ob eine verspätete Eigentümerabrechnung als Entschuldigungsgrund für seine verspätete Betriebskostenabrechnung herhalten kann.  
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Topstory: Wer nicht rechtzeitig abrechnet oder in seiner Betriebskostenabrechnung einen formellen Fehler begeht, für den können die Nebenkosten richtig teuer werden!  Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den kompletten Betriebskosten und nicht nur der Betriebskostennachzahlung sitzen.   
"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund jedes Jahr immer wieder aufs Neue. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.

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Erst kürzlich hatte der BGH schon einmal entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen muss, wenn die Wohnungseigentümer noch nicht über die Jahresabrechnung beschlossen haben (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).

 

Rechnen Sie zu spät über die Betriebskosten ab, weil der Wohnungseigentumsverwalter erst so spät die Eigentümerabrechnung erstellt hat, zählt das nicht als Entschuldigungsgrund für eine Fristüberschreitung.

 

Damit können Sie sich als Eigentümer nur aus der Fristenfalle gegenüber Ihrem Mieter befreien, wenn Sie vor Gericht darlegen können, was Sie gegenüber dem Hausverwalter unternommen haben, damit der so schnell wie möglich die Abrechnung erstellt, damit Sie gegenüber Ihrem Mieter über die Betriebskosten abrechnen können.