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Unbezahlte Kaution: So schnell können Sie Ihrem Mieter kündigen
Dürfen Sie Ihrem neuen Mieter gleich kündigen, wenn schon die Kaution auf sich warten lässt? Für Gewerberaumvermieter ist das bereits anerkannt. Doch auch bei Wohnungsvermietern drücken die Gerichte immer mehr beide Augen zugunsten des Vermieters zu.
Wer seine Schulden begleicht, ist erst mal fein raus
Zahlt der Mieter nach Zugang der Kündigung alle seine Mietschulden samt Kaution, dann läuft es normalerweise so: Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Einreichen der Räumungsklage seine Mietrückstände begleicht.
Damit war die Kündigung wegen der ausstehenden Mieten vom Tisch: Die waren „geheilt“.
Immer mehr Gerichte sagen: Eine Kautionskündigung ist zulässig
Blieb noch die Kündigung wegen der zu spät bezahlten Kaution nach § 543 Abs. 1 BGB. Darin ist die Kündigung aus wichtigem Grund geregelt.
Die lässt sich nachträglich jedoch nicht so leicht wieder aus der Welt schaffen, denn die „Heilungsmöglichkeit“ nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch nachträgliches Zahlen gilt nicht für die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB.
Die ist gerechtfertigt, wenn der Mieter schwerwiegend gegen eine Mietvertragspflicht verstößt und dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Verhält sich der Mieter schon bei Beginn des Mietverhältnisses unzuverlässig, wirft das ein schlechtes Licht darauf, wie sich das Mietvertragsverhältnis künftig entwickeln wird.
Mahnen Sie jede rückständige Kautionsrate an
Erst recht, wenn der Vermieter die Kaution mehrfach anmahnen muss. Das gilt bereits als schwerwiegende Vertragsverletzung und zwar nicht nur beim Vermieten von Gewerberaum, sondern auch bei der Wohnraumvermietung (LG Berlin, Urteil v. 17.10.2011, 67 S 58/11).
Immer mehr Gerichte neigen dazu, auch bei Wohnungsmietverträgen ein Kündigungsrecht des Vermieters zu bejahen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt.
So gestand auch schon das AG Königstein (Urteil v. 5.2.2010, 23 C 1027/09) einem Wohnungsvermieter wegen der nicht gezahlten Kaution zumindest ein ordentliches Kündigungsrecht zu.
Bevor Sie jedoch gleich die „Kündigungskeule“ auspacken, sollten Sie Ihren Mieter wegen der nicht bezahlten Kaution abmahnen: Und zwar jede nicht gezahlte Rate.
