Sonntag, 21.02.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: Project Photos GmbH & Co. KG

Betriebskosten 2015: Wie lange Sie noch Zeit haben

Foto: Project Photos GmbH & Co. KG
Worum geht´s

Wie lange Sie sich mit Ihrer Betriebskostenabrechnung 2015 noch Zeit lassen dürfen.

Stichworte zu diesem Thema

Betriebskostenabrechnung für 2015 - längst vom Tisch? Super: Dafür bekommen Sie ein Fleißkärtchen!

 

Gehören Sie allerdings zu den Vermietern, die immer erst auf den letzten Drücker abrechnen, können Sie sich noch bis zum 31.12.2016 mit dem Abrechnen Zeit lassen.

 

Ratsam ist das aber nicht: Unterläuft Ihnen nämlich ein Fehler und Sie müssen Ihre Abrechnung korrigieren, kann es dafür bereits zu spät sein - und Sie können schlimmstenfalls viel Geld verlieren.

Kennen Sie den kleinen Unterschied zwischen dem Abrechnungszeitraum, der Abrechnungsfrist und der Ausschlussfrist? Der ist besonders für Sie als Wohnungsvermieter sehr wichtig - und kann Sie teuer zu stehen kommen!

Wie lange Sie für Ihre Abrechnung Zeit haben und was passiert, wenn Sie zu spät, gar nicht oder über einen zu langen Zeitraum abrechnen, finden Sie hier.

Betriebskostenabrechnung 2015: So viel Zeit bleibt Ihnen noch

Der Abrechnungszeitraum für Ihre Betriebskostenabrechnung darf nur maximal 12 Abrechnungsmonate umfassen. Was mit Abrechnungszeitraum gemeint ist? Ganz einfach: Das ist der Zeitraum, von wann bis wann Sie abrechnen. Der Abrechnungszeitraum muss nicht von Januar bis Dezember (= kalenderjährlich) laufen.

Er darf ausnahmsweise auch mal kürzer, aber nie länger als 12 Monate sein.

Beispiel für den Abrechnungszeitraum:

Sie rechnen über die Betriebskosten von Mai bis April ab oder von Januar bis Dezember.

Betriebskosten: Unterscheiden Sie die Abrechnungsfrist vom Abrechnungszeitraum

Die Abrechnungsfrist steht in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach muss Ihre Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums bei Ihrem Mieter sein.

Beispiel:

Rechnen Sie immer von Januar bis Dezember ab, muss Ihre Abrechnung für 2015 spätestens bis zum 31.12.2016 bei Ihrem Mieter sein. Für die Abrechnung 2016 haben Sie noch bis zum 31.12.2017 Zeit! 

Was Sie wissen müssen: Die 12-monatige Abrechnungsfrist gilt nicht nur für Wohnungs-, sondern auch für Gewerberaumvermieter, es sei denn, Sie haben im Mietvertrag eine andere Abrechnungsfrist vereinbart.

Vorsicht, Ausschlussfrist: Nach 12 Monaten ist Schluss

Rechnen Sie als Wohnungsvermieter erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist ab, machen Sie unliebsame Bekanntschaft mit der Ausschlussfrist!

Denn: Wer zu spät oder gar nicht abrechnet, entgeht zwar damit nicht unbedingt seiner Abrechnungspflicht, Sie dürfen allerdings selbst dann nichts mehr von Ihrem Mieter nachfordern, wenn unterm Strich ein dicker Nachzahlungsbetrag herauskommt!

Für Gewerberaummieter gilt die Ausschlussfrist nicht

Wichtig: Die Ausschlussfrist gilt nur für Wohnungsvermieter, nicht für Gewerberaumvermieter! Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden.

Gewerberaumvermieter können (schlimmstenfalls müssen sie sogar, wenn der Mieter auf ein Guthaben hofft) auch noch nach Ablauf der nur für Wohnungsvermieter geltenden Abrechnungsfrist über die Nebenkosten abrechnen und Heiz- oder Betriebskosten nachfordern. 

Gewerberaumvermieter können länger Betriebskosten nachfordern

Ein Kölner Gewerberaummieter wollte das nicht wahrhaben. Daraufhin bescheinigte ihm das Gericht: Sein Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Rechnet er jedoch später ab, darf er dennoch Betriebskosten nachfordern (BGH, Urteil v. 27.01.2010, XII ZR 22/07, ebenso BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13).

Sogar dann, wenn er seinem Mieter plötzlich Betriebskostenpositionen auf die Abrechnung setzt, die er zwar vereinbart, aber 8 Jahre lang nicht umgelegt hat.

Wer jahrelang verzichtet, ändert damit noch nichts

Der Mieter beschwerte sich deswegen. Er hoffte darauf, dass sich der Vertrag dadurch zu seinen Gunsten stillschweigend geändert hätte, weil es der Vermieter jahrelang unterlassen hatte, bestimmte Betriebskostenpositionen auf den Mieter umzulegen.

Doch das Gericht machte ihm einen Strich durch die Rechnung: Allein wegen des Umstands, dass der Vermieter einzelne, als umlagefähig vereinbarte Betriebskostenpositionen 8 Jahre nicht abgerechnet hat, tritt noch keine Vertragsänderung ein!

Selbst ein jahrelanges Versäumnis ist noch kein Verzicht

Wer glaubt, dass der Vermieter damit endgültig für die Zukunft auf das Erstatten dieser vertraglich vereinbarten Positionen verzichtet, hat sich geschnitten: "Das ist lebensfremd!", befand das Gericht.

Andersherum ist es so: Setzt der Vermieter dem Mieter jahrelang nicht vereinbarte Betriebskostenpositionen auf die Abrechnung, erweitert er damit nicht stillschweigend den Umfang der umlegbaren Betriebskosten (BGH, Beschluss v. 29.05.2000, XII ZR 35/00, BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 279/06).

Kommt Ihnen Ihr Mieter "auf die Schliche", müssen Sie ihm die zu Unrecht abgerechneten Betriebskosten wieder erstatten.

Unterscheiden Sie die Abrechnungs- von der Ausschlussfrist 

Legen Sie als Gewerberaummieter den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr fest, heißt das noch lange nicht, dass Sie auch innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen müssen.

Zwar ist für Gewerberaummieter nicht gesetzlich geregelt, bis wann Sie abrechnen müssen. Geht es jedoch nach dem BGH, muss Ihre Abrechnung ebenfalls spätestens nach Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein.

Halten Sie sich nicht an die Frist, kann Sie Ihr Mieter lediglich auf Abrechnungserteilung verklagen, sowie seine Vorauszahlungen einstellen. Betriebskosten nachfordern dürfen Sie aber dennoch!

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.  Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.  Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 23 wichtigsten BGH-Urteile rund um die Betriebskosten.
Das ist der Zeitraum, innerhalb dem Sie über Ihre Betriebskosten abrechnen ...
„Gezahlt heißt anerkannt!“, so war es jedenfalls früher. Der BGH sieht es mittlerweile anders: Entdecken Sie einen Fehler in Ihrer Abrechnung und hat Ihr Wohnungsmieter mittlerweile bereits bezahlt, dürfen Sie dennoch nachträglich die Abrechnung zu Ihren Gunsten korrigieren. Jedenfalls, so lange die Abrechnungsfrist noch läuft. Gewerberaumvermieter haben es da wesentlich besser: Die können ihren Fehler selbst nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch zu ihren Gunsten ändern.  
Ja, Betriebskosten abrechnen macht in seltensten Fällen Spaß! Deswegen kommen viele Vermieter auf die Idee, erst gar nicht über die Betriebskosten abzurechnen und stattdessen lieber auf die Nachzahlung zu verzichten.  Keine gute Idee, denn abrechnen müssen Sie schlimmstenfalls dennoch. Nur Ihre Nachzahlung - die ist tatsächlich futsch. 
Mit der Betriebskostenabrechnung ist es doch so wie mit der Steuererklärung: Die schiebt man gern mal vor sich her - und das obwohl zumindest im ersten Fall meist eine willkommene Nachzahlung winkt.   Umso befreiender, wenn das Ding dann endlich einkuvertiert und weggeschickt ist. Beim Zusammenräumen Ihrer Unterlagen entdecken Sie noch den Grundsteuerbescheid. "Mist, vergessen!", sagen Sie sich. Ich sage Ihnen: "Kein Beinbruch" und verrate Ihnen gleich, was Sie jetzt sofort tun müssen, um doch noch an Ihr Geld zu kommen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Als Wohnungsvermieter haben Sie 12 Monate Zeit, über Ihre Betriebskosten abzurechnen und vom Mieter Betriebskosten nachzufordern. Die Abrechnungsfrist beginnt mit Ende des Abrechnungszeitraums zu laufen.

 

Das heißt für Ihre Abrechnung 2015: Sie haben noch genau bis zum 31.12.2016 Zeit! Ihre Abrechnung für 2016 muss dagegen erst am 31.12.2017 bei Ihrem Mieter sein. Spätestens, versteht sich! Für eine Nachforderung von Betriebskosten aus dem Jahr 2014 ist es jedenfalls für Wohnungsvermieter bereits zu spät: Die hätten Sie noch bis zum 31.12.2015 geltend machen müssen! 

 

Je früher umso besser, denn müssen Sie tatsächlich Ihre Abrechnung nochmals nachbessern, geht das nur noch bis zum Ende der Abrechnungsfrist. Jedenfalls, wenn Sie sich zu Ihren Lasten verrechnet haben und jetzt noch Geld vom Mieter nachfordern wollen.

 

Dagegen können Gewerberaumvermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist ihre Abrechnung korrigieren und Betriebskosten vom Mieter nachfordern (BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13).