Dienstag, 18.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Aleksandr Bedrin - Fotolia.com

Unrenovierte Wohnung vermieten: Gilt die BGH-Rechtsprechung auch für Gewerberaum?

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Worum geht´s

Unrenovierte Wohnung vermieten: Was Sie als Gewerberaumvermieter wissen müssen.

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Wer eine unrenovierte Wohnung vermietet und gleichzeitig vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen tragen soll, riskiert, dass seine Renovierungsklausel unwirksam ist. Das gilt jedenfalls für Wohnungsvermieter, die dem Mieter keinen Ausgleich für die unrenoviert übergebene Wohnung gegeben haben. Jetzt hat das erste Gericht entschieden, ob diese neue, strenge BGH-Rechtsprechung auch für Gewerberaummietverträge gilt. 

Schönheitsreparaturenklausel: Vorsicht, bei Übergabe unrenovierter Wohnungen

Der BGH ist streng, wenn es um Schönheitsreparaturenklauseln in Wohnungsmietverträgen geht. Erst im März hat er entschieden, dass die Kombination unrenovierte Wohnung und laufende Schönheitsreparaturen nur wirksam ist, wenn der Vermieter dem Mieter einen Ausgleich dafür zahlt, dass dieser eine unrenovierte Wohnung übernommen hat (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Der Ausgleich kann, muss aber nicht ein Mieterlass sein. Die Höhe des Mieterlasses hängt dabei davon ab, wie hoch die ersparten Renovierungskosten auf der Vermieterseite sind.  

Dieses Urteil galt bisher nur für die Vermietung von Wohnraum. Jetzt hat das erste Gericht dazu entschieden, ob diese Rechtsprechung auch für Gewerberaummietverträge gilt.

Unrenovierte Wohnung: Strenge BGH-Rechtsprechung gilt auch für Gewerberaum

Das Oberlandesgericht Celle hat entschieden, dass eine entsprechende Klausel auch im Gewerberaummietrecht unwirksam ist (OLG Celle, Beschluss vom 13.7.2016, 2 U 45/16).

Übergeben Sie dem Mieter eine unrenovierte Wohnung und verpflichten Sie gleichzeitig den Mieter, die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auf eigene Kosten regelmäßig vorzunehmen, ist eine solche Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

Die Klausel hält als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB stand.

Unrenoviert vermieten: BGH-Rechtsprechung gilt auch für Gewerberaum-Vermieter

Sonst müsste der Mieter sämtliche Gebrauchsspuren ohne angemessenen Ausgleich beseitigen, denn bei der kundenfeindlichsten Auslegung müsste der Mieter sonst Flächen vorzeitig renovieren und/oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Deswegen ist die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14) zur Übergabe einer unrenoviert übergebenen Wohnung mit der Pflicht zum Durchführen der laufenden Schönheitsreparaturen ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs auf Gewerberaummietverträge übertragbar.

Dem Mieter darf ohne entsprechenden Ausgleich kein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden. Denn ein Gewerberaummieter bedarf in diesem Zusammenhang der gleichen Schutzbedürftigkeit wie ein Wohnraummieter. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Da hat es heute ganz ordentlich RUMMS gemacht beim BGH. Gleich 3 Urteile an einem Tag. Und ganz ehrlich: Die sind viieel schlimmer als jede Mietpreisbremse, denn sie betreffen schätzungsweise jeden 2. Mietvertrag in Deutschland. Mieter können sich freuen, Vermieter leider nur ungläubig den Kopf schütteln und schon mal für den nächsten Mieterwechsel den Maler bestellen oder selbst zum Pinsel greifen.
Falsche Frist, falsche Farbe oder nur ein falsches Wort: So schnell kann Ihre Renovierungsklausel unwirksam sein. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht. Der hat gerade wieder ein paar Grundsatzurteile zur Renovierung gefällt. Damit Ihnen keines entgeht, finden Sie hier den Rechtsprechungsüberblick über die wichtigsten BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen.
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Muss ein Mieter renovieren, wenn er das bereits bei seinem Einzug gemacht hat? "Kommt drauf an", meinen die Juristen. Der BGH hat gerade entschieden, dass eine Kombination von Anfangs- und laufender Renovierung in einem Formularmietvertrag jedenfalls nicht mehr geht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich, wie z. B. einen Mieterlass, vom Vermieter erhalten hat.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Es ist nicht das erste Mal, dass der BGH seine Rechtsprechung für Gewerberaum auch auf Wohnräume überträgt. Das war bereits bei der Rechtsprechung zu den starren Renovierungsfristen in Schönheitsreparaturenklauseln und bei Endrenovierungsklauseln der Fall.

Deswegen sollten Sie auch bei Gewerberaummietverträgen stets die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklauseln nach der BGH-Rechtsprechung sowie den anfänglichen Zustand Ihres Mietobjekts im Auge behalten.