Mittwoch, 14.11.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Betriebskosten abrechnen: So viel ist Ihre Eigenleistung wert

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Wie viel ist Ihre Eigenarbeit wert? Darüber hat jetzt der BGH entschieden - und das zu Ihrem Vorteil. 

Sie sind Hausmeister und Gärtner – jedenfalls zeitweise und das auch nur in Ihrem eigenen Mietshaus. Im "richtigen Leben" haben Sie jedoch einen ganz anderen Job.

Hecken schneiden oder den Hof fegen: Wer das als Vermieter bisher quasi „kostenlos“ getan hat, wird sich über dieses neue BGH-Urteil freuen.

Der Bundesgerichtshof musste darüber entscheiden, wie Sie Ihre Eigenleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen dürfen (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

Ihre eigenen Sach- und Dienstleistungen dürfen Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung mit dem Betrag ansetzen, den Ihnen z.B. ein Unternehmen für die gleiche Arbeit in Rechnung stellen würde. Jedoch ohne die Umsatzsteuer versteht sich.     

Rechnen Sie so viel ab, wie Ihnen ein Gärtner oder Hausmeisterdienst in Rechnung stellen würde 

Genau so hatte es ein Kölner Vermieter gemacht: Er setzte dem Mieter für die Hausmeisterarbeiten 146,24 EUR auf die Abrechnung und für geleistete Gartenarbeiten nochmal 102,11 EUR.

Die Arbeiten hatte er nicht persönlich erbracht, sondern von seinen Mitarbeitern ausführen lassen. Tatsächlich hatte er aber dem Mieter nicht deren tatsächlichen Lohn für ihre Hausmeister- und Gartenarbeiten auf die Abrechnung gesetzt, sondern die (fiktiven) Kosten angesetzt, die ein  Drittunternehmen für die gleichen Arbeiten verlangt hätte.

Darüber ärgerte sich der Mieter, denn er schätzte die Kosten eines Fachbetriebs höher ein als das Gehalt, was der Vermieter tatsächlich an sein Personal zahlte. So eine Abrechnung würde nach Ansicht des Mieters gegen das Gebot verstoßen, dass der Vermieter nur tatsächlich entstandene Kosten umlegen dürfte.

Leichter abrechnen: Das Gesetz und den BGH haben Sie auf Ihrer Seite

Das sahen die Richter beim Bundesgerichtshof anders: Sie hielten die Abrechnung für korrekt.

Der Gesetzgeber hätte nämlich – im Interesse einer praktikablen Abrechnungsmöglichkeit – dem Vermieter erlaubt, seine Kosten nicht haarklein aufschlüsseln zu müssen, sondern sich stattdessen auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen.

Gerade bei größeren Mietobjekten erledigt das vom Vermieter beschäftigte technische Personal in der Regel nicht nur typische umlegbare „Betriebskostenarbeiten“, sondern auch nicht umlegbare Instandsetzungs- und Verwaltungskosten.

Da jedoch eine klare Abgrenzung zu den umlagefähigen Kosten oft nur schwer möglich sei, dürfte sich der Vermieter stattdessen an den fiktiven Kosten eines Unternehmens orientieren. Allerdings ohne die Mehrwertsteuer.

Abrechnen mit Gewinn: Theoretisch ist das möglich

Damit kann der Vermieter zumindest in Teilbereichen höhere Kosten abrechnen, als sie bei ihm angefallen sind, denn schließlich hat ein Unternehmer in seinem Angebot auch einen Gewinn einkalkuliert.

Erscheinen dem Mieter die Kosten zu hoch, muss er sie vor Gericht bestreiten. Weil das der Mieter versäumt hatte, muss er nun die Betriebskosten für die Hausmeister- und Gartenarbeiten nachzahlen.

Mieterbund verärgert: "Manipulationen sind Tür und Tor geöffnet!"

Dass ein Abrechnen mit Gewinn jetzt möglich ist, hat auch der Mieterbund erkannt. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten: "Jetzt droht die Gefahr, dass der Vermieter Arbeiten, wie Hausmeister, Gartenpflege oder Hausreinigung, durch eigenes, preiswertes Personal erledigen lässt, dem Mieter aber fiktive Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmens auf die Betriebskostenabrechnung setzt. Damit sind Manipulationen rund um die Betriebskostenabrechnungen Tür und Tor geöffnet!“

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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„Selbstgemacht!“ verursacht häufig Arbeit, spricht aber auch meist für Qualität. Ob es jedoch immer so schlau ist, selbst Hand anzulegen und ob das am Ende wirklich die häufig erhoffte Ersparnis bringt, steht auf einem ganz anderen Blatt! Wie es um Ihre Eigenleistungen rund um Haus und Hof steht und wann sie sich tatsächlich rechnet, zeigt dieser Beitrag.

 meineimmobilie.de-Tipp

Damit Sie Ihre Eigenleistungen korrekt abrechnen können, sollten Sie 2 Dinge beachten:

 

  1. Führen Sie eine Stundenliste, in der Sie festhalten, welche Arbeiten Sie durchgeführt haben, wie oft und wie lange.
  2. Lassen Sie sich für diese Arbeiten von einem Unternehmen ein Angebot erstellen, aus dessen Leistungsverzeichnis die Arbeiten hervorgehen, die Sie auch selbst erbracht haben. Dieses vergleichbare Angebot eines Drittunternehmers genügt als Nachweis für die Höhe der Kosten Ihrer Eigenleistungen.